ส่อง “เมืองอสังหาริมทรัพย์” ในต่างจังหวัด

ตัวช่วย “เมืองอสังหาริมทรัพย์” ในต่างจังหวัด “ค้าชายแดน-สนามบิน” แรงหนุนแผ่ว “การศึกษา-อุตสาหกรรม” เรียลดีมานด์เพียบ

ประเทศไทยมี 77 จังหวัด แต่มีเมืองอสังหาริมทรัพย์เพียง 20 จังหวัดที่อยู่นอกเมืองหลวง

ข้อมูลตามนิยามสำรวจโครงการของ “REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์” ทำให้เหลือดาต้าเบส 26 จังหวัด โดยการเลือกสำรวจมาจากการประเมินมูลค่าเศรษฐกิจรวม 26 จังหวัด เท่ากับสัดส่วน 80% มูลค่าตลาดรวมโครงการสร้างใหม่ทั้งประเทศ

ทั้งนี้ ไข่แดงจังหวัดเศรษฐกิจของประเทศในมุมของการพัฒนาที่อยู่อาศัย อันดับ 1 กระจุกอยู่ใน “กทม.-ปริมณฑล” ประกอบด้วย กรุงเทพมหานคร นนทบุรี สมุทรปราการ ปทุมธานี สมุทรสาคร นครปฐม

อันดับ 2 เป็นต้นไปกระจายครบทุกภูมิภาคในต่างจังหวัด ประกอบด้วย “ภาคกลาง” มี 2 จังหวัด คือ พระนครศรีอยุธยา สระบุรี, “ภาคอีสาน” 5 จังหวัด มี นครราชสีมา อุบลราชธานี อุดรธานี ขอนแก่น มหาสารคาม

“ภาคเหนือ” 4 จังหวัด มี เชียงใหม่ เชียงราย พิษณุโลก ตาก, “ภาคใต้” 4 จังหวัด มี นครศรีธรรมราช สุราษฎร์ธานี สงขลา ภูเก็ต, “ภาคตะวันตก” 2 จังหวัด ประจวบคีรีขันธ์ (หัวหิน) กับเพชรบุรี (ชะอำ) และ “ภาคตะวันออก” 3 จังหวัด มี ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา

“ประชาชาติธุรกิจ” นำเสนอข้อมูลเชิงลึก โดยตั้งสมมติฐานธุรกิจที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดจะมี “ตัวช่วย” อะไรได้บ้าง จากอินฟราสตรักเจอร์ภาครัฐ, เศรษฐกิจที่ได้เปรียบจากภูมิศาสตร์ที่ตั้ง โดยค้นพบแนวคิด 4 เมือง คือ “เมืองอุตสาหกรรม, เมืองสนามบิน, เมืองสถาบันการศึกษา และเมืองการค้าชายแดน”

นิคมอุตสาหกรรมแหล่งจ้างงานประเทศ “EEC” มาเต็ม “โคราช” รับอานิสงส์แรงงานย้ายถิ่น

จีดีพีประเทศไทยล่าสุด ณ ปี 2562 อยู่ที่ 16.87 ล้านล้านบาท ล่าสุด ณ 17 สิงหาคม 2563 สภาพัฒน์เปิดตัวเลขคาดว่าจะหดตัว -7.5% รวมถึงการผลิตสินค้าอุตสาหกรรมคาดว่าจะลดลง -2.7% ต่อเนื่องไตรมาส 4/62 ที่หดตัว -2.2% ในทุกกลุ่มอุตสาหกรรม

โควิดสะเทือนอุตสาหกรรม

ณ มิถุนายน 2563 ประเทศไทยมีนิคมอุตสาหกรรม 61 แห่ง กระจายใน 17 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพฯ สมุทรปราการ สมุทรสาคร ลำพูน พิจิตร อ่างทอง ราชบุรี สระบุรี พระนครศรีอยุธยา ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา สระแก้ว ปราจีนบุรี อุดรธานี หนองคาย และสงขลา

ทั้งนี้ มีนิคม 3 แห่งที่ยังไม่ได้เปิดดำเนินการ ได้แก่ นิคมอมตะซิตี้ ชลบุรี โครงการ 2 นิคมดับบลิวเอชเอ ระยอง 36 และนิคมสงขลา พื้นที่รวม 11,817 ไร่ ส่วนที่เปิดดำเนินการมี 58 แห่ง ใน 16 จังหวัด เนื้อที่ 178,654 ไร่ ผู้ประกอบการ 4,895 ราย โรงงาน 5,153 แห่ง เม็ดเงินลงทุน 4.01 ล้านล้านบาท จ้างงาน 514,447 คน

จากเนื้อที่ทั้งหมดในนิคม มีพื้นที่ 117,997 ไร่ ปัจจุบันขายหรือเช่าแล้ว 89,845 ไร่ สัดส่วน 76.14% มีพื้นที่คงเหลือ 28,153 ไร่ สัดส่วน 23.86%

สถานการณ์โควิดมีการลงทุนจ้างงานเพิ่มขึ้น โดยเดือนมกราคม 2563 มีนิคมเปิดดำเนินการ 55 แห่ง ใน 16 จังหวัด เนื้อที่ 175,939 ไร่ มีผู้ประกอบการ 5,127 ราย เม็ดเงินลงทุน 4.01 ล้านล้านบาท แรงงานในนิคม 508,715 คน

ขณะที่โรงงานมี 6,033 แห่ง แสดงให้เห็นว่า 6 เดือนที่ผ่านมา โรงงานลดลง -14.59% เช่นเดียวกับพื้นที่ขายหรือเช่าที่ลดลง -0.33% จาก 90,148 ไร่ มีพื้นที่คงเหลือเพิ่มขึ้น 10.25% จาก 25,535 ไร่

ระยองแชมป์นิคม 5 หมื่นไร่

จังหวัดที่มีพื้นที่นิคมอุตฯมากที่สุดจาก 16 จังหวัด ดังนี้ 1.ระยอง 14 แห่ง ยอดขาย 51,397 ไร่ สัดส่วน 57% จาก 89,845 ไร่ มีโรงงาน 3,096 แห่ง เงินลงทุน 1,428 ล้านบาท คนงาน 1.81 แสนคน

2.ชลบุรี 14 แห่ง ขายแล้ว 29,893 ไร่ 33% 3.ฉะเชิงเทรา 4 แห่ง มียอดขาย 7,436.15 ไร่ 8% 4.สมุทรปราการ 5 แห่ง ยอดขาย 7,204 ไร่ 8% 5.พระนครศรีอยุธยา 2 แห่ง ยอดขาย 3,301 ไร่ 3% 6.กรุงเทพฯ 3 แห่ง ยอดขาย 2,583 ไร่ 2.88% 7.สมุทรสาคร 3 แห่ง ยอดขาย 2,282 ไร่ สัดส่วน 2.54% 8.สระบุรี 2 แห่ง ยอดขาย 2,024 ไร่ 2.25%

9.ปราจีนบุรี 2 แห่ง ยอดขาย 1,961 ไร่ สัดส่วน 2% 10.สงขลา 1 แห่ง ยอดขาย 1,780 ไร่ 1.98% 11.อุดรธานี 1 แห่ง ยอดขาย 1,630 ไร่ 1.81% 12.ลำพูน 2 แห่ง ยอดขาย 1,528 ไร่ 1.7%

นอกจากนี้ ยังมีเขตอุตสาหกรรมสำคัญ คือ นครราชสีมา อาทิ 1.เขตอุตสาหกรรมตะวันออกเฉียงเหนือ 2.เขตอุตสาหกรรมนวนคร 3.เขตอุตสาหกรรมสุรนารี ล่าสุดกรกฎาคม 2563 มีโรงงาน 1,821 แห่ง เงินลงทุน 2.98 แสนล้านบาท คนงาน 1.46 แสนคน

มาบตาพุด-ปลวกแดงเฮี้ยน

“เปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย” นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง กล่าวว่า ระยองมี 3 เซ็กเตอร์ใหญ่ “อุตสาหกรรม เกษตรกรรม ท่องเที่ยว” จากเดิมเป็นจังหวัดที่มีแต่การเกษตรกับทะเล เมื่อมีนิคมอุตฯเกิดขึ้น มีบริษัทใหญ่อย่าง ปตท. และเอสซีจีมาลงทุน ทำให้เศรษฐกิจขับเคลื่อนด้วยนิคมอุตสาหกรรม มีโรงงาน 3,000 แห่ง โดยเฉพาะนิคมอุตฯมาบตาพุด

ขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัด ลูกค้า 80% เป็นคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรม ส่วนที่เหลือพนักงานโรงแรม-ท่องเที่ยว และธุรกิจอื่น ๆ พฤติกรรมผู้บริโภคเจ้าของธุรกิจโรงแรมอาศัยในโรงแรมตนเอง เกษตรกรมักปลูกบ้านเอง เนื่องจากเป็นอาชีพที่ไม่สามารถระบุรายได้ชัดเจน แบงก์จึงไม่สามารถปล่อยกู้สินเชื่อซื้อโครงการจัดสรรได้

โดย 2 ทำเลที่มีการเติบโตอสังหาฯมากสุด 1.มาบตาพุด แม้ภาพลักษณ์ไม่เหมาะกับการอยู่อาศัย เนื่องจากเป็นพื้นที่อุตสาหกรรมหนัก มีมลพิษมาก และเป็นโรงงานผลิตภัณฑ์ต้นน้ำ เช่น ปิโตรเคมี ผลิตพลาสติก แต่เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้และกำลังซื้อสูง จึงมักซื้อบ้านเดี่ยว 1 ชั้น ราคา 2-3 ล้านบาท กับบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ราคา 3-5 ล้านบาท รองลงมาทาวน์เฮาส์ไม่เกิน 2 ล้านบาท ส่วนบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปมีเล็กน้อย

2.ปลวกแดง พื้นที่อุตสาหกรรมเบา มลพิษน้อยกว่า ส่วนใหญ่โรงงานผลิตและประกอบรถยนต์ รายได้หลัก 10,000 กว่าบาท มีค่าทำงานล่วงเวลา แต่กำลังซื้อไม่สูงเท่ามาบตาพุด ลูกค้า 80% จึงซื้อทาวน์เฮาส์ 1 ชั้น ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น ไม่เกิน 2 ล้านบาท ส่วนบ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

“ลูกค้าส่วนใหญ่ที่มาทำงานในระยองจะเช่าบ้านอยู่ก่อน 1 ปี ถ้าระดับผู้บริหารหรือคนที่อยู่ยาวจะเริ่มซื้อบ้านในปีที่ 2 เพราะเทียบแล้วเช่าเดือนละ 5,000-6,000 บาท เพิ่มเงินอีกนิดหนึ่งก็ผ่อนบ้าน 2 ชั้นได้แล้ว”

รีเจ็กต์ระยองพุ่ง 60-80%

สถานการณ์โควิดกระทบการส่งออกกับอุตสาหกรรม ภาพรวมอสังหาฯระยองจึงหดตัวเล็กน้อย เพราะมีบางโครงการขายดีขึ้น คือ สินค้าบ้านเดี่ยว ลูกค้าที่เคยพักอาศัยหอพักหรือคอนโดฯ 1.2-2 ล้านต้น เปลี่ยนมาอยู่แนวราบทดแทน เพราะราคาสูงกว่าเล็กน้อย อีกเหตุผลเพราะผู้บริโภคกังวลเรื่องสุขอนามัยที่ต้องอยู่ร่วมกับคนจำนวนมาก

ทั้งนี้ ในช่วงเมษายน-พฤษภาคม 2563 หลายโครงการชะลอการก่อสร้างเพื่อเก็บเงินสดรักษาสภาพคล่อง หลังลูกค้าโดนปฏิเสธสินเชื่อจนโอนน้อยลง โดยเฉพาะคอนโดฯกับทาวน์เฮาส์ เพราะคนระยองส่วนใหญ่ต้องการกู้เต็มวงเงิน แต่มาตรการ LTV-loan to value ทำให้กู้ได้น้อยลงเหลือ 90-95% ช่วงวิกฤตโควิดยิ่งทำให้ขอวงเงินได้น้อยลงกว่าเดิม แต่เดือนมิถุนายนแบงก์เริ่มผ่อนคลายเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น

“มาบตาพุดก่อนโควิดมีรีเจ็กต์เรต 30-50% แต่พอมีโควิดขยับขึ้นมา 40-60% เพราะคนงานโดนตัดโอที ส่วนปลวกแดงหนักเลย เงินเดือนน้อยกว่า บางคนมีหนี้บัตรเครดิตพ่วงด้วย ก่อนมีโควิดรีเจ็กต์เรต 50% ช่วงโควิดขึ้นไปถึง 70-80% โดยเฉพาะราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ลูกค้าบางคนกู้ได้แต่ไม่กล้าลงทุนระยะยาว เพราะไม่มั่นใจ career path ของตัวเอง”

เดิมบ้านราคา 3 ล้านบาท ลูกค้าเงินเดือน 30,000 บาท สามารถกู้ได้เต็มวงเงิน ช่วงโควิดต้องมีเงินเดือน 50,000-60,000 บาท ถึงสามารถกู้ได้ 100% นอกจากนี้ แบงก์ยังพิจารณาบริษัทที่ลูกค้าทำงานว่าอยู่ในอันดับ 1,000 รายชื่อบริษัทที่มีความมั่นคงและน่าเชื่อถือหรือไม่ เช่น ปตท. เอสซีจี ส่วนบริษัทที่อยู่นอกเหนือรายชื่อดังกล่าวมีโอกาสกู้ได้น้อยลง หรือโดนปฏิเสธสินเชื่อ

แรงงานย้ายถิ่น กำลังซื้อโคราช

ข้ามมาภาคอีสาน “นราทร ธานินพิทักษ์” นายสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครราชสีมา ระบุว่า โคราชเป็นจังหวัดที่มีอานิสงส์มากกว่าจังหวัดอื่นในภาคอีสาน มีมูลค่าอุตสาหกรรมมากที่สุด คิดเป็น 29% ของจีพีพีจังหวัด มูลค่า 2.7 แสนล้าน (ณ ปี 2560 จากแผนพัฒนาจังหวัดนครราชสีมา)

แม้แรงงานในโรงงานมี 1.3-1.4 แสนคน น้อยกว่าภาคค้าปลีกและการบริการที่มี 2.3-2.4 แสนคน แต่แรงงานอุตสาหกรรมมีกำลังซื้อมากกว่า เพราะเวลาในการทำงานอยู่ที่ 4-5 ปี เทียบกับลูกจ้างค้าปลีกและบริการมีอัตราเปลี่ยนงานบ่อยกว่า

ด้วยเหตุนี้ จึงมีการย้ายถิ่นฐานเพื่อมาทำงานในนครราชสีมาจำนวนมาก ซึ่งตั้งข้อสังเกตว่าอาจมีผู้ซื้ออสังหาฯในจังหวัดที่เป็นคนต่างถิ่นกว่า 50% โดยจะไม่ซื้อทันทีในปีแรก และเริ่มมองหาที่อยู่อาศัยของตัวเองในปีที่ 2-3 ของการทำงาน

กำลังซื้อคนในภาคอีสานส่วนใหญ่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท สินค้าขายได้มากสุด คือ บ้านเดี่ยว 1 ชั้น สัดส่วน 60% คนที่กำลังซื้อน้อยจะเลือกทาวน์เฮาส์ชั้นเดียว ทำเลรอบนอกตัวเมืองราคา 1 ล้านกว่าบาท

พฤติกรรมของผู้ซื้อในโคราชไม่ชอบทาวน์เฮาส์ อาจยอมเดินทางไกลขึ้น 5-10 นาที เพื่อซื้อบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่กว้างกว่า แต่รัศมีห่างจากแหล่งงานหรือตัวเมือง 5 กิโลเมตร ทำเลนิยม อาทิ บึงทับช้าง โคกกรวด หัวทะเล และถนนสาย ฉ. (มิตรภาพ กม.13-ราชสีมา-โชคชัย หนองบัวศาลา กม.5)

อีกปัจจัยที่ทำให้อสังหาฯเติบโต คือ อินฟราสตรักเจอร์ เช่น ถนนมอเตอร์เวย์บางปะอิน-โคราช รวมถึงแผนสร้างรถไฟความเร็วสูง เฟส 1 กรุงเทพฯ-นครราชสีมา และรถไฟรางคู่ แต่แผนดังกล่าวทำให้ราคาที่ดินแพงจนกระทบต่อต้นทุนพัฒนาโครงการ ซึ่งต้นทุนที่ดินไม่ควรเกินไร่ละ 2 ล้านบาท จึงจะเหมาะกับกำลังซื้อ

โควิดกระเทือนลูกจ้างรายวัน

สถานการณ์โควิด อุตสาหกรรมชะลอการผลิต ส่งผลต่อกำลังซื้อแรงงาน เช่น เขตอุตสาหกรรมสุรนารีได้รับผลกระทบเยอะเพราะรายได้ตามชั่วโมงการทำงาน เมื่อโรงงานชัตดาวน์ทำให้กำลังซื้อหายไป แต่วิศวกรหรือมนุษยเงินเดือนประจำได้รับผลกระทบน้อยกว่า

“ถ้าหลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อบ้านยังเข้มงวดเหมือนเดิม ไม่มีการผ่อนปรน ถึงอสังหาฯขายได้ก็ยังไปติดปัญหารีเจ็กต์เรตสูงอยู่ดี ยิ่งลูกจ้างในนิคมที่เป็นผู้ใช้แรงงาน หรือได้ค่าจ้างรายวัน ซื้อบ้าน 2 ล้านบาทบวกลบ กลุ่มนี้กู้ลำบาก ก่อนโควิดมีรีเจ็กต์เรต 50% หลังโควิดเพิ่มเป็น 60-70%”

เอพีทดลองตลาดอยุธยา

บิ๊กแบรนด์ “ภมร ประเสริฐสรรค์” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานพัฒนาธุรกิจกลุ่มสินค้าบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า เวลาคนพูดถึงพระนครศรีอยุธยา มักนึกถึงความเป็นเมืองเก่าและมรดกโลก แต่ความจริงแล้วเป็นจังหวัดที่มีปัจจัยในเรื่องแหล่งงานที่สำคัญ

การเดินทางสะดวก มีถนนวงแหวนที่สามารถเดินทางเข้ากรุงเทพฯ 30-40 นาที และมีนิคมอุตฯจำนวนมากพอสมควร ทำให้มีอัตราการทำงานสูง ปัจจุบันมีทั้งคนกรุงเทพฯขับรถไปทำงานในนิคมอุตฯ และคนที่ไปซื้อบ้านอยู่ที่นั่น ทำให้มีกำลังซื้อสูง และเป็นพื้นที่โอกาสในการลงทุนด้านอสังหาฯ

โดยเอพีเตรียมทดลองตลาดแนวราบแบรนด์อภิทาวน์ โครงการมิกซ์โปรดักต์ที่รวมทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม 200 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,000 ล้านบาท วางแผนเปิดตัวโครงการตุลาคม 2563 นี้

ที่มา : www.prachachat.net