นายณัฎฐา คหาปนะ รองกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าสำนักงานไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ในไตรมาสที่ 2 ปี 2564 การแพร่ระบาดของ COVID -19 ยังคงรุนแรงและไม่สามารถควบคุมสถานการณ์ได้ เป็นปัจจัยลบที่ยังคงกดดันการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครเป็นอย่างมาก ความรุนแรงของโรคระบาดได้เพิ่มขึ้นมาตั้งแต่เดือนเมษายน ส่งผลให้เกิดความอ่อนไหวของผู้ซื้อที่ลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญ ทำให้ยอดขายอยู่ในอัตราที่ต่ำและผู้ประกอบการต้องเพิ่มต้นทุนส่งเสริมการตลาดเพื่อกระตุ้นยอดขาย ซึ่งผู้ประกอบการรายใหญ่ยังสามารถประคับประคองธุรกิจให้ไปต่อได้ แต่ผู้ประกอบการรายย่อยอาจจะต้องเผชิญกับภาวะการแข่งขันที่มากขึ้นกว่าเดิม
ในขณะเดียวกันพบว่า บางโครงการที่เปิดตัวในไตรมาสนี้กลับมียอดขายที่โดดเด่นหรือปิดการขายได้ในระยะเวลาอันรวดเร็ว โดยเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในบริเวณชานเมืองซึ่งเป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ซึ่งตั้งราคาขายที่ต่ำให้สามารถเข้าถึงได้ง่ายเจาะกลุ่มเป้าหมายหลักที่มีรายได้จำกัดได้ตามที่ต้องการ แม้ความกังวลในเรื่องของการควบคุมโรคระบาดที่ยังไม่สามารถควบคุมสถานการณ์ได้ในปัจจุบัน แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีความเชื่อมั่นในการลงทุนพัฒนาโครงการในเชิงบวก ในขณะที่ผู้ประกอบการรายย่อยขาดความเชื่อมั่นในการลงทุนเพราะต้องเสียเปรียบในด้านเงินลงทุนที่ไม่แข็งแกร่งและอาจมีปัญหาขาดสภาพคล่องทางการเงิน
อุปทาน
จากผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2564 ณ อุปทานตลาดคอนมิเนียมในกรุงเทพมหานครมีจำนวนทั้งสิ้น 2,659 หน่วย จำนวนหน่วยขายใหม่ลดลงในอัตราร้อยละ 33.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และลดลงร้อยละ 26.8 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
จำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองอยู่ที่ร้อยละ 72 หรือ 1,915 หน่วย เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าถึงร้อยละ 22 ในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) และบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) คิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 22 และร้อยละ 6 ตามลำดับ แม้ในภาพรวมอุปทานใหม่จะมีจำนวนที่ลดลงแต่อุปทานส่วนมากจะอยู่บริเวณย่านชานเมืองทั้งสิ้นซึ่งเป็นโครงการของกลุ่มบริษัทรายใหญ่ในประเทศ
โดยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่อยู่ในระดับราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่าล้านไปจนถึงล้านต้นๆ หรือประมาณ 30,000-80,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ขณะที่กลุ่มบริษัทรายย่อยกลับพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคา 85,000 บาท ต่อ ตารางเมตรขึ้นไป โดยคอนโดมิเนียมระดับเกรดบีคิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 43 รองลงมาได้แก่คอนโดมิเนียมระดับเกรดซี คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 35 และคอนโดมิเนียมระดับเกรดเอคิดเป็นอัตราส่วนเพียงร้อยละ 22 ในส่วนคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มพบว่าไม่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ในไตรมาสนี้
อุปสงค์
ช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2564 นี้เป็นช่วงที่ตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ได้รับผลกระทบจากความรุนแรงของโรคระบาดที่เกิดขึ้นอีกครั้งในต้นเดือนเมษายนและยังไม่สามารถควบคุมสถานการณ์ได้ โดยจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในไตรมาสนี้อยู่ที่ 993 หน่วย จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ มีจำนวนทั้งสิ้น 2,659 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 37.3 อัตราการเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 22.9 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้าและอัตราการขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว จากอัตราการขายที่เพิ่มขึ้นอันเนื่องจากมีโครงการที่เปิดตัวในไตรมาสนี้ได้มียอดจองเป็น 100% (Sold out) อยู่ที่ประมาณ 730 หน่วยหรือคิดเป็น 73% ของจำนวนหน่วยที่ขายได้ในไตรมาสนี้ โดยโครงการดังกล่าวตั้งอยู่บริเวณชานเมืองและเป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ซึ่งตั้งราคาขายไม่สูงทำให้กลุ่มผู้ซื้อที่เป็น Real Demand และกลุ่ม Investor ให้ความสนใจและใช้เวลาในการตัดสินใจได้อย่างรวดเร็วโดยกลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มลูกค้าเก่าที่กลับมาซื้อและมีความเชื่อมั่นต่อชื่อเสียงของผู้ประกอบการอยู่แล้ว
ราคาขาย
ระดับราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ณ ไตรมาสที่ 2 ปี 2564 ปรับตัวลดลงในทุกพื้นที่ จากไตรมาสที่ 1 ปี 2564 โดยราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 240,609 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 9.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือลดลงในอัตราร้อยละ 4.2 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว
ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ 116,225 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 21.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือ ปรับตัวลงในอัตราร้อยละ 5.7 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว
ส่วนราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองกรุงเทพมหานครอยู่ที่ 64,390 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 19.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือ ปรับตัวลงในอัตราร้อยละ 6.2 หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า การที่ราคาเสนอขายในไตรมาสที่ 2 ปี 2564 ปรับตัวลดลงเนื่องจากหลายโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ได้นำโครงการมาลดราคาเพื่อต้องการปิดโครงการ กลยุทธ์การให้ส่วนลดราคาเพื่อเน้นดึงดูดผู้ที่สนใจซื้ออยู่จริงรวมถึงการฟรีค่าใช้จ่ายทุกอย่างในโครงการยังคงเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการนำมาใช้อยู่เพื่อต้องการบริหารการเงินให้มีสภาพคล่องในธุรกิจ
แนวโน้ม
นายณัฎฐา คาดว่า ในระยะเวลา 6 เดือนหลังต่อจากนี้ โดยเฉพาะในช่วงไตรมาสที่ 3 คาดว่ายังทรงตัว จำนวนโครงการที่เปิดใหม่ในไตรมาสหน้ายังคงชะลอตัว ผู้ประกอบการมีแผนที่จะเปิดตัวโครงการในไตรมาส 4 มากกว่าไตรมาสที่ 3 ซึ่งเชื่อว่าน่าจะเป็นช่วงเวลาที่สามารถควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดได้และคาดว่าจำนวนโครงการที่เปิดขายใหม่จะมีประมาณไม่เกิน 5,000 หน่วย ความอ่อนไหวของเศรษฐกิจที่เกิดจากโรคระบาดยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงที่หลีกเลี่ยงไม่ได้อีกทั้งปัญหาหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นอาจกระทบกับกำลังซื้อของตลาดกลาง-ล่าง รวมถึงความเสถียรภาพทางการเมืองที่ยังแก้ไขไม่ได้ ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการที่มองไม่เห็นหนทางการเติบโตในด้านการลงทุน เศรษฐกิจอาจต้องยืดระยะเวลาในการฟื้นตัวออกซึ่งจะช้ากว่าที่เคยคาดการณ์ไว้และมีผลทำให้ผู้ประกอบธุรกิจมีความกังวลต่อผลกระทบดังกล่าว
แนวโน้มการเปิดตัวโครงการในช่วงเวลาที่เหลืออยู่ของปีนี้จะเป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่อยู่ประมาณ 70% ของทั้งตลาด เนื่องจากมีการซื้อที่ดินสะสมอย่างต่อเนื่องเพื่อรอการพัฒนา อีกทั้งความสามารถในการบริหารต้นทุนยังมีมากว่าผู้ประกอบการรายย่อยและสามารถพัฒนาที่ดินพร้อมกันได้หลายโครงการ นอกจากนี้หากประเทศได้รับการฉีดวัคซีนอย่างทั่วถึงและสามารถควบคุมสถานการณ์ได้ รวมถึงปัจจัยในด้านอื่นที่จะสามารถสนับสนุนโดยเฉพาะมาตรการภาครัฐช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศอันจะส่งผลดีที่จะทำให้เศรษฐกิจในประเทศฟื้นตัวได้เร็ว
