นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัดเผยพื้นที่ของอาคารสำนักงานที่เปิดให้เช่าใหม่ มีอัตราการเช่าสูงภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว และเป็นที่น่าสนใจว่าราคาค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอ บริเวณนอกศูนย์กลางธุรกิจมีราคาค่าเช่าสูงกว่าราคาค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดบี ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจเนื่องจากการพัฒนาอาคารใหม่ที่มีมาตรฐานและระบบขนส่งมวลชนแบบรางมีความสะดวกมากขึ้น
จากผลวิจัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัดระบุว่าณ ครึ่งปีแรกของปี 2558 นี้ มีพื้นที่อาคารสำนักงานถูกเช่าใหม่ราว 133,359 ตารางเมตร ส่งผลให้อุปสงค์สะสมอาคารสำนักงานรวมเป็น 4,318,382 ตารางเมตร จากพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าทั้งสิ้นราว 4,661,188 ตารางเมตร อัตราการครอบครองการเช่าขยับขึ้นจากปลายปีพ.ศ. 2557 ที่อัตราร้อยละ 91.5 เป็นร้อยละ 92.6ปัจจุบันมีพื้นที่อาคารสำนักงานว่างเพียง 342,806 ตารางเมตร โดยปี 2558 มีอาคารสำนักงานเปิดใหม่เพียง 1 อาคาร คือ อาคารภิรัชทาวเวอร์ ตั้งอยู่บริเวณถนนสุขุมวิทติดกับโครงการดิ เอ็มควอเทียร์ มีพื้นที่ให้เช่าทั้งสิ้น ประมาณ 47,500 ตารางเมตร และมีบริษัทจองเช่าพื้นที่แล้วประมาณ 70 เปอร์เซ็นต์ สำหรับครึ่งปีแรกของปีพ.ศ. 2558 นี้บริเวณศูนย์กลางธุรกิจมีพื้นที่ถูกเช่าเพิ่มประมาณ 55,945 ตารางเมตร ส่วนนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจมีพื้นที่ถูกเช่าเพิ่มประมาณ 77,414 ตารางเมตร
รูปภาพ1: อุปทาน อุปสงค์ และอัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพตั้งแต่ปี 2554- ไตรมาส2 ปี 2558
ที่มา: ฝ่ายวิจัยไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
พื้นที่ที่ถูกเช่าใหม่ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่อาคารที่เพิ่งสร้างเสร็จ หรือ อาคารที่ยังมีพื้นที่ว่างเป็นจำนวนมาก เนื่องจากเป็นการเช่าพื้นที่ของบริษัทที่เปิดดำเนินงานอยู่แล้วและต้องการขยายงานแต่อาคารที่อยู่เดิมไม่มีพื้นที่ว่างให้ขยายได้ จึงมีการย้ายอาคารสำนักงาน ซึ่งอาคารใหม่ๆที่พึ่งสร้างเสร็จได้แก่ อาคารเอไอเอ เดอะ แคปปิตอล อาคารเอสเจ อินฟินิท อาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ เป็นต้น ดังจะเห็นได้ว่าอัตราการครอบครองพื้นที่เช่าของอาคารสำนักงานที่เปิดใหม่ มีอัตราการเช่าสูงภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว อย่างไรก็ตามถึงแม้มีการย้ายออกของบริษัทต่างๆที่ตั้งอยู่ในอาคารสำนักงานในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจเดิมไปยังอาคารใหม่แต่อัตราการเช่าของอาคารสำนักงานที่มีบริษัทย้ายออกก็มิได้ลดลง เนื่องจากบริษัทที่ยังอยู่ในอาคารดังกล่าวมีการขยายพื้นที่เช่าในอาคารเดิม จึงทำให้อัตราการเช่าพื้นที่ไม่ลดลง
รูปภาพ2: อัตราค่าเช่า
ที่มา: ฝ่ายวิจัยไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
นางสาวริษิณี กล่าวเพิ่มเติมว่าในส่วนของค่าเช่าอาคารสำนักงานเฉลี่ยปัจจุบันมีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 674 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวสูงขึ้นร้อยละ 7 เมื่อปรียบเทียบกับครึ่งปีแรกของปีพ.ศ. 2557 โดยราคาค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจมีราคาค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 905 บาท ต่อ ตารางเมตร ส่วนเกรดบีในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจมีราคาค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 624 บาท ต่อ ตารางเมตร ส่วนนอกบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ ราคาค่าเช่าเกรดเอมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 699 บาท ต่อ ตารางเมตร และ เกรดบี มีราคาค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 469 บาท ต่อ ตารางเมตร จะเห็นได้ว่าค่าเช่าอาคารเกรดเอ บริเวณนอกศูนย์กลางธุรกิจมีค่าเช่าที่สูงกว่าราคาค่าเช่าอาคารเกรดบี ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจอีกด้วย นอกจากนี้จะพบว่าความแตกต่างของค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอ บริเวณนอกศูนย์กลางธุรกิจ มีช่วงราคาที่สูงกว่าราคาค่าเช่าเกรดบี บริเวณศูนย์กลางธุรกิจเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากการพัฒนาอาคารใหม่ในบริเวณนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ มีมาตรฐานที่สูงขึ้น ขณะที่อาคารสำนักงานเกรดบีในเขตศูนย์กลางธุรกิจไม่มีการปรับปรุงบูรณะอาคาร และนอกจากนี้ระบบขนส่งมวลชนระบบรางก็มีส่วนช่วยให้การเดินทางจากบริเวณนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ มาสู่บริเวณศูนย์กลางธุรกิจมีความสะดวกมากขึ้นด้วย
รูปภาพ 3:
ในส่วนของอุปทานอาคารสำนักงานในอนาคตมีแนวโน้มที่จะสร้างอยู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ โดยอาคารสำนักงานที่เริ่มก่อสร้างแล้วที่ตั้งอยู่ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจมีเพียง 120,143 ตารางเมตร ขณะที่อุปทานอาคารสำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างที่ตั้งอยู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจมีสูงถึง 250,210 ตารางเมตร โดยในปีพ.ศ. 2558 จะมีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จ คือ อาคารจีแลนด์ทาวเวอร์ ตั้งอยู่บริเวณถนนรัชดาภิเษก อาคารเอไอเอ สาทร ถนนสาทร และ อาคารเมเจอร์ทาวเวอร์ ถนนสุขุมวิท(ซอยทองหล่อ)
