เจ้าของที่นับ 100 ทุนยักษ์ยื่นเปลี่ยนสีผัง กทม. ใหม่ เพิ่มมูลค่า จากพื้นที่สีเขียว-เหลือง “เกษตร-อยู่อาศัย” เป็นสีแดงผุดตึกสูง-ใหญ่-ศูนย์การค้า … ‘เซ็นทรัล’ ขอบางขุนเทียนผุดห้าง … ‘เจ้าสัวเจริญ’ ผุดศูนย์ประชุมระดับโลก ถนนประเสริฐมนูกิจ- ขยายเอเชียทีค ย่านเจริญกรุง ขณะที่ ‘แมกโนเลีย’ ขอสร้างออฟฟิศติดสถานีบีทีเอสปุณณวิถี
สืบเนื่องจากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครอยู่ระหว่างปรับปรุงครั้งที่ 4 คาดว่า ปลายปีนี้จะจัดประชาพิจารณ์ใหญ่รับฟังความคิดเห็นประชาชน ขณะที่ เจ้าของที่ดินรายใหญ่-รายย่อย 100 ราย ยื่นแล้วขอปรับสีผังพัฒนาพื้นที่เพิ่มมูลค่าที่ดิน
นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ กรรมการผู้จัดการ บจก.เดวา เรียลเอสเตท นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรีและเลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ปัจจุบันราคาที่ดินขยับไปไกล ตามการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้า แม้ กทม. จะส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาโดยรอบสถานี แต่มองว่า ยังไม่สะท้อนกับข้อเท็จจริง ทั้งนี้ ทุกแห่งที่รถไฟฟ้าไป ควรปรับให้เกิดการพัฒนาได้สูงสุด เช่น พื้นที่สีน้ำตาล
สอดคล้องกับ นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บมจ.ริชี่เพลซ 2002 (RICHY) และนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ทุกพื้นที่ที่มีรถไฟฟ้าผ่าน กทม. ควรปรับผังเมืองให้พัฒนาสอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลง เช่น พื้นที่สีน้ำตาล เนื่องจากราคาที่ดินวิ่งไปไกล
ด้าน แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร ยอมรับว่า มีเจ้าของที่ดินกว่า 100 ราย ยื่นขอเปลี่ยนสีการใช้ประโยชน์ที่ดินผังเมือง กทม. ที่ทั้งประชาชนทั่วไป จนถึงผู้ประกอบการรายใหญ่
ประเด็นของการขอปรับสีผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน กรณีเจ้าของพื้นที่รายย่อยส่วนใหญ่ต้องการพื้นที่ของตนเองเจริญขึ้นและสามารถพัฒนาได้ หรือไม่ก็ขายต่อให้กับนายทุน ขณะที่ ผู้ประกอบการรายใหญ่มีประมาณ 3 ราย ที่เสนอขอเปลี่ยนสีผัง โดยอ้างว่าเพื่อต้องการพัฒนา ตามต้นทุนที่ดินที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงโครงข่ายรถไฟฟ้ารองรับคนทำงานและอยู่อาศัยย่านดังกล่าว
ได้แก่ ทำเลเจริญกรุง ทีซีซีแลนด์ต้องการขยายโครงการเอเชียทีคออกไปบริเวณด้านข้าง โดยขอให้ผัง กทม. ฉบับใหม่ เปลี่ยนพื้นที่สีน้ำตาล ย.8 (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) เป็นพื้นที่สีแดง พาณิชยกรรมระดับสูงสร้างห้างศูนย์การค้าแหล่งช็อปปิ้งขนาดใหญ่ได้ นอกจากนี้ ยังขอเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินบนถนนประเสริฐมนูกิจ เนื้อที่ 300 ไร่ ที่มีแผนพัฒนาเป็นศูนย์การประชุมและนิทรรศการระดับโลก จากพื้นที่สีเหลืองบริเวณด้านในเป็นพื้นที่สีแดง เพื่อให้สอดรับกับโครงการที่น่าจะมีประโยชน์ต่อสังคมและประเทศในอนาคต
นอกจากนี้ ยังมีแ ‘แมกโนเลีย’ หรือ MQDC ขอปรับพื้นที่สีส้ม ย.7 (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) บริเวณสถานีบีทีเอสปุณณวิถี เป็นพื้นที่สีแดงระดับสูง โดยระบุว่า ต้องการพัฒนาอาคารสำนักงานรองรับกลุ่มคนทำงานย่านใกล้เคียง นอกจากโครงการวันโอวันวิสซ์ดอม สุขุมวิท 64 ซึ่งปัจจุบันเป็นโครงการใหญ่ลักษณะศูนย์การเรียนรู้และไอที
ขณะที่ กลุ่มเซ็นทรัลยื่นขอปรับจากพื้นที่สีเขียว ทำเลบางขุนนนท์ เป็นพื้นที่สีแดงระดับสูง เพื่อสร้างศูนย์การค้า อย่างไรก็ดี ขณะนี้อยู่ระหว่างพิจารณาว่าจะปรับได้มากน้อยแค่ไหน
นายศักดิ์ชัย บุญมา ผู้อำนวยการ สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร เปิดเผยว่า ผังเมืองใหม่ต้องการมีส่วนร่วมกับภาคเอกชนในการพัฒนาเมือง ดังนั้น หากเจ้าของที่ดินต้องการแนะนำสามารถเข้ามาได้ เพื่อช่วยปรับปรุงวางผังเมืองฉบับใหม่ ไม่เน้นความสำคัญของสีการใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่จะพิจารณาข้อกำหนดเกี่ยวกับการเชื่อมโยงระบบคมนาคม อาทิ รถไฟฟ้าและแนวคิดการพัฒนาเมืองและมีการกำหนดศูนย์กลางความเจริญของเมือง เช่น ศูนย์กลางบางซื่อ และส่งเสริมเรื่องนวัตกรรมในบางพื้นที่ เช่น พระราม 4 บางกะปิ ทั้งนี้ ย่านบางกะปิมีพื้นที่ 66,400 ตารางเมตร
“ดึงภาคเอกชนเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาเมือง และคิดว่าผังเมืองรวมฉบับใหม่ส่งเสริมการพัฒนาไปในทางที่ดี”
สรุปหลัก ๆ ผังเมืองใหม่ ส่งเสริมการพัฒนาโดยรอบพื้นที่สถานีระบบขนส่งมวลชนรางต่าง ๆ โดยเฉพาะจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางสำคัญ เช่น สยาม บางหว้า ตลิ่งชัน ท่าพระ บางกะปิ ขณะเดียวกันได้กำหนดศูนย์คมนาคมแห่งใหม่ (บางซื่อ) และส่งเสริมย่านพระราม 9 เป็นนิวซีบีดี อีกทั้งยังส่งเสริมพื้นที่พาณิชยกรรมพิเศษด้านนวัตกรรมสร้างสรรค์ (เจริญกรุง) และส่งเสริมศูนย์ชุมชนชานเมือง 8 แห่ง มีนบุรี ลาดกระบัง ศรีนครินทร์ บางขุนเทียน บางมด ตลิ่งชัน และสะพานใหม่
ที่มา : นสพ.ฐานเศรษฐกิจ
