วันที่ 22 มิ.ย. ที่ผ่านมา มีการประชุมหารือระหว่างกรมธนารักษ์ การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.)และสำนักงานคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (สคร.) ถึงแผนที่กระทรวงการคลัง จะเช่าที่ดินบริเวณมักกะสันของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) จำนวน 497 ไร่ เพื่อไปพัฒนาเชิงพาณิชย์
นายสมหมาย ภาษี รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เปิดเผยหลังการหารือว่า กระทรวงการคลัง จะใช้เวลาในการศึกษาเรื่องดังกล่าวเพิ่มเติมอีก 3 สัปดาห์ โดยเฉพาะเรื่องระยะเวลาการเช่าที่ดิน ที่จะคุ้มค่ากับการแลกหนี้สินของ ร.ฟ.ท. โดยตนต้องการให้มีระยะเวลาการเช่าที่นาน เพื่อให้เกิดความคุ้มค่า และจูงใจลงทุนของภาคเอกชน
“ผมได้สั่งให้ศึกษาเพิ่ม ในเรื่องสัญญาเช่าว่า ถ้าเพิ่มจาก 60 ปี (30+30) ให้เพิ่มเป็น 100 ปี (50+50) มูลค่าของที่ดินมักกะสัน 497 ไร่จะเป็นเท่าใด เพราะเท่าที่ รฟท. และกรมธนารักษ์ประเมินล่าสุดที่ให้เช่า 60 ปีนั้น ตีมูลค่า ที่ดินได้เพียง 50% ของมูลหนี้ 1.2 แสนล้านบาท เท่านั้น จึงให้ไปดูว่า หากระยะเวลาในการเช่าเพิ่มขึ้น มูลค่าที่ดินจะเพิ่มขึ้นเพียงพอกับหนี้ก้อนดังกล่าวทั้งหมด หรือไม่ คาดว่าในอีก 2-3 สัปดาห์สรุปได้”
นายสมหมาย กล่าวว่า ในแง่มูลค่าที่ดินที่ที่กรมธนารักษ์ได้ว่าจ้างที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดิน ได้รับรายงานแล้ว โดยมูลค่าที่ศึกษามานั้น มีความแตกต่างกับมูลค่าที่ดินที่กระทรวงคมนาคมศึกษามาประมาณ 10% อย่างไรก็ดี ในแง่การจัดภูมิทัศน์ หรือ การวางแผนพื้นที่ใช้สอย เพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ยังเห็นไม่ค่อย ตรงกัน เนื่องจากมูลค่าเพิ่มของอสังหาริมทรัพย์ จะอยู่ที่รูปแบบหรือทำเล เช่น ติดถนน มีสวนสาธารณะ และใกล้สถานีรถไฟฟ้า เป็นต้น ทำให้ราคาของที่ดินมีความแตกต่างกัน
ดังนั้น พื้นที่จำนวน 497 ไร่ ที่มีการจัดสรรแบ่งเป็นพื้นที่เพื่อเชิงพาณิชย์ เฟสแรก 140 ไร่ การจัดทำเป็นสวนสาธารณะ 150 ไร่ และอีก 177 ไร่ที่เหลือจะนำไปพัฒนาเพื่อเชิงพาณิชย์ในเฟสที่ 2 จำเป็นต้องมีการจัดภูมิทัศน์ให้ดีเพื่อเพิ่มมูลค่าให้แก่ที่ดิน
นายจักรกฤศฏิ์ พาราพันธกุล อธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวว่า ระยะเวลาในการเช่าต่อหนึ่งสัญญาการเช่า จะมีผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน ซึ่งแน่นอนว่า ผู้เช่าก็อยากจะเช่ายาวๆ หลายปี เพราะไม่ต้องเสี่ยงกับการต่อสัญญาใหม่
มีข้อเสนอให้ใช้สัญญาการเช่าที่ดินของบีโอไอที่ได้สูงสุดถึง 50 ปี ส่วนเรื่องของราคาประเมินที่ดินมักกะสัน บริษัทประเมินของกรมธนารักษ์ตีราคาไว้ 60,000 ล้านบาท แต่ขณะที่บริษัทประเมินของกระทรวงคมนาคมตีราคาสูงกว่าของกรมธนารักษ์ 10%
“มูลค่าของที่ดินมักกะสันตีไว้ 60,000 ล้านบาท หากกระทรวงการคลังตกลง เราก็ ลดหนี้ให้แก่ ร.ฟ.ท.ไป 60,000 ล้านบาท ส่วนที่เหลืออีก 60,000 ล้านบาทก็ขึ้นอยู่กับ ร.ฟ.ท.ว่า จะเอาที่ดินแปลงไหนมาลดหนี้ที่เหลือ กับกระทรวงการคลัง ขณะที่กระทรวงการคลัง ก็มีที่ดินแห่งใหม่ ที่จะนำมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้” นายจักรกฤศฏิ์ กล่าวว่า ที่ดินเฟส 2 จำนวน 177 ไร่ น่าจะเป็นหัวใจของโครงการนี้ เพราะตั้งอยู่บนถนนเพชรบุรีทั้งฝั่งซ้ายและขาว โดยฝั่งขาวนั้น มีพื้นที่ยาวไปถึงถนนสุขุมวิท ซอย 3 ที่เชื่อมต่อกับแหล่งธุรกิจสำคัญของประเทศ หากได้ที่ดินมาพัฒนาเร็ว ก็ยิ่งสร้างมูลค่าเพิ่ม และสร้างรายได้แก่กรมธนารักษ์มากขึ้น ขณะนี้ กรมธนารักษ์ ต้องการได้ระยะเวลาการเช่าที่มักกะสันจาก ร.ฟ.ท.นานถึง 90 ปีเพื่อให้คุ้มค่ากับการล้างหนี้วงเงิน 60,000 ล้านบาท
ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ
