เปิดมุมมอง ตลาดอสังหา ไทย ผลกระทบดอกเบี้ย-มาตรการ ธปท.

เปิดมุมมอง ตลาดอสังหาฯ ไทย ผลกระทบดอกเบี้ย-มาตรการ ธปท.

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคาร สงเคราะห์ รายงานถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2561 พร้อมประเมินแนวโน้มปี 2562 โดย นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และในฐานะรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2561 ทั้งในด้านอุปสงค์ หรือความต้องการซื้อและอุปทานหรือการเปิดตัวโครงการใหม่ ปรับตัวเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2560 เป็นผลจากการขยายตัวของปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ทั้งภาคการส่งออก และการท่องเที่ยว

รวมถึงการลงทุนในโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นโครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆ รถไฟฟ้าความเร็วสูง

นอกจากนี้ มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ส่งผลให้ปลายปีที่ผ่านมาอุปสงค์เพิ่มขึ้นมากเป็นพิเศษ มีอุปทานใหม่ขึ้นทดแทนที่อุปทานเดิมที่ได้ขายออกไปแล้ว

ส่วนแนวโน้มในปี 2562 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดว่า มาตรการควบคุมสินเชื่อ และการชะลอตัวของเศรษฐกิจ รวมถึงภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยให้ชะลอตัว ทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน

การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจะลดลงทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า ที่ร้อยละ 17.9 และร้อยละ 15.1 ตามลำดับ

เมื่อเทียบกับปี 2561 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ 363,711 ยูนิต มูลค่า 839,496 ล้านบาท และคาดว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั้งประเทศจะลดลงร้อยละ 0.7 เมื่อเทียบกับปี 2561 ซึ่งอยู่ในระดับ 717,557 ล้านบาท

แนวโน้มที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2562 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่าจะอยู่ที่ 112,044 ยูนิต ลดลง ร้อยละ 5.3 เมื่อเทียบกับปี 2561 แบ่งเป็นประเภทบ้านจัดสรรประมาณร้อยละ 41.1 และเป็นอาคารชุดร้อยละ 58.9

ส่วนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใน กรุงเทพฯ และปริมณฑล คาดว่าจะยังคงขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.3 เมื่อเทียบกับปี 2561 ซึ่งอยู่ที่ 122,877 ยูนิต โดยเป็นผลจากในช่วงปี 2560-2561 มีการขยายตัวสูงของโครงการที่เปิดขายใหม่

เมื่อลงลึกในรายละเอียดของสถานการณ์ตลาดที่ อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2561 พบว่ามีจำนวนรวม 404 โครงการ รวม 118,271 ยูนิต มูลค่ารวม 538,767 ล้านบาท ในแง่จำนวนโครงการลดลงร้อยละ 2.7 แต่จำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.6 และร้อยละ 10.3 ตามลำดับ

เทียบกับปี 2560 โดยประเภทบ้านจัดสรรมีจำนวน 244 โครงการลดลงร้อยละ 9 และมีจำนวน 45,063 ยูนิต ลดลงร้อยละ 8.5 แต่มูลค่าโครงการ 217,811 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8 เมื่อเทียบกับปี 2560

คอนโดมิเนียม หรืออาคารชุดมีจำนวน 160 โครงการ จำนวนหน่วยรวม 73,208 ยูนิต มูลค่าโครงการ 320,956 ล้านบาท เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนโครงการ จำนวนหน่วยและมูลค่าโครงการ โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.8, 12.7 และ 15.2 ตามลำดับ

5ทำเลโครงการบ้านจัดสรรในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2561 ที่เปิดขายใหม่มากที่สุด ส่วนใหญ่เป็นประเภททาวน์เฮาส์ ได้แก่ บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย ซึ่งอยู่แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ระดับราคาที่เปิดขายมากที่สุด 3.01-5 ล้านบาท

รองลงมาเป็นทำเลลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี- หนองเสือ มีแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) อยู่ระหว่างก่อสร้าง มีผลให้ราคาบ้านปรับเพิ่มขึ้นอยู่ในระดับ 3.01-5 ล้านบาท จากเดิม 2.01-3 ล้านบาท

ถัดมาเป็นทำเล บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง บริเวณที่ใกล้ทางด่วนพิเศษบูรพาวิถี ราคาปรับเพิ่มขึ้นระดับ 3.01-5 ล้านบาท จากเดิม 2.01-3 ล้านบาท ทำเลเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก มีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายมากขึ้น ส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 2.01-3 ล้านบาท

ทำเลคลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง เป็นทำเลที่มีรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) อยู่ระหว่างก่อสร้าง ส่งผลให้โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในทำเลนี้ปรับราคาเพิ่มขึ้นระดับ 3.01-5 ล้านบาท จากเดิม 2.01-3 ล้านบาท

ส่วน 5 ทำเลในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมมากที่สุด ส่วนใหญ่เป็น 1 ห้องนอน ได้แก่ ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง ตามแนวรถไฟฟ้า สายสีน้ำเงิน ระดับราคา 5.01-7.5 ล้านบาท จากเดิม 3.01-5 ล้านบาท ทำเลถนนสุขุมวิท แนวรถไฟฟ้าบีทีเอส (สายสุขุมวิท) ส่วนใหญ่เปิดขาย 10 ล้านบาทขึ้นไป

ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศส่วนใหญ่ เปิดขายในระดับราคา 3.01-5 ล้านบาท ปรับขึ้นจากเดิมซึ่ง ส่วนใหญ่เปิดขายในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท ถัดมาเป็นทำเลพญาไท-ราชเทวี ตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส (สายสุขุมวิท) ส่วนใหญ่เปิดขายในระดับราคา 5.01-10 ล้านบาท ราคาปรับขึ้นจากเดิมที่เปิดขายในระดับราคา 2.01-3 ล้านบาท

ทำเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด ส่วนใหญ่เปิดขายในระดับราคา 2.01-3 ล้านบาท

ด้านมุมมองผู้ประกอบการรายหลัก มองสถานการณ์ อสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 โดย นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในปี 2562 ภาพของสภาวะถดถอยในตลาดอสังหาฯ ปรากฏให้เห็นชัดเจนมากขึ้น เพราะมีผู้ประกอบการรายใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น อุปทานล้นตลาดในหลายทำเล อุปทานกระจุกในกลุ่มสินค้ากลางบน-บน และราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเร็วกว่าการเพิ่มขึ้นของรายได้ครัวเรือน

ขณะที่หนี้ภาคครัวเรือนรอบใหม่ปรับตัวสูง ขึ้น เกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มข้นขึ้น ต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มสูงขึ้น รวมถึงมาตรการคุมสินเชื่อของ ธปท. ทำให้ปีนี้บริษัทปรับลดแผนการเปิดโครงการใหม่ลง เปิดคอนโดฯ เหลือ 5-6 โครงการ เพิ่มน้ำหนักไปยังโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 10 โครงการ

นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบเดิมคงจะทำไม่ได้ในยุคปัจจุบันอีกต่อไป ปัจจัยต่างๆ ที่เปลี่ยนแปลงไปมาก ทำให้บริษัทมองเห็นถึงการขยายขอบเขตคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยมากขึ้น จนทำให้เปลี่ยนวิสัยทัศน์ของบริษัท จาก “Space expert for living solution” มาเป็น “Provider of quality of life”… การส่งมอบคุณภาพชีวิตที่ดีให้กับลูกค้า

เป้าหมาย 5 ปีจากนี้ หรือในปี 2565 รายได้รวมอยู่ที่ 6 หมื่นล้านบาท โดย 10% ของรายได้จะมาจาก 3 ธุรกิจใหม่ ส่วนโครงการใหม่ในปีนี้จำนวน 39 โครงการ มูลค่ารวม 5.68 หมื่นล้านบาท ตั้งเป้ารายได้ปีนี้เติบโต 15% และยอดขายเติบโตที่ 5-10% จากปีที่แล้วที่มียอดขาย 41,300 ล้านบาท

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 เชื่อว่ายังเติบโตแต่อาจจะชะลอตัวบ้าง ในส่วนซื้อเพื่อลงทุนของลูกค้าคนไทย เชื่อว่าการซื้อเพื่ออยู่เองจะยังคงโตในระดับเดียวกับปีก่อน

ทั้งนี้ จากการแข่งขันด้านราคา และการพัฒนาโครงการของทุกผู้ประกอบการในปีนี้ ทำให้ลูกค้ามีทางเลือกในการตัดสินใจมากขึ้น พร้อมเชื่อมั่นว่าการพัฒนาคุณภาพของสินค้าและบริการหลังการขายของผู้ประกอบ การจะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่สนับสนุนให้ธุรกิจอสังหาฯ ขยายตัวได้ดี

แผนดำเนินงานในปี 2562 จะเปิดโครงการใหม่ 28 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 46,600 ล้านบาท เน้นโครงการระดับกลางและระดับราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น หรือถ้าเป็นคอนโดมิเนียม จะอยู่ในกลุ่มราคา 60,000-100,000 บาท/ตร.ม.

ส่วนบ้านเดี่ยวจะเน้นแบรนด์คณาสิริ ราคา 3-5 ล้านบาท และทาวน์โฮมระดับราคา 2 ล้านบาท เป้าหมายยอดโอนในปีนี้ที่ 32,000 ล้านบาท เติบโต 5% จากปี 2561

นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทตั้งเป้าหมายรายได้ปี 2562 ไว้ที่ 37,000 ล้านบาท โดยจะมาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย 32,000 ล้านบาท แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม 10% และแนวราบ 90%

ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ปีนี้หากดูจากมุมมอง ของหลายๆ ฝ่ายแล้วต้องบอกว่าเหนื่อย บรรดาผู้ประกอบการต้องปรับตัว-ปรับแผนกันเต็มที่ ในส่วนของกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยเอง คงต้องจับตาผลการเลือกตั้ง และการมาของเกณฑ์การให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (แอลทีวี) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่จะมีผลบังคับใช้วันที่ 1 เม.ย.2562

จะกระทบ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มากน้อยขนาดไหน

ที่มา : Khaosod.co.th