1.7 ล้านคน’ ดูให้ดี ที่ดินอีอีซี ตรงไหนแพง!
ขณะที่บรรยากาศของประเทศไทยกำลังเดินหน้าเข้าสู่โหมดการจัดตั้งรัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้งของประชาชนอย่างเต็มตัว จนบรรดานักการเมือง นักเลือกตั้ง ที่ยกมือไหว้เพื่อให้ได้คะแนนเสียงไม่มีเวลาคิดหรือทำเรื่องอื่นใด นอกจากพยายามหากรรมวิธีเพื่อให้ได้มาซึ่งอำนาจทางการเมือง โดยดึงเอาประชาชนมาเป็นเครื่องมือ
ผมขออนุญาตพาทุกท่านมาเกาะติดเรื่องราวทางนโยบายเศรษฐกิจที่ประชาชนคนไทยกินได้…
เป็นนโยบายและการกำหนดรูปแบบ แนวทางการทำงานด้านเศรษฐกิจที่กระทบกระเทือนไปถึงประชาชนร่วม 1.7 ล้านคน ที่จะมี “คนได้-คนเสีย” จากแนวทางการกำหนดรูปแบบการใช้ประโยชน์ในที่ดินครอบคลุมพื้นที่กว่า 8.3 ล้านไร่ ใน 3 จังหวัด เพื่อรองรับการพัฒนาพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)
หลายคนอาจจะไม่รู้…ไม่ทราบว่า ในวันที่ 15 พฤษภาคม 2562 นี้ อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง ที่เป็นประธานอนุกรรมการ กำหนดแนวทางการใช้ประโยชน์ในที่ดินใน 3 จังหวัดคือ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง จะเรียกประชุมคณะอนุกรรมการฯ เพื่อสรุปข้อคิดเห็นจากประชาชน ส่วนราชการ และผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทั้งหมด หลังจากได้รับฟังความคิดเห็นในระดับท้องถิ่นมาถี่ยิบ 18-19 ครั้ง
เป็นการนำข้อมูล ข้อคิดเห็น แนวทาง ข้อเสนอแนะทั้งหมดมาร้อยเรียงกัน จากนั้นจะจัดทำร่างแผนผังการพัฒนาเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก(อีอีซี) ที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินและโครงสร้างพื้นฐาน ระบบสาธารณูปโภค หรือเรียกให้ชัดเจนว่า “ร่างพิมพ์เขียวผังเมือง” ของ 3 จังหวัดใน พื้นที่อีอีซี จากนั้นจะเสนอให้คณะกรรมการนโยบายการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือคณะกรรมการอีอีซีที่มีนายกรัฐมนตรี เป็นประธานอนุมัติเพื่อประกาศใช้ครอบคลุมทั้ง 3 จังหวัดในเดือนมิถุนายน 2562
หลายคนขมวดคิ้ว ถามว่า….แล้วงัย?!?
ไม่แล้วงัยครับ! แต่จะหมายถึงการกำหนดเงื่อนไขการใช้ประโยชน์ในที่ดินไปทั่วทั้งพื้นที่ซึ่งจะกระทบและมีประโยชน์ต่อประชาชน ภาคเศรษฐกิจ ผู้ประกอบการเอกชน ผู้ครองครองที่ดินทั้งหมดครับ!
ฉะเชิงเทรา มีพื้นที่ 5,351 ตร.กม มีประชากรอาศัยอยู่ร่วม 715,009 คน เฉลี่ย 133.62 คน/ตร.กม. มีผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในจังหวัด ณ ราคาตลาด ต่อหัวต่อหนึ่งปี (Gross Provincial Product at Current Market Price per capita) ที่สำรวจโดยสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ 340,913 ล้านบาท
ชลบุรี มีพื้นที่ 4,363 ตร.กม. มีประชากร 1,535,445 คน เฉลี่ย 351.92 คน/ตร.กม.มีผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในจังหวัด ณ ราคาตลาด ต่อหัวต่อหนึ่งปี สูงที่สุด 912,498 ล้านบาท ไม่นับกรุงเทพมหานครที่มีจีดีพีรายจังหวัดสูงถึง 4,730,212 ล้านบาท
ระยอง มีพื้นที่ 3,552 ตร.กม.จำนวนประชากร 674,393 คนเฉลี่ยความหนาแน่น 203.63 คน/ตร.กม. มีผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในจังหวัด ณ ราคาตลาด ต่อหัวต่อหนึ่งปี 897,117 ล้านบาท ลดลงจากที่เคยสูงถึง 1 ล้านล้านบาท ในปี 2559
อาแป๊ะขายเต้าฮวย อาหมวยขายของชำ พี่ใหญ่ขายทองคำ ป้าขำทำสวนมะม่วง รับรู้ได้เลยว่า ราคาที่ดินอีอีซี ทรัพย์สินจะขึ้นมากน้อยแค่ไหน ล้วนแปรเปลี่ยนไปตามข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ในที่ดิน
ใครไม่เกาะติด ไม่ติดตาม ถึงเวลานั้น จะปรับตัวไม่ทัน สูญเสียโอกาสไป…เพราะไม่รู้ ไม่เห็น ไม่ได้นะครับ!
แล้วไอ้ข้อกำหนดแผนการใช้ประโยชน์ในพื้นที่นั้น มันเป็นอย่างไร ทำไมจึงสำคัญ และทำไมต้องรีบเร่ง!
ในมาตรา 29-30 ของ พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก ระบุ ให้สำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก จัดทำแผนภาพรวมการพัฒนาพื้นที่ให้เสร็จใน 1 ปีนับตั้งแต่กฎหมายมีผลบังคับใช้
พร้อมทั้งกำหนดหน่วยงานที่รับผิดชอบเสนอต่อบอร์ดอีอีซี โดยมอบให้กรมโยธาธิการและผังเมืองจัดทำรายละเอียดแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินและแผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานครอบคลุม 8 ระบบ ได้แก่ ระบบสาธารณูปโภค, ระบบเทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสาร, ระบบการตั้งถิ่นฐานและภูมิสังคม, ระบบป้องกันอุบัติภัย, ระบบควบคุมและขจัดมลพิษ, ระบบนิเวศและสิ่งแวดล้อม, ระบบคมนาคมขนส่ง และระบบบริหารจัดการนํ้า ดังนั้นเวลาในการจัดทำแผน จะครบกำหนด 1 ปี ในวันที่ 9 สิงหาคม 2562 นี้แล้ว อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง จึงต้องเร่งมือสิครับ…
คนแปดริ้ว คนเมืองชล คนระยองฮิ…ต้องสนใจนะครับ…มิใช่ปล่อยให้บรรดาขาใหญ่ นายทุน ยักษ์ใหญ่ในภาคธุรกิจรับรู้แต่เพียงผู้เดียว และใช้การรู้ก่อนนั่นแหละไปหาประโยชน์จากคนไม่รู้…
ผมไปแอบเห็นพิมพ์เขียวผังเมืองของ 3 จังหวัดใน พื้นที่อีอีซี ที่น่าจะมีการประกาศใช้อย่างน้อย 90% มาแล้วครับ
ขอบอกว่า…. มีการกำหนดโซนชัดเจน และมีผลต่อ ราคาที่ดินอีอีซี การใช้ประโยชน์ที่ดิน วิถีชีวิตของคนมากทีเดียว เนื่องจากการกำหนดโซนการใช้ประโยชน์ทำให้ราคาที่ดินพุ่งเป็นจรวดได้โดยที่คุณอาจจะไม่รู้…เท่าที่ผมแอบสอบถามมาพบว่า ผลจากการจัดแผนการใช้ประโยชน์บนที่ดินอาจทำให้ชาวบ้านเป็นแสนรายกลายเป็นเศรษฐีที่ดินได้
เพราะอาจทำให้ราคาที่เคยซื้อขายกันตารางวาละ 12,000 บาท ขยับขึ้นไปเป็น 40,000-50,000 บาท ได้ทันทีทันใด และมีคนพร้อมซื้อเสียด้วยสิครับ เพียงแต่มันจะอยู่ที่ตรงไหน…ไปหากัน…
โซนสีเขียว พื้นที่เกษตรชั้นดีและป่าอนุรักษ์ จะอยู่บริเวณแปดริ้วด้านนอก จ.ชลบุรี แถบนอกเมือง และ จ.ระยองที่มีไม้ยืนต้น สวนผลไม้ที่มีชื่อเสียง และแหล่งท่องเที่ยวเชิงธรรมชาติของจังหวัด
โซนสีเหลือง ซึ่งในข้อกำหนดจะเปิดช่องให้เกิดการพัฒนาเมืองอย่างมหาศาลเพื่อสร้างชุมชนใหม่ ในรูปแบบโมเดลเมืองใหม่ สมาร์ทซิตี ซึ่งมีเอกชนรายใหญ่ให้ความสนใจมาก จะอยู่ในพื้นที่แปดริ้วแบบเต็มๆ ระยองนั้นจะห่างจากสนามบินประมาณ 20 กิโลเมตร
โซนสีม่วง สำหรับพื้นที่อุตสาหกรรมซึ่งชาวบ้านส่วนหนึ่งคัดค้าน ชาวบ้านบางส่วนสนับสนุนนั้นมีการขายพื้นที่ออกไปจำนวนมาก เพราะพื้นที่เดิมกำหนดไม่มากนัก แต่พอรัฐบาลมีนโยบายส่งเสริมเขตนวัตกรรมระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EECi) และเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมและนวัตกรรมดิจิทัล (Digital Park Thailand หรือ EECd) ที่ต้องใช้พื้นที่รวมกัน 18,000 ไร่ และมีนโยบาย 21 เขตส่งเสริมอุตสาหกรรมเป้าหมายของอีอีซี ทำให้ต้องใช้พื้นที่รวม 86,000 ไร่ จึงมีการกำหนดแผนผังการใช้ที่ดินเพื่ออุตสาหกรรมไว้ 300,000 ไร่ ในพื้นที่รวม 3 จังหวัด
แคบลงไปนิดหนึ่งพบว่า ผังเมืองกำหนดพื้นที่พัฒนาเมือง พื้นที่ส่งเสริมพิเศษ สนับสนุนเมืองใหม่และเมืองเดิมที่ราบลุ่มปากแม่นํ้า จะขนานชายฝั่งทะเล ตลอด 2 ฝั่งถนนสุขุมวิท และรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน
โซนสีแดง ศูนย์กลางพาณิชยกรรม เป็นย่านธุรกิจ การค้า บริการ ได้แก่ พัทยา ชลบุรี ศรีราชา อู่ตะเภา ระยอง
โซนสีส้ม ชุมชนเมือง เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหลักและแหล่งงาน เป็นเมืองเดิม และพัฒนาเมืองในอนาคต ร้อยเชื่อมไปกับโซนสีเหลือง รองรับการพัฒนาเมือง
โซนสีนํ้าตาล เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษมี 4 แห่ง เขตอุตสาหกรรมและนวัตกรรมดิจิทัล (EECd) เช่น แหลมฉบัง เขตส่งเสริมนวัตกรรมระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EECi) เขตส่งเสริมเมืองการบินภาคตะวันออก (EECa) และเขตส่งเสริมรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (EECh) อยู่ที่ ฉะเชิงเทรา
โซนสีเขียวและสีเหลืองอ่อน หรือที่ดินเกษตรกรรมและชนบท เพื่อรักษาแหล่งผลิตอาหาร ผลไม้เมือง เริ่มจากฉะเชิงเทรา ต่อเนื่องมาด้านตะวันออกของชลบุรี และด้านชายฝั่งทะเลระยอง
โซนสีม่วง ที่ตั้งนิคมอุตสาหกรรม จะกระจายตัวออกไปบริเวณชลบุรี ระยองตอนล่าง ตั้งแต่ อ.ศรีราชา บ้านบึง ปลวกแดง บ้านค่าย….
ใครมีที่ตรงไหน ใครมีแผนจะเข้าไปลงทุนอย่างไร ติดตามกรมโยธาธิการและผังเมืองไว้ให้ดี…มิเช่นนั้นอาจพลาดโอกาสทอง ขอบอก!
คอลัมน์ทางออกนอกตำรา ฐานเศรษฐกิจ ฉบับ 3469 หน้า 6 ระหว่างวันที่ 12-15 พ.ค.2562 โดย…บากบั่น บุญเลิศ
