นาย ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหารและหัวหน้าส่วนงานตัวแทนนายหน้าพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า เราตื่นเต้นที่ได้เห็นตลาดอาคารสำนักงานกลับมาฟื้นตัวอีกครั้งในไตรมาส 2 นี้ โดยเฉพาะบริษัทต่างชาติและบริษัทเทคฯ ซึ่งเป็นตัวขับเคลื่อนตลาด บริษัทเหล่านี้มีความต้องการจะย้ายพื้นที่สำนักงานไปอาคารที่ใหม่กว่า ขณะที่อุปทานภายในตลาดเริ่มมีจำนวนมากขึ้น ทำให้เจ้าของอาคารเองต้องมีความยืดหยุ่นด้านราคาค่าเช่ามากขึ้น เพื่อดึงดูดผู้เช่าปัจจุบันและผู้เช่าใหม่ เทรนด์ที่กำลังเป็นที่จับตามองในปีนี้ ก็คือเรื่องของ ESG เราอาจจะเห็นโครงการอาคารสำนักงานใหม่ๆ ที่มาในรูปแบบเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและอนุรักษ์พลังงานกันมากยิ่งขึ้น
ผลิตภัณฑ์มวลรวม (จีดีพี) ในประเทศไทยในไตรมาส 2 ปี 2565 ขยายตัวขึ้น 2.5% ซึ่งยังคงต่ำกว่าการคาดการณ์ที่คาดไว้อยู่ที่ 3.1% สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ได้ประเมินว่าการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในไตรมาสนี้ได้รับแรงหนุนส่วนใหญ่จากการบริโภคของภาคเอกชน ซึ่งปรับเพิ่มขึ้น 6.9% ปีต่อปี ในขณะที่ภาคการท่องเที่ยวและการบริการปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย โดยได้รับแรงหนุนจากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นตามการผ่อนคลายของข้อจำกัดโควิด-19 อย่างไรก็ตาม การเติบโตยังคงต่ำกว่าระดับก่อนเกิดโควิด-19 อยู่มาก การลงทุนของภาคเอกชนปรับตัวดีขึ้นตามผลการพัฒนาเศรษฐกิจ การใช้จ่ายของภาครัฐยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง แม้อยู่ในระดับที่ชะลอตัวก็ตาม โดยส่วนใหญ่เป็นค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการจัดการด้านโรคระบาด สำหรับในภาคการส่งออกยังคงขยายตัวเพิ่มขึ้น อันเป็นผลมาจากความต้องการของประเทศคู่ค้าที่ปรับตัวดีขึ้น แม้ว่าในอุตสาหกรรมการผลิตปรับตัวลดลง เนื่องจากขาดแคลนวัสดุในการนำมาผลิต
อัตราเงินเฟ้อทั่วไปคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 6.2% ณ สิ้นปี 2565 หากเทียบกับที่คาดการณ์ไว้ที่ 4.9% ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2565 และ 1.2% ณ สิ้นปี 2564 ราคาสินค้าปรับสูงขึ้นทั่วโลกเกี่ยวเนื่องมาจากราคาพลังงานและราคาสินค้าโภคภัณฑ์ที่สูงขึ้นท่ามกลางความตึงเครียดของสงครามระหว่างรัสเซีย-ยูเครน ประกอบกับการล็อกดาวน์เมืองใหญ่ๆ ในประเทศจีน ซึ่งกดดันด้านห่วงโซ่อุปทานทั่วโลกให้ตึงเครียดขึ้นไปอีก นอกจากนี้ ยังคาดว่าจะมีนโยบายทางการเงินที่เข้มงวดมากขึ้นจากธนาคารกลาง เพื่อควบคุมอัตราเงินเฟ้อที่พุ่งสูง แต่จะส่งผลให้เกิดการชะลอตัวด้านกิจกรรมทางเศรษฐกิจระหว่างประเทศด้วยเช่นกัน ธนาคารกลางสหรัฐฯ ได้ทำการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยสามครั้งในปีนี้ รวมอยู่ที่ 1.75% ในขณะที่ ธปท.ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพียงหนึ่งครั้งจาก 0.25% เป็น 0.75% (ณ วันที่ 15 สิงหาคม พ.ศ. 2565) ตามมาด้วยเงินบาทที่อ่อนค่าลงประมาณ 6% ในไตรมาสนี้
ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจ (BSI) ในเดือนมิถุนายนปรับเพิ่มขึ้นเป็น 50.5 จาก 49.3 ในเดือนก่อน เนื่องจากมีการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจอย่างค่อยเป็นค่อยไป นำโดยการลงทุนและผลประกอบการที่มั่นคง อย่างไรก็ตาม ดัชนีด้านต้นทุนปรับลดลง อยู่ที่ 23.2 ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 14 ปีที่ผ่านมา
ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจที่คาดการณ์ไว้ในช่วง 3 เดือนดีดตัวกลับมาที่ 53.6 โดยคิดเป็นการเพิ่มขึ้นถึง 1.2% จุดจากเดือนก่อน นอกจากนี้ องค์ประกอบภาพรวมยังปรับตัวดีขึ้น ยกเว้นเพียงในด้านต้นทุนการผลิตและดัชนีด้านการจ้างงาน ดัชนีด้านธุรกิจส่วนใหญ่อยู่เหนือระดับ 50 ในขณะที่ภาคการผลิตเหล็ก ภาคการก่อสร้าง และภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงอ่อนตัว เนื่องจากราคาวัสดุก่อสร้างยังอยู่ในระดับสูง
อุปทาน
อุปทานรวมทั้งหมดของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพไตรมาสนี้ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 51,000 ตร.ม. หรือ 0.9% ไตรมาสต่อไตรมาส มีเพียงอาคารใหม่เพียงอาคารเดียวที่สร้างแล้วเสร็จ เพิ่มอุปทานให้กับพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ (non-CBD) ส่วนอาคารสีเขียว (อาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแว้ดล้อม) มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 944,000 ตร.ม. โดยเพิ่มขึ้น 13.1% ปีต่อปี อัตราการเติบโตโดยเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 12.8%
อุปทานในอนาคต
การก่อสร้างโครงการสำนักงานใหม่หลายๆ แห่งอาจล่าช้าออกไป ทำให้ไม่มีโครงการเปิดใหม่ในไตรมาสนี้ อุปทานใหม่ในช่วงปลายของแต่ละปีตั้งแต่ 2565 – 2567 คาดว่าจะอยู่ที่ 377,000, 426,000 และ 295,000 ตร.ม. ตามลำดับ ปริมาณรวมทั้งหมดของพื้นที่ให้เช่าในอนาคตที่ยังอยู่ระหว่างการพัฒนาคงอยู่ที่ประมาณ 1.76 ล้านตร.ม. คิดเป็น 30% ของระดับอุปทานในปัจจุบัน โดยประมาณ 65% ของอุปทานใหม่จะตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)
อุปสงค์
หลังจากโควิด-19 ได้กลายเป็นโรคประจำถิ่นและข้อจำกัดต่างๆ ผ่อนคลายลง ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคปรับตัวดีขึ้น และความต้องการพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพก็เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน จากการวิเคราะห์ของเราพบว่าการเคลื่อนไหวของตลาดในไตรมาสนี้ ส่วนใหญ่อยู่ในลักษณะของการโยกย้ายที่ตั้ง ตามมาด้วยการขยายตัวและการควบรวมกิจการ ตามลำดับ ตั้งแต่ไตรมาส 1 ถึง ไตรมาส 2 ปี 2565 การครอบครองเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก จาก 54,000 ตร.ม. เป็น 80,000 ตร.ม. ในขณะที่ ปริมาณพื้นที่ว่างลดลงอย่างมากเช่นกัน จาก -145,000 ตร.ม. เป็น -36,000 ตร.ม. ส่งผลให้อัตราการดูดซับสุทธิปรับเป็นบวกอยู่ที่ 44,000 ตร.ม.
ไดนามิกส์ตลาดตามแต่ละภาคกลุ่ม
อัตราการครอบครองของอาคารเกรด B ปรับลดลงสู่จุดต่ำสุดใหม่ แม้อัตราการดูดซับสุทธิเป็นบวกก็ตาม
จำนวนพื้นที่ปล่อยเช่าแล้วรวมทั้งหมดปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 4.53 ล้านตร.ม. ในไตรมาส 1 ปี 2565 เป็น 4.57 ล้านตร.ม. ในไตรมาส 2 ปี 2565 ด้วยอัตราการครอบครองตลาดยังทรงตัวอยู่ที่ 80.1% ทั้งนี้ไตรมาส 2 ถือเป็นช่วงที่ดีสำหรับกลุ่มตลาดบน เนื่องจากเราได้เห็นสัญญาณที่ปรับตัวดีขึ้นในกลุ่มตลาดบน โดยอาคารเกรด A- กลายเป็นกลุ่มที่มีการเติบโตดีที่สุดในไตรมาสนี้ ด้วยอัตราการเช่าเติบโตมามากกว่า 3% ไตรมาสต่อไตรมาส ตามมาด้วยอาคารเกรด A ที่ 1.6% ไตรมาสต่อไตรมาส สำหรับอัตราการครอบครองของอาคารเกรด B ปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง 2% ไตรมาสต่อไตรมาส หรือ 6.8% ปีต่อปี สู่จุดต่ำสุดใหม่เป็นประวัติการณ์ที่ 74% แม้ว่าส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากอุปทานใหม่ที่เพิ่มเข้าสู่ตลาดในไตรมาสนี้ สำหรับอาคารเกรด C เป็นอาคารที่มีการปรับตัวลดลงน้อยที่สุดนับตั้งแต่เกิดโควิด-19 ซึ่งยังคงทรงตัวในไตรมาส 2 มีอัตราการครอบครองอยู่ที่ประมาณ 80%
เราคาดว่าจะมีอุปทานใหม่ในอนาคตเพิ่มเข้ามาในตลาดมากขึ้น ซึ่งจะทำให้อัตราการครอบครองโดยรวมลดลง เราจึงนำเสนออัตราการดูดซับในแต่ละอาคาร ช่วยควบคุมการเปลี่ยนแปลงของระดับเกรดของอาคาร ทำให้มองเห็นผลกระทบที่แท้จริงของความต้องการ สำหรับในรายไตรมาส อาคารทุกเกรดมีอัตราการดูดซับสุทธิเป็นบวก โดยรวมไปถึงอาคารเกรด B ที่มีอัตราการเช่าลดลง สำหรับรายปี จากข้อมูลของเราบอกว่าให้ถือครองในภาวะวิกฤต โดยดูจากการดูดซึมสุทธิของอาคารเกรด C ที่ลดลง -45,000 ตามมาด้วยอาคารเกรด B -24,000 ตร.ม. ในขณะที่การดูดซับสุทธิของอาคารเกรด A- และเกรด A เพิ่มขึ้น 29,000 และ 12,000 ตร.ม. ตามลำดับ
ค่าเช่าโดยเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ อยู่ที่ 0.4% ไตรมาสต่อไตรมาส หรือ 1.2% ปีต่อปี เป็น 801 บาท/ ตร.ม./ เดือน ในไตรมาส 2 ซึ่งยังคงต่ำกว่าอัตราการเติบโตในช่วง 10 ปี ที่มีค่าเฉลี่ย 3.6% ต่อปี การเติบโตของค่าเช่ารายไตรมาสปรับเพิ่มขึ้นในอาคารทุกเกรด โดยอาคารเกรด A เพิ่มขึ้นมากที่สุด 1.1% ไตรมาสต่อไตรมาส แต่ทว่าค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารเกรด A กลับไม่แตะจุดสูงสุดอย่างในเมื่อช่วงสองปีก่อน ส่วนอาคารเกรด C เป็นกลุ่มเดียวที่แสดงการเติบโตติดลบในไตรมาสนี้ อย่างไรก็ตาม อัตราการเติบโตของค่าเช่ายังสูงเป็นอันดับสองในรอบปี อยู่ที่ 3.9% ปีต่อปี และสูงที่สุดนับตั้งแต่ช่วงเริ่มต้นการเกิดโรคระบาด ที่ 6.9%
ไดนามิกส์ตลาดในแต่ละพื้นที่
ราคาค่าเช่าค่อยๆ ปรับเพิ่มขึ้นทั่วทั้งตลาด ในขณะที่อัตราการครอบครองในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แข็งแกร่งกว่าพื้นที่นอกศูนย์กลางธุรกิจ(non–CBD) อยู่มาก
การเติบโตของราคาค่าเช่าพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เติบโตขึ้นในระดับปานกลางที่ 1% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 913 บาท/ ตร.ม./ เดือน ด้วยอัตราการครอบครองเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 0.8% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 84% พื้นที่ที่มีการเติบโตดีที่สุดในไตรมาส 2 คือเขตสีลม-สาทร-พระราม 4 โดยราคาค่าเช่าเติบโตขึ้น 1.3% ไตรมาสต่อไตรมาส ในขณะที่อัตราการครอบครองปรับเพิ่มขึ้น 1.7% ไตรมาสต่อไตรมาส ด้วยอัตราการดูดซับสุทธิที่แข็งแกร่งถึง 26,000 ตร.ม. สำหรับพื้นที่ที่ราคาค่าเช่าปรับลดลงมากที่สุด คือเขตเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ อยู่ที่ 1.2% และเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการครอบครองลดลงมากที่สุดถึง 3.7% ปีต่อปี แต่กลับเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการดูดซับสุทธิสูงที่สุดเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ สำหรับพื้นที่นอกศูนย์กลางธุรกิจ (non-CBD) มีราคาค่าเช่าเฉลี่ยปรับลดลง 0.5% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 662 บาท/ ตร.ม./ เดือน ในขณะที่อัตราการครอบครองปรับลดลงไป 0.9% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 76% อัตราการครอบครองในเขตพหลโยธิน-วิภาวดีปรับลดลงไป 6.5% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 4.8% ปีต่อปี อาจเป็นผลมาจากอุปทานใหม่ที่เพิ่มเข้ามาในตลาด เนื่องจากการดูดซับสุทธิในพื้นที่ยังคงเป็นบวกทุกไตรมาสและทุกปี ส่วนราคาค่าเช่าเขตบางนา-ศรีนครินทร์ ยังคงลดลงถึง 0.5% ปีต่อปี ถือเป็นพื้นที่เพียงแห่งเดียวที่มีอัตราการครอบครองเปลี่ยนแปลงไปในเชิงบวก โดยเพิ่มขึ้น 1% ปีต่อปี
ประสิทธิภาพอาคารสำนักงานตามอายุอาคาร
อาคารสำนักงานที่เก่ากว่าได้รับผลกระทบมากกว่าอาคารใหม่ เราศึกษาประสิทธิภาพของอาคารสำนักงานในกรุงเทพ โดยแบ่งตามอายุอาคารในปีที่ผ่านมา จากข้อมูลเผยให้เห็นว่าประมาณ 76% ของอาคารสำนักงานในกรุงเทพสร้างขึ้นก่อนปี 2553 นอกจากนี้ เรายังพบว่าอาคารสำนักงานใหม่หรืออาคารที่สร้างขึ้นหลังปี 2553 มีอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น 1.9% และราคาค่าเช่าเติบโตขึ้น 0.8% ในทางตรงกันข้าม อาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จก่อนปี 2553 มีอัตราการครอบครองและราคาค่าเช่าลดลงที่ -2.8% และ -0.3% ตามลำดับ
ทั้งนี้จะเห็นได้อย่างชัดเจนว่าอาคารสำนักงานที่มีอายุต่ำกว่า 12 ปี มีการเติบโตที่ดีกว่าอาคารสำนักงานที่เก่ากว่า แม้ว่าจะมีราคาค่าเช่าสูงกว่าถึง 35% ก็ตาม ผลการวิจัยชี้ให้เห็นว่าผู้เช่าพื้นที่ต้องการอาคารสำนักงานที่ใหม่กว่า ซึ่งโดยทั่วไปแล้วมักมีสิ่งอำนวยความสะดวก ความมั่นคง และความปลอดภัยที่ดีกว่า รวมถึงคุณภาพด้านความเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมและการประหยัดพลังงานที่ดีกว่าอีกด้วย
ภาพรวมและแนวโน้มตลาด
ตลาดอาคารสำนักงานโดยรวมในไตรมาส 2 ปี 2565 ปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ด้วยข้อจำกัดต่างๆ ที่ผ่อนคลายลง การวิจัยของเราได้พิจารณาตัวชี้วัดตลาดในด้านอื่นๆ เช่น การติดตามจำนวนคำร้องขอเงินสวัสดิการว่างงานต่อจำนวนแรงงานของภาคเอกชนทั้งหมด ตัวเลขล่าสุดในไตรมาส 2 ปี 2565 อยู่ที่ 2.1% ซึ่งปรับเพิ่มขึ้นจาก 2.3% ในไตรมาสก่อน และ 2.8% จากในช่วงเดียวกันของปีก่อน การปรับปรุงครั้งนี้ทำให้เรามองเห็นถึงตลาดแรงงานเอกชน ซึ่งโดยทั่วไปมีความสัมพันธ์กับความต้องการอาคารสำนักงานสูง โดยตลาดแรงงานอยู่ในช่วงกำลังค่อยๆ ฟื้น แต่ก็ยังไม่ถึงระดับก่อนเกิดโควิด-19 ที่เคยอยู่ที่ประมาณ 1.5%
อย่างไรก็ตาม อัตราเงินเฟ้อที่พุ่งสูงขึ้นในขณะที่เศรษฐกิจเติบโตลดลง หรือที่เรียกว่า ‘ภาวะเศรษฐกิจถดถอย’ สามารถส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก โดยรวมไปถึงตลาดอาคารสำนักงานด้วย โดยอาจส่งผลเสียต่อผลตอบแทนการลงทุนและทำให้รายได้ลดลงในระยะยาว เป็นเรื่องยากที่เจ้าของอาคารสำนักงานจะเพิ่มขึ้นราคาค่าเช่า เพื่อชดเชยส่วนที่หายไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ผู้เช่ามีตัวเลือกมากมายในการตัดสินใจ เนื่องจากผู้เช่าสามารถย้ายออกไปยังอาคารอื่นที่มีราคาเช่าถูกกว่า
การเพิ่มขึ้นของรูปแบบการทำงานแบบไฮบริด อาจทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานลดน้อยลง เพราะจำนวนพนักงานที่ทำงานจากบ้านเพิ่มขึ้น ดังนั้นแนวโน้มที่จะเปลี่ยนไปอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพดีกว่า เช่น การย้ายออกจากอาคารเกรด B ไปยังอาคารเกรด A หรือ A- ในช่วงระดับงบประมาณที่ใกล้เคียงกัน จึงมีความเป็นไปได้มากกว่า ในปีที่ผ่านมาเราพบว่าพื้นที่อาคารเกรด B และ C ปรับลดลง ตรงกันข้ามกับอาคารเกรด A และ A- ที่มีความต้องการมากขึ้น นอกจากนี้ เราพบว่าอาคารสำนักงานที่เก่ากว่าหรือสร้างเสร็จก่อนปี 2553 นั้นมีการเติบโตต่ำกว่าสำนักงานใหม่กว่า แม้ว่าอาคารสำนักงานจะมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการและบำรุงรักษามากกว่า แต่ก็จำเป็นต้องปรับปรุงให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น เพื่อทำให้อาคารเก่าสามารถแข่งขันกับอาคารที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ได้มากขึ้น
