นายณัฎฐา คหาปนะ รองกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าสำนักงานไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า “สถานการณ์การแพร่ระบาดโควิด 19 ที่ยังคงระบาดต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมตกอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่ค่อยดีนัก เนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาพึ่งพาการท่องเที่ยวเป็นหลัก และช่วงนี้ไม่มีกำลังซื้อหลักจากนักลงทุนต่างชาติเข้ามาในประเทศ ส่วนนักลงทุนในประเทศก็ชะลอการซื้อคอนโดเพื่อรอดูสถานการณ์ ทำให้การขายคอนโดยิ่งชะลอตัว
Switch to English click here
โดยในช่วงตั้งแต่เดือนมกราคมจนถึงสิ้นเดือนพฤษาคมที่ผ่านมาพบว่า จำนวนหน่วยขายได้ใหม่นับเป็นประมาณ 25% หรือเท่ากับ 1,032 หน่วย เมื่อเทียบกับปี 2563 โดยปกติส่วนใหญ่กลุ่มผู้ซื้อเป็นคนไทยจากกรุงเทพฯ มาซื้อเพื่อเป็นบ้านพักหลังที่ 2 เพียงกลุ่มเดียวและกำลังซื้อกลุ่มนี้ก็ลดลงไปทุกที ยิ่งไปกว่านั้นความน่ากังวลของผู้ประกอบการนอกจากสถานการณ์การแพร่ระบาดคือ กลุ่มคนที่ซื้อคอนโดเก็บไว้ก็ทยอยปล่อยขายคอนโดมือสองมากขึ้น ทำให้คอนโดที่สร้างเสร็จและเปิดขายใหม่ยังคงมีสต็อกค้างอยู่ในตลาด แม้จะมีการเสนอโปรโมชั่นหลายอย่างหรือลดราคาขายแล้วก็ตาม แต่ก็ไม่สามารถระบายสต็อกออกได้ เป็นเหตุให้การขายคอนมิเนียมในพัทยาในปีนี้เป็นเรื่องยากและท้าทายอย่างมากสำหรับผู้ประกอบการ”
อุปทาน
อุปทานสะสมของคอนโดมิเนียมบริเวณพัทยาตั้งแต่ก่อนปี 2553 จนถึง เดือนพฤษภาคม ปี 2564 มีจำนวนทั้งสิ้น 118,026 หน่วย ทั้งนี้ในช่วงระยะเวลา 5 เดือนแรกของปี 2564 ไม่พบอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ จากการสำรวจพบว่าอุปทานโดยส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในบริเวณจอมเทียนคิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 44 รองลงมาได้แก่บริเวณเขาพระตำหนัก และบริเวณเซ็นทรัลพัทยาคิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 17 และ 10 ตามลำดับ บริเวณพัทยาใต้และวงอมาตย์คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 9 และ 6 ขณะที่บริเวณนาจอมเทียนและพัทยาเหนือคิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 8 และ 5 ส่วนบริเวณหาดบางเสร่คิดเป็นอัตราส่วนเพียงร้อยละ 1 เท่านั้น
อุปสงค์
สถานการณ์ก่อนหน้าการแพร่ระบาดของโควิค 19 กลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในพัทยาส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนซึ่งเป็นนักลงทุนที่มาซื้อคอนโดในพัทยาเพื่อการลงทุนเป็นหลัก แต่ในปัจจุบันหลังจากเกิดการแพร่ระบาดของโควิด 19 กลุ่มผู้ซื้อหลักเหลือเพียงคนไทยที่มาจากกรุงเทพฯ มาซื้อเพื่อเป็นบ้านพักหลังที่ 2 เพียงกลุ่มเดียวเท่านั้น ส่งผลให้กำลังซื้อในพัทยาลดลงอย่างชัดเจน
ยอดขายสะสมจนถึง ณ เดือนพฤษภาคม ปี 2564 คอนโดมิเนียมในพัทยาขายไปทั้งสิ้น 98,998 หน่วย จากจำนวนอุปทานทั้งหมด 118,026 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายรวมอยู่ที่ร้อยละ 83.9 โดยอัตราการขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.9 นับจากปี 2563 อย่างไรก็ตามจากการสำรวจและรวบรวมข้อมูลพบว่าจำนวนหน่วยขายใน 5 เดือน ของปี 2564 มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่เพียง 1,032 หน่วย เท่านั้น หรือคิดเป็นประมาณ ร้อยละ 25 ของจำนวนหน่วยขายในปี 2563 โดยมีสาเหตุหลักมาจากลุ่มผู้ซื้อหลักที่เป็นชาวต่างชาติหายไปเป็นศูนย์และยังไม่กลับมา อีกทั้งกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยที่เหลืออยู่ก็มีจำนวนลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญ
โดย ณ เดือนพฤษภาคม ปี 2564 คอนโดมิเนียมในพัทยามีจำนวนเหลือขายอยู่ที่ประมาณ 19,000 หน่วย ซึ่งคาดว่าหากไม่มีอุปทานใหม่เกิดขึ้นหน่วยเหลือขายที่เหลือจะใช้เวลาขายอีกประมาณ 3 ปีหากสถานการณ์กลับมาเป็นปกติ
บริเวณที่มีอัตราการขายสูงสุด 3 อันดับ ได้แก่ วงศ์อมาตย์ มีอัตราการขายสูงสุดในอัตราร้อยละ 94 รองลงมาคือพัทยาเหนือและเซ็นทรัลพัทยาโดยมีอัตราการขายที่ร้อยละ 93 และ 88 ตามลำดับ ขณะที่บริเวณเขาพระตำหนักมีอัตราการขายเทียบเท่ากับบริเวณเซ็นทรัลพัทยา
ส่วนบริเวณจอมเทียนเป็นบริเวณที่มีจำนวนหน่วยเหลือขายมากที่สุด โดยมีจำนวนหน่วยเหลือขายอยู่ที่ 7,474 หน่วย เพราะเนื่องจากพื้นที่นี้เป็นบริเวณที่ยังมีพื้นที่เหลือให้พัฒนาได้อีกค่อนข้างเยอะและโครงการใหม่ๆ ส่วนใหญ่ก็เปิดในบริเวณนี้ ในขณะที่บางโครงการที่เปิดขายอยู่เดิม แต่ไม่สามารถไปต่อได้ จำเป็นต้องหยุดการขายหรือขายโครงการต่อให้นายทุนอื่นเข้ามาปรับรูปแบบและบริหารโครงการแทน
ราคาขาย
ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพัทยาทุกพื้นที่ ณ เดือน พฤษภาคม ปี 2564 คอนโดมิเนียมที่เห็นวิวทะเลมีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 111,039 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวลดลงจากปี 2563 ร้อยละ 9.7 โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 123,090 บาทต่อตารางเมตร
ส่วนราคาขายคอนโดมิเนียมที่เห็นวิวทะเลบางส่วนมีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 69,154 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวลดลงจากปี 2563 ร้อยละ 13 โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 79,570 บาทต่อตารางเมตร ทั้งนี้คอนโดมิเนียมที่ไม่เห็นวิวทะเลมีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 66,921 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวลดลงจากปี 2563 ร้อยละ 13.2 โดยมีราคาขายอยู่ที่ 77,116 บาทต่อตารางเมตร
แนวโน้ม
จากการสำรวจสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมพัทยา พบว่ายังมีหน่วยเหลือขายจำนวนมาก เนื่องจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้ชาวต่างชาติไม่สามารถเดินทางเข้ามาในประเทศได้ อีกทั้งกลุ่มผู้ซื้อไทยก็ระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น ถึงแม้ว่ายอดผลิตวัคซีนจะมีมากกว่า 1.2 หมื่นล้านโดสภายในปีนี้ ซึ่งเพียงพอที่จะฉีดให้แก่ประชากรทั้งโลกกว่าร้อยละ 75 แต่ในไทยการฉีดวัคซีนให้ประชากรยังทำได้อย่างจำกัด
สภาพเศรษฐกิจไทยในช่วงครึ่งปีหลังคาดว่ายังไม่ปรับตัวดีขึ้นอย่างที่คาดไว้ก่อนหน้านี้ ซึ่งผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการในพัทยาส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนท้องถิ่น จึงเลือกที่จะชะลอตัวการเปิดโครงการและการพัฒนาพื้นที่ว่างไปก่อน แต่ก็ยังมีกลุ่มผู้ประกอบเอกชนรายใหญ่บางส่วนเข้าไปลงทุนในช่วงที่ผ่านมา เช่น ไอคอนสยาม ซึ่งมีแผนจะเข้ามาลงทุนในพื้นที่นาจอมเทียน เนื่องจากมองเห็นช่องทางการเติบโตในอนาคต ตามแผนพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกของประเทศไทย หรือ Eastern Economic Corridor: EEC ที่รัฐบาลผลักดันในช่วงที่ผ่านมา
ด้านการท่องเที่ยวทางภาครัฐก็มีแผนนำร่องเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ได้รับวัคซีนแล้วเข้ามาท่องเที่ยวแบบจำกัดพื้นที่ และมีโครงการสนับสนุนให้คนไทยเดินทางท่องเที่ยวในประเทศ อย่างไรก็ตามการฟื้นตัวของตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาขึ้นอยู่กับภาคการท่องเที่ยวเป็นหลักและอาจจะต้องใช้เวลาฟื้นตัว 2-3 ปี หรือมากกว่านั้น เพราะแต่ละประเทศก็ต้องการฟื้นฟูเศรษฐกิจประเทศตัวเองก่อนแล้วจึงค่อยไปท่องเที่ยวประเทศอื่น ณ เวลานั้นการเดินทางเข้ามาของต่างชาติก็จะกลับมาเหมือนปกติ
