- การคาดการณ์ค่าเช่าสำนักงานย่านไพร์ม: หลายเมืองในประเทศออสเตรเลียถูกจัดอยู่ในอันดับต้นๆด้านการเติบโต ในขณะที่สิงคโปร์มีการเปลี่ยนแปลงที่ลดลง
- ดัชนีตึกระฟ้า: หลายเมืองในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกเห็นการเติบโตของค่าเช่าสูงสุด ตึกระฟ้าในฮ่องกงมีค่าเช่าที่แพงที่สุดในโลก
- ฮ่องกง,โตเกียว,และสิงคโปร์ – จัดอยู่ในท็อป 5 อันดับเมืองที่มีค่าเช่าสำนักงานย่านไพร์มแพงที่สุด
ไนท์แฟรงค์ บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก เปิดตัวรายงานศักยภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ 31 เมืองชั้นนำทั่วโลก ปี 2017 สำรวจโดยใช้เทรนด์หลัก 3 ด้านเป็นแนวทางในการวิเคราะห์:
- อัตราดอกเบี้ยติดลบได้ลดความคาดหวังด้านผลตอบแทนที่น่าพอใจของนักลงทุน ทำให้มีเงินทุนไหลไปสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
- ท่ามกลางสภาวะทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ กลุ่มนวัตกรรมเทคโนโลยียังคงเป็นตัวผลักดันปริมาณความต้องการอสังหาฯระดับโลก
- เมืองที่กำลังเติบโตอย่างรวดเร็วเป็นเมืองที่กำลังปฏิวัติพัฒนาไปสู่ธุรกิจสร้างสรรค์และระบบดิจิตอล (the digital and creative revolutions) ซึ่งหลายเมืองชั้นนำแนวหน้ากลับมีจำนวนอุปทานไม่เพียงพอต่อความต้องการของพื้นที่อสังหาฯเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย
มร. มาร์คัส เบอร์เทนชอร์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า “แม้กรุงเทพฯอาจพลาดโอกาสยุคเศรษฐกิจดอตคอมเมื่อช่วงต้นปี 2000 แต่การก้าวเข้าสู่ยุคเศรษฐกิจดิจิตอลก็เกิดขึ้นอยู่ดี นี้เป็นหลักฐานการเกิดของระบบอัตโนมัติ (Automation) และการเปลี่ยนแปลงไปสู่ยุคอุตสาหกรรม 4.0 ในภาคอุตสาหกรรมการผลิต ในขณะเดียวกัน ธุรกิจการร่วมลงทุน (venture capital) กำลังไหลไปยังกลุ่มผู้ประกอบการธุรกิจการบริการสร้างสรรค์ โดยใช้เมืองกรุงเทพฯที่มีฐานค่าใช้จ่ายค่อนข้างต่ำในการเริ่มต้นธุรกิจอย่าง อี-คอมเมิร์ซ, การตลาดออนไลน์, บริการอี-โลจิสติกส์, ระบบอี-เพย์เมนท์, ฟินเทค (Fintech), หรือแม้แต่เกมส์ที่นักพัฒนาซอฟต์แวร์ชาวไทยชนะการแข่งขันระดับโลก เช่น การแข่งขันไมโครซอฟท์ อิมเมจิ้น คัพ (Microsoft Imagine Cup) ธุรกิจเหล่านี้จะเป็นตัวสนับสนุนการก่อสร้างพื้นที่เชิงพาณิชย์แนวใหม่ เช่น พื้นที่ทำงานร่วมกัน อย่างเช่น บริษัท Hubba และ บริษัท Glowfish กำลังพัฒนาความต้องการแนวใหม่ให้กับสำนักงานบริการแบบดั้งเดิมเมื่อบริษัทมีการเติบโตมากขึ้น”
การคาดการณ์ค่าเช่าสำนักงานย่านไพร์ม
จากจำนวนเมืองชั้นนำทั่วโลกทั้งหมดที่ถูกนำมาวิเคราะห์ 12 เมืองตั้งอยู่ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ซึ่งเป็นภูมิภาคที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องในด้านความสำคัญทางเศรษฐกิจของโลก ผลคาดการณ์ค่าเช่าสำนักงานย่านไพร์มจากไตรมาสที่ 4 ปี 2015 – ไตรมาสที่ 4 ปี 2019 แสดงความหลากหลายของการวิเคราะห์ศักยภาพในอนาคต:
- หลายตลาดในเอเชียแปซิฟิกแสดงข้อมูลที่หลากหลายของผลวิเคราะห์การเติบโตในอนาคต โดยซิดนีย์คาดว่าจะเห็นการเติบโตอย่างแข็งแกร่งที่สุดอยู่ที่ร้อยละ 27.5 ในขณะที่สิงคโปร์มีการเติบโตน้อยที่สุด ด้วยอัตราค่าเช่าที่คาดการณ์ว่าจะลดลงไปที่ร้อยละ 14
- กัวลาลัมเปอร์และปักกิ่งคาดว่าจะมีการเติบโตแบบติดลบ อยู่ที่ร้อยละ -1 และร้อยละ -4.4 ตามลำดับ
- เซี่ยงไฮ้ (ร้อยละ 2) เป็นเมืองเดียวในประเทศจีนที่ติดอยู่ในท็อป 10 อันดับ นั่งแท่นในอันดับ 6 รองจากเมลเบิร์น (ร้อยละ 19.3)
นายนิโคลัส โฮลท์ หัวหน้าฝ่ายวิจัย, ไนท์แฟรงค์ เอเชียแปซิฟิก กล่าวว่า “การคาดการณ์ค่าเช่าสำนักงานย่านไพร์มที่ได้ทำการวิเคราะห์ไปถึงช่วงสิ้นปี 2019 โดยในรายงานได้อธิบายข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตัวขับเคลื่อนความต้องการที่มีผลกกับการอุปทานในอนาคต
“ซิดนีย์และเมลเบิร์นจะยังเห็นตัวขับเคลื่อนความต้องการที่หลากหลาย เพราะเศรษฐกิจในประเทศออสเตรเลียยังคงมีความยืดหยุ่นพอสมควรแม้มีการชะลอตัวด้านความต้องการของสินค้าโภคภัณฑ์บ้างก็ตาม ในขณะที่เซี่ยงไฮ้ที่เศรษฐกิจขับเคลื่อนด้วยการเติบโตอันแข็งแกร่งของบริษัทในธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับเทคโนโลยี”
“โดยรวมแล้ว อุปทานเป็นตัววิเคราะห์ความอ่อนแอของเมือง ตลาดกัวลาลัมเปอร์, ปักกิ่ง, และสิงคโปร์มีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก ซึ่งยังต้องรอให้มีปริมาณความต้องการใหม่ๆปรับเพิ่มขึ้นตามให้ทัน”
ผลคาดการณ์ค่าเช่าสำนักงานย่านไพร์ม (ช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2015 – ไตรมาสที่ 4 ปี 2019)
ที่มา: ผลวิจัยของไนท์แฟรงค์, นิวมาร์ค กรับบ์ ไนท์แฟรงค์, และสถาบันวิจัย ซูมิโตโม มิตซุย ทรัสต์
การเคลื่อนย้ายเงินทุน
นาย นีล บรูกส์ หัวหน้าฝ่ายตลาดทุนเอเชียแปซิฟิก, ไนท์แฟรงค์เอเชียแปซิฟิก อธิบายว่า “สภาวะอัตราดอกเบี้ยต่ำระยะยาว (the lower-for-longer interest rate) ในทั่วโลกยังคงเบนความสนใจไปที่อสังหาฯย่านไพร์มในเมืองฮับชั้นนำทางธุรกิจ เมืองเหล่านี้เป็นตัวนำพาการเติบโตใหม่ๆ ซึ่งรวมถึงกลุ่มอุตสาหกรรมเทคโนโลยีและความสร้างสรรค์ใหม่ๆ ที่ยังคงดึงดูดนักลงทุนได้อย่างต่อเนื่องในระยะยาว”
ที่มา: Global Cities: รายงานปี 2017 หน้า 47
นาย บรูกส์ กล่าวต่ออีกว่า “โดยรวมนิวยอร์กและลอนดอนยังคงเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดในแง่ของปริมาณเงินทุนจากต่างประเทศ ความสำเร็จของยักษ์ใหญ่ด้านการลงทุนในการดึงดูดทุนสถาบันเงินทุนจากทั่วโลกโดยจะขึ้นอยู่กับสภาพคล่องและปัจจัยพื้นฐานการครอบครองพื้นที่ที่แข็งแกร่ง สำหรับเงินลงทุนในสหราชอาณาจักร แม้จะมีความกังวลจากการถอนตัวออกจากสหภาพยุโรป(Brexit) การกำหนดราคาก็ไม่ได้เปลี่ยนแปลงมากนัก และเราคาดว่าสหราชอาณาจักรจะยังคงเป็นหนึ่งในตลาดสำคัญระดับโลก สำหรับฝั่งเอเชีย เซี่ยงไฮ้มีปริมาณเงินลงทุนจากต่างประเทศมากที่สุดในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา และในขณะที่ตลาดกำลังเติบโตขึ้นเรื่อยๆ นี้จะเป็นข้อเสนอที่จะดึงดูดผู้ซื้อด้วยแนวโน้มการเติบโตของเงินทุนในประเทศจีน”
มูลค่าเงินลงทุน
สามในห้าเมืองชั้นนำทั่วโลกที่แพงที่สุดตั้งอยู่ในเอเชียแปซิฟิก ฮ่องกงมีมูลค่าเงินลงทุนที่สูงที่สุดสำหรับพื้นที่สำนักงานย่านไพร์มหลัก ตามติดมาด้วยโตเกียวในลำดับที่สองและสิงคโปร์ในลำดับที่ห้า
นาย บรูกส์ให้ความเห็นว่า “การวิเคราะห์ครั้งนี้แสดงให้เห็นคุณค่าของหลายเมืองหลักในสหรัฐฯ เมื่อเทียบกับหลายๆเมืองในทวีปเอเชียและยุโรป แม้แต่ในเมืองที่มีอุปทานราคาแพงที่มีจำกัดอย่างเมืองนิวยอร์กและซานฟรานซิส ความแตกต่างด้านราคาพื้นที่ต่อตารางฟุตที่เปรียบเทียบกับพื้นที่ในฮ่องกงและโตเกียว ส่งผลให้พื้นที่ในสหรัฐฯมีความน่าดึงดูดหากพิจารณาจากแนวโน้มเศรษฐกิจของสหรัฐฯที่แข็งแกร่งกว่ามากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
“แม้จะลงทุนอย่างระมัดระวังในตลาดรอง นักลงทุนส่วนใหญ่เลือกที่จะลงทุนในเมืองที่มีสภาพคล่อง มีเสถียรภาพ และความปลอดภัยของรายได้ที่จะได้รับ ด้วยเหตุนี้ เราคาดการณ์ว่าเมืองเกตเวย์ทั่วโลกจะยังคงเป็นเมืองที่ควรค่าการลงทุนในช่วง 12 เดือนที่จะมาถึง”
ด้วยเงินจำนวน US$ 100 ล้าน จะสามารถซื้อพื้นที่สำนักงานย่านไพร์มได้มากเท่าใด
* ขึ้นอยู่กับค่าเงินทุนไพร์มในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2016 ตามอัตราแลกเปลี่ยนของวันที่ 30 มิถุนายน 2016
ที่มา: ผลวิจัยของไนท์แฟรงค์, นิวมาร์ค กรับบ์ ไนท์แฟรงค์, และสถาบันวิจัย ซูมิโตโม มิตซุย ทรัสต์
ดัชนีตึกระฟ้า
สำหรับดัชนีตึกระฟ้าแสดงข้อมูลสำรวจอัตราค่าเช่าอาคารพาณิชย์ที่มีสูงกว่า 30 ชั้น
อัตราค่าเช่าของตึกระฟ้าในช่วงหกเดือนจนถึงไตรมาสที่ 2 ปี 2016:
- หลายเมืองในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิคมีอัตราการเติบโตของค่าเช่าสูงที่สุดจากการสำรวจ 23 เมืองชั้นนำทั่วโลก
- ตึกระฟ้าในเซี่ยงไฮ้บันทึกว่ามีการเติบโตของค่าเช่าที่แข็งแกร่งที่สุดในช่วงครึ่งแรกของปี 2016 อยู่ที่ร้อยละ6 ตามติดมาด้วยซิดนีย์ (ร้อยละ 6.5%), ฮ่องกง (ร้อยละ 5.9), และไทเป (ร้อยละ 5.7)
- สิงคโปร์ถูกจัดลำดับอยู่ในตำแหน่งท้ายสุด โดยมีการลดลงถึงร้อยละ 7 ซึ่งเป็นผลมาจากปริมาณอุปทานใหม่ที่เพิ่มเข้าอย่างเห็นได้ชัด บวกกับการชะลอตัวของเศรษฐกิจท้องถิ่น
- ฮ่องกงยังคงเป็นเมืองที่มีค่าเช่าพื้นที่สำนักงานย่านไพร์มแพงที่สุด โดยมีราคาอยู่ที่ US$ 50 ต่อตารางฟุต ตามติดมาด้วยนิวยอร์ก (แมนฮัตตัน) ที่มีราคาค่าเช่าอยู่ที่ US$ 158 ต่อตารางฟุต
ดัชนีตึกระฟ้า – % การเติบโตของค่าเช่าในช่วงหกเดือนถึงไตรมาสที่ 2 ปี 2016 สำหรับชั้นบนๆ ในตึกระฟ้า
ดัชนีตึกระฟ้า – ค่าเช่าสำนักงานย่านไพร์มสำหรับชั้นบนๆในตึกระฟ้า
* ไม่รวมผลกระทบจากอัตราแลกเปลี่ยนค่าเงินดอลล่าร์สหรัฐฯ ตามอัตราแลกเปลี่ยนของวันที่ 30 มิถุนายน 2016
นายโฮลท์ให้ความคิดเห็นว่า “ช่วงกลางของปี 2016 ตึกระฟ้ากำลังเป็นที่นิยมในเอเชียแปซิฟิก โดยตึกระฟ้าในเมืองชั้นนำ 4 แห่ง ที่มีการเติบโตของค่าเช่าสูงมีที่ตั้งอยู่ในภูมิภาคนี้
“เซี่ยงไฮ้เป็นที่ตั้งของหลากหลายอาคารสูงและตึกระฟ้าที่สูงที่สุดในภูมิภาคอย่าง เซี่ยงไฮ้ทาวเวอร์ ตึกระฟ้าในเซี่ยงไฮ้หลายแห่งเห็นอัตราค่าเช่าเติบโตอย่างแข็งแกร่งที่สุดในช่วงหกเดือนแรกของปี อัตราว่างในเมืองลุ่ยเจียจุ่ย (Lujiazui) ที่มีจำนวนน้อยมากและมีแนวโน้มที่จะเห็นการเติบโตของค่าเช่าในช่วงหลายเดือนที่จะมาถึง
“ในแง่ของระดับค่าเช่าจริง ตึกระฟ้าในฮ่องกงยังคงตั้งราคาค่าเช่าที่สูงที่สุดในโลก และด้วยปริมาณความต้องการที่มีมากกว่าอุปทานในย่านศูนย์กลางธุรกิจ เราคาดว่าเมืองนี้จะคงรักษาตำแหน่งค่าเช่าสูงสุดในดัชนี ”
