นายณัฎฐา คหาปนะ รองกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าสำนักงานไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า สถานการณ์ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 1 ปี 2564 ยังคงติดลบเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยมีสาเหตุสำคัญจากความกังวลและผลกระทบทางเศรษฐกิจเนื่องจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยังคงระบาดอย่างต่อเนื่องมาตลอดทั้งปี 2563 จนถึงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ในปัจจุบัน ทั้งนี้ส่งผลให้กำลังซื้อคอนโดมิเนียมของผู้ซื้อทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติลดลง ซึ่งเป็นสาเหตุให้ผู้ประกอบการรายใหญ่เลื่อนหรือชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไป และหันไปเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบ เพื่อจับกลุ่มผู้ซื้ออยู่อาศัยจริงมากขึ้น
อย่างไรก็ตามท่ามกลางสถานการณ์ที่ไม่สู้ดีนัก การจัดการฉีดวัคซีนป้องกันโควิด-19 นับเป็นตัวแปรสำคัญที่จะสามารถลดและควบคุมการแพร่ระบาดในอนาคตและส่งผลให้เศรษฐกิจรวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาสู่ภาวะปกติอีกครั้ง
อุปทาน
จากผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปี 2564 อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ค่อนข้างชะลอตัว โดยมีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งสิ้น 3,634 หน่วย จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ลดลงในอัตราร้อยละ 41.8 หากเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้า สาเหตุหลักมาจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยังคงระบาดอย่างต่อเนื่อง
ถึงแม้ในช่วงเดือนมีนาคมที่ผ่านมาจะเริ่มมีการฉีดวัคซีนป้องกันโควิด-19 แต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะสามารถช่วยลดการแพร่ระบาดลงได้ ส่งผลให้ผู้ประกอบการตัดสินใจลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลงและพยายามเร่งระบายหน่วยเหลือขายที่เหลืออยู่ก่อน
คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 ปี 2564 ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมระดับเกรดบี ที่มีระดับราคาขายตารางเมตรละ 80,000-150,000 บาท คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 41 รองลงมาได้แก่คอนโดมิเนียมระดับเกรดซี ที่มีระดับราคาขายต่ำกว่าตารางเมตรละ 80,000 บาท คิดเป็นร้อยละ 31 และ เกรดเอ ที่มีระดับราคาขายเกินกว่าตารางเมตรละ 150,000 บาท คิดเป็นร้อยละ 24 ขณะที่คอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มมีอุปทานเปิดขายใหม่เพียงร้อยละ 4 เท่านั้น
หากพิจารณาในแง่สถานที่ตั้งพบว่าคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ส่วนใหญ่มีสถานที่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ คิดเป็นร้อยละ 50 ตามมาด้วยคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) คิดเป็นร้อยละ 46 และ คอนโดมิเนียมที่มีสถานที่ตั้งอยู่บริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) คิดเป็นร้อยละ 4
อุปสงค์
จากการแพร่ระบาดของโควิด 19 อย่างต่อเนื่องจนถึงในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2564 นี้ พบว่ากำลังซื้อยังคงชะลอตัวเนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังคงระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น โดยในไตรมาสที่ 1 ปี 2564 มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่อยู่ที่ 1,340 หน่วย จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 ปี 2564 ที่มีจำนวนทั้งสิ้น 3,634 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 37
อัตราการขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 7 หากเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2563 และมีอัตราการขายเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 4 หากเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2563 สาเหตุที่ทำให้อัตราการขายคอนโดในไตรมาสนี้เพิ่มขึ้นเนื่องมาจากในช่วงเดือนมีนาคมที่ผ่านมาพบว่าความต้องการของคอนโดมิเนียมได้เริ่มมีการเคลื่อนไหวบ้างเล็กน้อยจากการที่มีผู้เข้าเยี่ยมชมโครงการอย่างต่อเนื่องและด้วยอุปทานที่เปิดใหม่มีราคาขายที่ไม่สูงมาก ทำให้บางโครงการสามารถทำยอดขายได้สูงถึง ร้อยละ 80 (ในบางทำเล) สะท้อนให้เห็นว่าโครงการในระดับราคาขายที่ต่ำและมีรูปแบบที่น่าสนใจยังมีความต้องการของกลุ่มผู้ซื้ออยู่
ราคาขาย
ระดับราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 1 ของปี 2564 ยังค่อนข้างทรงตัวหรือปรับลงเพียงเล็กน้อย ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียม ณ ไตรมาสที่ 1 2564 ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 251,158 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวลดลงร้อยละ 6.3 หากเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2563 หรือลดลงร้อยละ 0.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2563 ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ 123,250 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 17.6 หากเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2563 หรือปรับตัวลดลงร้อยละ 0.2 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2563
ส่วนราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ อยู่ที่ 68,683 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวลดลงร้อยละ 15.3 หากเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2563 หรือปรับตัวลงร้อยละ 0.3 หากเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2563
ขณะที่ราคาเสนอขายในไตรมาสที่ 1 ปี 2564 แสดงการปรับตัวลงเล็กน้อยเท่านั้น เนื่องด้วยสถานการณ์ที่ยังไม่ดีขึ้นเช่นนี้ เราคาดว่าราคาขายจะยังคงไม่ปรับตัวขึ้นในไตรมาสที่ 2 เพราะหน่วยเหลือขายยังคงมีเหลืออยู่มาก ถึงแม้ว่าที่ผ่านมาผู้ประกอบการจะพยายามปรับแผนเสนอโปรโมชั่นให้น่าสนใจ เพื่อเร่งระบาย-ขาย-โอน แต่ก็ใช่ว่าจะสามารถลดหน่วยเหลือขายที่มีอยู่ได้เร็วขึ้นเพราะกำลังซื้อที่หวังพึ่งก็เริ่มจะเบาบางลง เพราะผลกระทบเชิงลบจากโควิด-19 ที่ส่งผลต่อรายได้ต่อเนื่องมานานและการที่เศรษฐกิจไม่ฟื้นตัวเช่นนี้ ทำให้กลุ่มผู้ซื้อเริ่มจะหยุดซื้อและลงทุนที่อยู่อาศัย รวมไปถึงขอชะลอโอนกรรมสิทธิ์หรือบางรายขอยกเลิกการโอนเพราะต้องนำเงินไปใช้จ่ายภาระในส่วนอื่นที่จำเป็น
แนวโน้ม
นายณัฎฐา คาดว่า ในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2564 ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงชะลอตัวทั้งในแง่อุปสงค์และอุปทานที่เกิดขึ้นใหม่ เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยังคงเป็นปัจจัยหลักในด้านลบ ถึงแม้ว่าในช่วงไตรมาสที่ 1 ที่ผ่านมาจะมีบางโครงการที่สามารถทำยอดขายได้ดีแต่ก็เป็นเพียงบางทำเลเท่านั้น โดยโครงการเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 นี้คาดว่าน่าจะใกล้เคียงกับช่วงเดียวกันในปี 2563 คือจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 3,000-4,000 หน่วย และเป็นผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่ ในส่วนของผู้ประกอบการรายเล็กอาจจะพัฒนาโครงการใหม่น้อยลงเนื่องจากมีความเสี่ยงในด้านการลงทุนมากกว่ารายใหญ่
โครงการคอนโดมิเนียมที่จะเปิดตัวใหม่จะมีราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งจะเป็นระดับราคาที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ โดยจะพัฒนาคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่ต่ำ เดินทางสะดวก มีขนาดห้องที่ใหญ่ขึ้น เพิ่มสัดส่วนพื้นที่ทำงานที่บ้าน เพื่อให้ตอบโจทย์เทรนความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2564 โดยจะมีการตั้งราคาขายให้จับต้องง่ายขึ้น เน้นให้ตรงกับกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ และกลุ่มลูกค้าที่มีฐานเงินเดือนไม่สูง ซึ่งราคาขายจะอยู่ที่ประมาณ 1-3 ล้านบาท และโครงการที่เปิดขายใหม่คาดว่าจะกระจายอยู่ในบริเวณชานเมืองเป็นส่วนใหญ่
สิ่งที่น่ากังวลในโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จคือ แม้ว่าผู้ประกอบการจะพยายามปรับแผนเสนอโปรโมชั่นให้น่าสนใจ แต่ก็ไม่อาจสามารถระบายสต็อกเหลือขายที่มีอยู่ได้เร็วขึ้นเพราะกำลังซื้อเริ่มจะเบาบางลง เป็นเหตุผลที่ทำให้ความต้องการของคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบ และคาดว่าอาจจะต้องใช้เวลาอีกประมาณ 1-2 ปี กว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะกลับมาอยู่ในภาวะที่สมดุล เนื่องจากคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยังคงเหลือขายอีกเกือบ 70,000 หน่วย
อย่างไรก็ดีปัจจัยกระตุ้นตลาดที่สำคัญคือการกระจายการฉีดวัคซีนให้ทั่วถึงและรวดเร็วที่สุด ซึ่งเป็นหนทางนำไปสู่โอกาสที่จะสามารถเปิดประเทศให้มีการเดินทางเข้า-ออก โดยไม่ต้องกังวลในเรื่องของโรคระบาด รวมไปถึงการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ ซึ่งจะเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมกลับฟื้นตัวได้
