ข้อดี-ข้อเสีย ระหว่างคอนโดใหม่และ คอนโดมือสอง เราต้องดูอะไรบ้าง ?

เวลามองหาคอนโดสักหนึ่งหลัง หลายๆคนก็คงเลือกจากความชอบ ดีไซน์ เทคโนโลยี หรือทำเล เพื่อให้คุ้มค่ากับเงินที่ต้องเสียไปไม่ว่าจะซื้ออยู่เองหรือลงทุนเพื่อปล่อยเช่า ในสถานการณ์ที่ตลาดคอนโดมีตัวเลือกผุดขึ้นมาจำนวนมากตามการขยายตัวของการพัฒนาเมือง ประกอบกับราคาที่ดินและราคาขายของคอนโดก็สูงตามขึ้นไปด้วย คอนโดมือสอง จึงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจไม่แพ้กัน วันนี้เราจะมาดูกันว่า การซื้อคอนโดทั้งคอนโดใหม่และคอนโดมือสอง มีข้อดี ข้อเสียอย่างไร และ เราต้องดูอะไรบ้างแล้ว

แนะนำคอนโดใกล้รถไฟฟ้า

ข้อดี ข้อเสีย ระหว่างคอนโดมือหนึ่ง (คอนโดใหม่)และ คอนโดมือสอง

ข้อดี

ดีไซน์และเทคโนโลยีภายในโครงการ/ห้องพักที่ทันสมัย
คอนโดใหม่มักจะดีไซน์ออกมาให้ตอบโจทย์การอยู่อาศัยมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการดีไซน์ให้มีมุมพื้นที่ทำงานจากบ้านมากขึ้น (Work from Home) มุมสำหรับตกแต่งตามสำหรับผู้อยู่อาศัย การดีไซน์ห้องให้มีเพดานสูง (Loft) หรือดีไซน์ชั้นสอง (Duplex) ที่จอดรถแบบ Automated Parking และ Home Automation ที่ถูกใส่เข้ามาภายในห้องพัก เป็นต้น ซึ่งทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับระดับราคาของคอนโดมิเนียม

สภาพอาคารและห้อง
คอนโดใหม่ย่อมมีสภาพที่สมบูรณ์กว่า ไม่ต้องกังวนว่าจะเสียเงินค่าซ่อมแซม เพราะจะมีประกันห้องมาให้อยู่แล้ว โดยเราต้องเรียกคนมาตรวจจุดบกพร่อง (Defect) เอง

โปรโมชั่นและกู้ขอสินเชื่อ
โปรโมชั่นก่อนหรือช่วงเปิดโครงการที่มักจะดึงดูดลูกค้าด้วยเสนอส่วนลดต่างๆ เช่น โปรลดราคา โปรแถมเครื่องใช้ไฟฟ้าภายในห้อง เป็นต้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงตลาดคอนโดชะลอตัวหรือเศรษฐกิจชะลอตัว อย่าง ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 นักพัฒนาคอนโดหรือดีเวลลอปเปอร์ (Developer) มักจะลด แลก แจก แถมกันแบบจัดเต็ม นอกจากนี้ยังมีโอกาสยื่นการขอกู้สินเชื่อได้ง่ายและได้เปอร์เซ็นต์ที่สูงกว่า และอาจได้ดีลพิเศษจากแบงก์ที่เป็นพันธมิตรกับนักพัฒนาฯ อีกด้วย

ข้อเสีย

ไม่เห็นสภาพแวดล้อมจริง
เนื่องโครงการยังสร้างไม่เสร็จ เราก็อาจจะไม่เห็นว่าสภาพแวดล้อม หลังจากสร้างเสร็จแล้วเป็นอย่างไร หรือบางโครงการที่สร้างแล้วเสร็จ แต่ยังไม่มีคนเข้าอยู่อาศัย เราก็อาจจะเดาสไตล์ของผู้อยู่อาศัยไม่ได้ ซึ่งปัญหาที่จะมักพบเจอบ่อยๆ คือ ปัญหาเรื่องเสียงจากข้างห้อง เสียงจากห้องข้างบน เป็นต้น

ราคาแพงและทำเลอยู่ไกลจากเมือง
ราคาขายคอนโด จะสูงขึ้นตามต้นทุนการก่อสร้างและราคาที่ดินที่ขึ้นทุกๆ ปี ขณะที่ที่ดินในกรุงเทพฯ มีอย่างจำกัดและมีพื้นที่ว่างเหลือไม่มากนักที่เหมาะมาพัฒนาสร้างคอนโดมิเนียม และหากพัฒนาทำให้นักพัฒนาเลือกที่จะพัฒนาโครงการไกลจากเมืองออกไปเว้นแต่นักพัฒนารายใหญ่ๆ มีที่ดินที่ซื้อเก็บไว้ หรือกว้านซื้อที่ดินต่อจากรายย่อยอื่น

ขนาดและคุณภาพของวัสดุภายใน
เรียกง่ายๆ คือการลดสเป็กลงนั้นเอง เพื่อให้สามารถทำ ราคาขายคอนโด ใกล้เคียงกับโครงการคอนโดอื่นๆ ที่สร้างมาก่อนในระแวกได้

เรามาดูฝั่งของ คอนโดมือสอง หรือ คอนโดรีเซล (Resale) กันบ้าง

รวมคอนโดมือสองใกล้รถไฟฟ้า ทำเลใจกลางเมือง CBD

ข้อดี

ราคาสมเหตุสมผลและขนาดห้องกว้างกว่า
คอนโดมือสองถูกกว่าคอนโดใหม่พอสมควรและมีขนาดพื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า หากเปรียบเทียบในทำเลเดียวกัน เนื่องจากคอนโดมือสองได้ราคาต้นทุนมาถูกกว่านั่นเอง นอกจากนี้ยังมีโอกาสต่อรองราคาขายกับผู้ขายได้อีกด้วย

เดินทางสะดวกกว่า (บางโครงการ)
หากเทียบเรื่องทำเลแล้ว คอนโดมือสองบางโครงการ อยู่ในทำเลที่ดีกว่าและเดินทางเข้าเมืองได้ง่ายกว่า เนื่องจากพื้นที่พัฒนาใกล้รถไฟฟ้าสายหลักมีอย่างจำกัด แต่คอนโดใหม่บางโครงการก็มีทำเลที่ดีกว่าคอนโดมือสอง แต่ก็ต้องแลกมาด้วยราคาขายที่ค่อนข้างสูง

พร้อมเข้าอยู่ได้ทันทีและเห็นสภาพแวดล้อมจริง
เนื่องจากเป็นคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว เราสามารถลากกระเป๋าเข้าอยู่ได้ทันที อีกทั้งเรายังสามารถไปดูสภาพแวดล้อมของห้องก่อนตัดสินใจเข้าอยู่ได้

งบตกแต่งไม่บานปลาย / พร้อมตกแต่ง
เราอาจจะได้เฟอร์นิเจอร์และส่วนต่อเติมบางอย่างมาจากเจ้าของเดิม ซึ่งช่วยประหยัดเงินในกระเป๋าเราได้

ข้อเสีย

ไม่มีโปรโมชั่น
ไม่มีโปรโมชั่นลดราคาดึงดูด เว้นแต่เราสามารถต่อรองราคาขายกับเจ้าของเดิมได้

จ่ายค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเต็มจำนวน
เราจำเป็นต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 2% และค่าจดจำนองอีก 1% รวมเป็น 3% ของราคาขายคอนโดทั้งหมด เช่น ซื้อคอนโด 5 ล้าน เราต้องจ่ายค่าใช้จ่ายดังกล่าว 150,000 บาท เป็นต้น

สภาพห้อง/สภาพอาคาร
อันนี้ขึ้นอยู่กับเจ้าของเดิมที่อยู่ว่า ดูแลรักษามากน้อยแค่ไหน แต่อย่างไรก็ตามวัสดุก็มีการเสื่อมสภาพตามเวลา ฉะนั้นต้องเตรียมงบไว้ส่วนนี้ด้วย ตัวอาคารคอนโดเก่าที่เปิดมาหลายปี เราอาจต้องดูเรื่องสภาพสี รอยร้าว รอยบวมน้ำภายในอาคารหรือภายในห้อง ซึ่งอาจจะบ่งบวกว่ามีน้ำฝนซึมเข้ามาหรือเปล่า อาจทำให้เกิดการลอกของสีและการบวมของวอลเปเปอร์

พื้นที่ส่วนกลาง
บางโครงการอาจมีพื้นที่ส่วนกลางที่ไม่ตอบโจทย์หรือดูทันสมัยกับความต้องการในปัจจุบัน เช่น ขนาดของสระว่ายน้ำ ขนาดของห้องฟิตเนส หรือพื้นที่ Co-working space ไว้ทำงานจากที่บ้าน เป็นต้น

สรุป

การเลือกซื้อคอนโดไม่ว่าจะเป็นทั้งคอนโดมือหนึ่ง (คอนโดใหม่) หรือคอนโดมือสอง ก็ขึ้นอยู่กับงบประมาณที่ต้องการ สำหรับคนที่มีงบประมาณจำกัด แต่อยากเดินทางสะดวกและห้องไม่เล็กจนเกินไป คอนโดมือสอง (คอนโดรีเซล) อาจตอบโจทย์มากกว่า ขณะที่ถัดไปต้องพิจารณาถึงความคุ้มค่าของโปรโมชั่นระหว่างคอนโดใหม่และราคาขายของคอนโดมือสอง และสุดท้ายคือเรื่องของความสามารถในการทำกำไรในอนาคต (Capital Gain) หรือการปล่อยเช่า (Rental Yield) สำหรับนักลงทุนก็ควรรู้ความรู้หากจะลงทุนในอสังหา เพราะการซื้ออสังหาฯ เป็นการกู้สินเชื่อระยะยาว ซึ่งเราต้องวางแผนกันดีๆ

ข้อกำหนดและขั้นตอนการปล่อยเช่าชาวต่างชาติ