คำกล่าวของ วอร์เรน บัฟเฟตต์ ที่ว่า “มันเสี่ยงกว่าที่คุณจะไม่เสี่ยงอะไรเลย” กลายเป็นคติพจน์ของนักลงทุน แถมหลักการสนับสนุนเรื่อง High Risk High Return ยิ่งส่งเสริมให้คนกล้าที่จะลงทุนเงินก้อนใหญ่เพื่อลุ้นผลตอบแทนที่คาดว่าจะใหญ่พอกัน!! แต่สุดท้ายความฝันของนักลงทุนะเข้าตำรา “เห็นก้อนเนื้อในน้ำ” หรือไม่เป็นสิ่งที่คาดเดาได้ยาก ทว่าสำหรับคนที่มี “ดีเอ็นเอ” และเป็นนักลงทุนอย่างแท้จริง เขาบอกว่าเรื่องแบบนี้ แม้ “คาดการณ์” ไม่ได้ แต่ก็ “คาดเดา” ได้ไม่ยาก !!!
นี่เป็นเหตุผลที่ทำให้เราได้เห็น Risk Guy เกิดขึ้นมาเรื่อยๆ บนถนนนักลงทุน ก่อนจะ “ดับเบิ้ล” ตัวเองเป็นผู้ประกอบการในแวดวงต่างๆ หลายต่อหลายราย เมื่อเร็วๆ นี้ได้มีโอกาสรู้จักกับอีกผู้หนึ่งที่บอกว่า “ผมมีดีเอ็นเอเป็นนักลงทุน” เข้าตลาดลอนช์ตัวเองเมื่อ 12 ปีก่อน เริ่มต้นจากคอนโดในเมือง 1 ห้อง เพื่ออยู่อาศัย แต่ด้วยความพิถีพิถัน ช่างสังเกตุ และนิยามการเลือกอาศัย ย่อมเลือกสิ่งที่ดีที่สุดให้กับตัวเอง กลายเป็นอยู่ไม่นาน เกิด Capital Gain มูลค่าหลักทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นจาก Supply ที่มีอยู่อย่างจำกัด เมื่อห้องที่อยู่เพิ่มค่า จะช้าอยู่ใย ขายทำไรกำไรซะเลย
หลังจากนั้นก็มี ห้องสอง สาม สี่ ห้า ซื้อมาขายไป สะสมความเก๋าเรื่อยๆ นับรวมการถือครองคอนโดฯ ที่ผ่านมากว่า 70 ห้อง ก็จะดีดตัวเองออกจากคำว่า “นักลงทุน” ก้าวมาเป็น “ผู้ประกอบการ” เต็มตัว ณ วันนี้ คุณชนินทร์ วานิชวงศ์ ผันตัวเป็นดิเวลลอปเปอร์ ก่อตั้งบริษัทฯ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันดำรงตำแหน่ง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด โพร์ไฟล์ ชนินทร์ 70 ห้อง ทำเอาเราๆ กลัว ถามว่าเคยติดหล่มทางเศรษฐกิจบ้างหรือไม่? “มีบ้าง แต่ผมมองว่านั่นยิ่งเป็นโอกาส เนื่องจากพร็อพเพอร์ตี้นี่ ถ้าเลือก 1 โลเคชั่นดี 2 โปรดักส์ดี 3 ระบบบริหารจัดการที่ดี ทรัพย์สินก็จะมีแต่เพิ่มค่า ถ้าเราเล่นเป็น และใช้เวลากับมัน อย่างต่ำการถือครองต้องเป็นเทอมๆ นะ หลักปีขึ้นไป ที่ติดก็ต้องไปย้อนกลับดูด้วยว่า คุณได้เลือกตามเกณฑ์นี้มั๊ย”
ผมเริ่มต้นปี 2004 จากการเป็นผู้ซื้อ เข้าไปอยู่อาศัย ซื้อที่ใหม่ขายที่เก่า จากเงินลงทุนไม่ได้เยอะ ห้องแรกสี่ล้านกว่าบาท ก่อนลงศึกษาละเอียด ดูเยอะ เงินทุนไม่เยอะ ทำให้คิดเยอะมาก ต้องเป็นคนแรกที่ซื้อ เลือกห้องตำแหน่งดีก่อนใคร จำนวนยูนิตไม่เยอะ เพราะไม่ชอบลงทุนแล้วมีคู่แข่งมาก ซื้อมาขายไปราว 70 ถึง 100 ห้องได้ จากนั้น ซื้อบ้าน ทาวน์เฮ้าส์มือสอง ทำเลสุขุมวิท พร้อมพงษ์ แต่ก่อนประมาณเจ็ด แปดล้านบาท ซื้อตกแต่งแล้วก็ขาย จนราวปี 2012 กรุงเทพฯ ลงทุนลำบาก ต้นทุนสูง ค่าเช่าก็ได้ yiled ที่ต่ำมากลดลงมาเรื่อยๆ ก็เลยเปลี่ยนพอร์ทการลงทุนจากกรุงเทพฯ ไปพัทยา ทีนี้ไม่ได้เป็นผู้ซื้อแล้ว หันมาเป็นดิเวลลอปเปอร์เต็มตัว ทำโครงการแรก พูลวิลล่าโครงการ The Ville Jomtien จำนวน 80 หลัง ต่อด้วยโครงการที่สอง X2 (Cross To) Vibe Pattaya Seaphere ครอสทู ไวบ์ พัทยา ซีเฟียร์ ฯลฯ และกำลังจะเปิดตัวโครงการฯ ที่สาม เป็นคอนโด Real Product สำหรับการลงทุน 100%
การลงทุนต้องคิดแต่ละรายละเอียด
อสังหา หลังๆ คนมาลงทุนกันเยอะ แต่การลงทุนอสังหาฯ ต้องดูหลายอย่าง จังหวะ โปรดักส์ โลเคชั่น เซอร์ราวดิ้งรอบๆ และจับในราคาที่ดี ส่วนตัวผมมอง 1.ทำเล เป็นอย่างแรก เบสิค กรุงเทพฯก็ต้องติดรถไฟฟ้า สมัยก่อนมองที่ไม่เกินทองหล่อ เอกมัย อีกฝั่งก็ไม่เกินช่องนนทรี สาทร 2.โปรดักส์ ผมไม่ซื้อโครงการที่มียูนิตเยอะ เวลาปล่อยเช่า ขายต่อ ทำให้คู่แข่งเยอะ ดูภาพรวม ดีไซน์ แฟสิลิตี้ (Facilities) มีระบบบริหารจัดการ โชคดีที่เราเริ่มต้นจากการซื้ออยู่ ต้องเลือกสิ่งที่ดีที่สุด กลายเป็นสิ่งสั่งสมมา เลือกห้องที่โดดเด่น อาทิเช่น ทิศใต้ ทิศลม ห้องมุม ระดับความสูงที่ดี วิวดี ถ้าเราเลือกห้องครีมๆ ซึ่งแต่ละโครงการฯ มีไม่เกินยี่สิบเปอร์เซนต์ โอกาสขายหรือปล่อยเช่าจะสูง ห้องที่ผมเลือกจะเป็นห้องแรกๆ เลย
กลับมายุคปัจจุบัน คนมาลงทุนในอสังหาฯเยอะ คนที่เข้ามาอาจจะไม่ได้มีความรู้ความเข้าใจในการลงทุนอย่างแท้จริง ฉะนั้น มีปัญหาเรื่องปล่อยเช่า ขายต่อไม่ได้ กันเยอะ เพราะอะไร เพราะเขากำลังลงทุนในสิ่งที่ไม่เข้าใจ ผมชอบอสังหาฯ เพราะมีแต่บวก บวก แล้วก็บวกหลายต่อนะ แต่ถ้าพลาดตั้งแต่กระดุมเม็ดแรก โลเคชั่นไม่ดี โปรดักส์ไม่ดี ซื้อราคาแพงกว่าตลาด ได้ห้องที่ไม่ดี พวกนี้เป็นปัจจัยทำให้ผู้ลงทุนไม่สามารถลงต่อไปได้ตามแผน
จาก “นักลงทุนรุ่นเก๋า” สู่ “ดิเวลอปเปอร์รุ่นใหม่”
ผมมองว่าความแตกต่างของนักลงทุน แต่ละยุคสมัย ไม่ต่างกัน เพราะเป้าหมายชัดเจนคือผลกำไร ทว่าเรื่องของการลงทุนในอดีต ปัจจุบัน วิธีการต้องแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง นักลงทุนก็แบ่งอีกว่าเป็นกลุ่มลงทุนระยะสั้น ระยะยาว หรือเอ็กซิทช่วงกลางๆ ผ่านไปมากกว่าหกเดือน ซึ่งช่วงหลังๆ เห็นเยอะ อย่างนักเก็งกำไรคอนโดฯ รอเวลาที่ทุกคนโอนหมดแล้ว ราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก
เวลาคนลงทุนจะมองสินทรัพย์สามประเภท หุ้น ทอง ที่ดิน หุ้น High Risk High Return ไม่เซฟ กำไรเยอะ เจ๊งเยอะ หวือหวา เข้าเร็ว ออกเร็ว ไม่อยู่ยาว การลงทุนจริงๆ ผมมอง หุ้น ทองคำ คล้ายๆ กัน แล้วก็มีการลงทุนที่ไม่เสี่ยงเลย เป็นอีกซีกหนึ่ง เช่น กองทุน พันธบัตร ต่ำกว่าเงินเฟ้อ คิดซะว่าถ้าไม่ทำอะไร ทรัพย์สินเราก็จะน้อยลงเรื่อยๆ ส่วนตัวผม คิดว่าพร็อพเพอร์ตี้ เป็นสินทรัพย์ชั้นดี กู้ธนาคารได้ ทรัพย์สินมูลค่าเพิ่มเรื่อยๆ สามารถสร้าง Passive Income จากการปล่อยเช่าได้ แต่หมายความว่า ก็ต้องเล่นถูกที่ถูกทางนะ เช่นหัวเมืองใหญ่ กรุงเทพฯ ก็ติดรถไฟฟ้า เมืองชายทะเลก็ต้องติดหาด เดินไม่ไกล คือ ถ้าเลือกถูกมูลค่าจะเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่าสิบเปอร์เซนต์แน่นอน
อีกเรื่อง หุ้น ทองคำ ต้องใช้เงินสด แต่ที่ดิน คอนโดสามารถใช้เป็นทรัพย์สินกู้ธนาคารได้ คอนโดฯสามารถไว้ใช้อยู่อาศัยได้ แต่หุ้นติดคือถ้าติดดอย ทองคำคือลง ทำอะไรกับมันไม่ได้ พูดอย่างนี้ก็ใช่ว่าจะหันมาเล่นพร๊อพเพอร์ตี้กันได้หมดทุกคน ตรงนี้มีจุดของมันอยู่ คือเทอมของการถือครองต้องมีหลักปี สามปี ห้าปี คนที่ซื้อแล้วกะขายทำกำไรเร็วๆ ในยุคปัจจุบันอาจไม่เหมาะ อสังหาฯ ต้องใช้เวลา เพราะการเปลี่ยนขายเป็นเงินกลับมาไม่ได้เร็วเหมือนทรัพย์อย่างอื่น แต่มูลค่าไม่มีลดลงแน่นอน ถ้าลงทุนถูกที่ถูกเวลา ฉะนั้นแบ่งพอร์ทให้ดี และไม่ต้องยุ่งมาก จากประสบการณ์ที่ผ่านมา ผมคิดว่าผมเข้าใจมันดี เลยมุ่งลงทุนที่อสังหาฯ เป็นหลัก
จุดแข็ง เข้าใจนักลงทุน ซัพพอร์ทดีมานด์จากดีเอ็นเอ
ลงทุนมา 12 ปี ตลอดเวลาได้ซึมซับ แนวคิด วิธีขาย เข้าใจมุมมองดิเวลลอปเปอร์ และเข้าใจตลาดผู้ซื้อ เพราะอยู่ตรงนั้นมาก่อน ดังนั้นทุกโครงการฯ ที่ทำจะนึกถึงนักลงทุนเป็นอย่างแรก ว่าเขาต้องการอะไร ลงทุนในอสังหาแล้วปล่อยเช่า ปัญหาคืออะไร นี่เป็นจุดที่ทำให้กล้าที่จะเข้ามา เพราะเรามีแนวคิดที่แตกต่าง ซึ่งในช่วงแรก ไม่ได้คิดได้ฝันเลยว่าจะทำธุรกิจอสังหาฯ ผมเริ่มต้นจากแวดวงไอทีด้วยซ้ำ แต่พอได้เข้ามา แล้วประสบความสำเร็จ เหมือนเห็นเส้นทางของตัวเอง บวกกับหลังๆ ตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ซัพพลายเริ่มอิ่มตัว ต้นทุนในการลงทุนที่สูงขึ้นและผลตอบแทนที่ได้ต่ำลงมาเรื่อยๆ จึงตัดสินใจหยุด แล้วหันมาพัฒนาโครงการฯ ของตัวเอง ซึ่งด้วยความที่เราเป็นนักลงทุนมาก่อน สามารถนำแนวคิดที่อยากได้มาใช้ด้วย ซึ่งในโครงการฯ ของบริษัทฯ ต่อจากนี้ไป จะเห็นเป็นรูปเป็นร่าง หลักคือ เราจะมองโปรดักส์ตัวคอนโดฯไม่ได้สร้างขึ้นมาเพื่อขาย หรืออาศัย แต่เอาไว้ตอบโจทย์นักลงทุนโดยเฉพาะ
แนวคิด สำหรับคนที่คิดจะซื้อคอนโดฯ เพื่อ…ลงทุน
ยุคนี้สภาวะตลาดคอนโดให้เช่า จะค่อนข้างลำบาก เนื่องจากซัพพลายเก่าใหม่เต็มไปหมด ผลตอบแทนที่ได้ลดลงเรื่อยๆไม่เหมือนเมื่อก่อน ในกรุงเทพฯ ค่อนข้างยาก ถามว่ายังได้มั๊ย? ต้องเลือกเป็นตัวๆไป เลือกที่ดิเวลลอปเปอร์ไม่ขายราคาอนาคตมาก เพราะมันจะอยู่ได้เป็นตัวๆ ไป ถ้าต้องการคอนโดฯ ในกรุงเทพจริงๆ ผมแนะนำลงทุนคอนโดมือสองที่สร้างเสร็จไม่เกินหกเจ็ดปี ยังเป็นคอนโดรุ่นใหม่อยู่ แต่ราคายุคนั้นแสนเดียว ราคาปัจจุบันแสนห้า แสนหกพอได้ ของใหม่สองสามแสนไม่ค่อยแนะนำ เกินแล้ว ยกตัวอย่างให้เห็นภาพ ที่ดินติดกัน วาละล้านกว่า แต่ก่อนวาละสี่ห้าแสน ซื้อของเก่านิดหนึ่งดีกว่า ซื้อของใหม่ เนื้อที่มีขนาดเล็กมากและราคาต่างกัน 40-50%
แต่ถ้าสามารถลงทุนได้ใน product กลุ่มลัคชัวรี่ กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่แนะนำ ผมเป็นคนชอบลงทุนใน segment นี เพราะมีแพชชั่น 1. สามารถอยู่เองได้ คอนโดระดับ luxury ทุกคนชอบอยู่แล้ว 2. ไม่ชอบตลาดแมส เพราะคู่แข่งเยอะ มอง supply ให้เป็นพีระมิด เวลาที่ลงทุน จะเลือกลงทุน product ในกลุ่มนี้เนื่องจาก supply ค่อนข้างมีจำกัดมาก เวลาขายมีโอกาสได้ขายก่อน สามารถทำกำไรได้มาก เวลาซื้อก็ต้องเลือกห้องที่ครีมๆ คือได้ห้องที่ดีจริงๆ”
CR: http://www.propertychannelnews.com/exclusive/214/
