การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ประทุและมีผู้ติดเชื้อและผู้เสียชีวิตเป็นจำนวนหลายล้านคน กำลังส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง และสร้างความบอบช้ำอย่างสาหัสให้แก่ “เศรษฐกิจโลก” ประเทศในกลุ่มที่เป็นผู้นำทางด้านเศรษฐกิจของโลก ทั้งประเทศในแถบยุโรป สหรัฐฯ และรวมถึงประเทศจีน จีดีพีหดตัวอย่างรุนแรง
โดยในภาพใหญ่ ทางกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดเศรษฐกิจโลกปี 2563 จะติดลบ 3% จากเดิมที่คาดการณ์จะเติบโตเป็นบวก 3.3% ซึ่งวิกฤตจากโควิด-19 ครั้งนี้จะรุนแรงกว่าวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ (ซับไพรม์) ดังนั้น สิ่งที่จะตามมาเมื่อธุรกิจไม่มีความสามารถประกอบกิจการได้ รายได้ลด ก็จะทำให้เกิดตัวเลข “การว่างงาน” ที่พุ่งสูงขึ้นในโลก และผลต่อเนื่องถึงระบบสถาบันการเงินที่อาจจะมีปัญหาเรื่องหนี้ (NPL) ในระยะข้างหน้า ทำให้รัฐบาลแต่ละประเทศต้องอัดฉีด “สภาพคล่อง” ครั้งใหญ่ที่สุดในโลกเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจเพื่อประคองสถานการณ์ในระยะสั้นไม่ให้ “ทรุดหนัก” ลงไปอีก
แต่กระนั้น ทาง IMF ประเมินว่า วิกฤตครั้งนี้ อาจสร้างความเสียหายต่อจีดีพีของประเทศต่างๆ ทั่วโลก ในช่วง 2 ปีข้างหน้า เป็นมูลค่าราว 9 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ (ราว 288 ล้านล้านบาท) โดยประเมินของไทยติดลบ 6.7%
ขณะที่ “ประเทศไทย” แม้ในปัจจุบัน รัฐบาลได้ใช้มาตรการแรงผ่านการประกาศ พ.ร.ก.ฉุกเฉิน และการล็อกดาวน์เพื่อคุมการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส และจากสถานการณ์ในประเทศไทยที่ดูมีแนวโน้มดีขึ้นนั้น ทำให้ภาครัฐอาจทบทวนการปลอดล็อกดาวน์ เพราะการคลายล็อกจะช่วยให้ภาคอุตสาหกรรมการผลิต ภาคอสังหาฯ ภาคบริการ และภาคธุรกิจต่างๆ เริ่มประกอบกิจการได้ แต่ทั้งนี้ หากมั่นใจว่าเชื้อไวรัสโควิด-19 ในไทยดีขึ้น นั่นจึงเป็นคำถามที่ทุกคนต่างให้หวังเป็นเช่นนั้น เพราะหาก “ลากยาว” เกินกว่าไตรมาส 3 ของปีนี้ ธุรกิจหลายแห่งที่มีสายป่านสั้น ต้องปิดตัวลง และยังไม่แน่ชัดว่า มาตรการต่างๆ ที่รัฐบาลไทยฉีดเข้ามาผ่าน พ.ร.ก.เงินกู้วงเงิน 2 ล้านล้านบาท จะเพียงพอที่จะเยียวยาให้ธุรกิจ ประชาชนให้อยู่รอด! แต่ที่แน่ๆ หลายสำนักวิจัยคาดว่า ไทยจะติดลบไม่ต่ำกว่า 5%
ดบ.ถูกไม่ช่วยให้ลูกค้ามาซื้อบ้าน
ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อีกเซกเตอร์ทางเศรษฐกิจที่มีผลต่อการขับเคลื่อนจีดีพีของประเทศไทย เพราะเกี่ยวโยงกับภาคธุรกิจอื่นๆ เป็นจำนวนมาก อีกทั้งมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จะผลิตจีดีพีของประเทศไทยเพิ่มขึ้น 10% ซึ่งจะพบว่ามูลค่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ร้อนแรงอย่างมากในช่วงปี 2559-2561 มูลค่าสูงถึง 1 ล้านล้านบาทต่อปี โดยเฉพาะการเติบโตของโครงการคอนโดมิเนียม ที่โหมเปิดตัวเพื่อรองรับกับกำลังซื้อเพื่ออยู่อาศัย กลุ่มนักลงทุน และเก็งกำไร ประกอบกับการท่องเที่ยวของประเทศไทยเติบโตอย่างมาก นักท่องเที่ยวชาวจีนเข้ามาในไทยเป็นจำนวนมาก และนิยมที่จะลงทุนซื้อโครงการคอนโดฯ เนื่องจากเงินบาทของไทยยังอ่อนค่า และอัตราผลตอบแทนการปล่อยเช่า (ยิลด์) เฉลี่ยอยู่ในเกณฑ์ที่ดี
แต่ในปี 2562 สถานการณ์พลิก เมื่อเศรษฐกิจจีนเริ่มมีปัญหา คุมการไหลออกเงินหยวน และในไทยเศรษฐกิจเริ่มชะลอตัวลง รวมถึงมาตรการกำกับควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย “Loan to Value หรือ LTV” ที่ออกมาเพื่อสกัดการเก็งกำไร และตัดวงจร “เงินทอน” ลง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวลง แม้ว่ารัฐบาลจะมีมาตรการกระตุ้นตลาดผ่านโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือรายการ 0.01% และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ลงล่าสุด 0.4% เป็นผลตามทิศทางของดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI กล่าวว่า การที่ธนาคารลดดอกเบี้ยเงินกู้ จะช่วยหนุนให้ลูกค้าผ่อนชำระหนี้ต่อเดือนเพิ่มมากขึ้นได้ประมาณ 3% ช่วยให้ลูกค้าสามารถซื้อบ้านขนาดใหญ่มากขึ้น อีกทั้งทำให้ลูกค้าที่อยู่ในกลุ่มเสี่ยงกู้ไม่ผ่านสามารถกู้ผ่านได้
“การลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลง ถือว่าดีเป็นปัจจัยบวกต่อตลาด แต่ถ้าอยากให้อสังหาฯเดินหน้าต่อ แบงก์ปล่อยสินเชื่อง่ายขึ้น น่าจะเป็นคีย์หลักมากกว่า ซึ่งปัจจุบันลูกค้าบางกลุ่มที่เราคิดว่าน่าจะกู้ผ่านได้กลับไม่ผ่าน และจากสถานการณ์การระบาดโควิด-19 และเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง อาจไม่ได้ช่วยให้ลูกค้าเข้ามาซื้อบ้านเพิ่มมากขึ้นจากประเด็นดอกเบี้ยถูกลง เนื่องจากภาพรวมการปล่อยสินเชื่อจากธนาคารยากขึ้น โดยปัจจุบัน บริษัทมียอดการปฏิเสธสินเชื่อเบื้องต้น 15% จากปีก่อนเฉลี่ยอยู่ที่ระดับประมาณ 10-11%“
ส.อสังหาฯ วอนยกเลิก ‘LTV’-เลื่อนเก็บภาษีที่ดินฯ
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวถึงการบรรเทาภาคอสังหาฯ ในท่ามกลางที่เกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ว่า มีหลายประเด็นที่ภาครัฐควรจะหันกลับมามอง ได้แก่ ประการแรก ควรยกเลิกมาตรการ LTV ซึ่งจะช่วยกระตุ้นทั้งกำลังซื้อทั้งในประเทศและต่างประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีนที่จะเข้ามาซื้อเพื่อการลงทุน จะช่วยดูดซัปพลายภายในระบบได้ ประการที่สอง เรื่องการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างแน่นอน เป็นเรื่องปวดหัว และเมื่อเข้าสู่เดือนมิถุนายน 2563 จะมีการเก็บภาษีตามที่กฎหมายระบุไว้ รัฐบาลก็ต้องไปรับกับเรา (อสังหาฯ) เรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอีกรอบ
ประการที่สาม การสร้างกำลังซื้อและความเชื่อมั่น ซึ่งเราก็กังวล หากธนาคารสวมหมวกกันน็อก มองทุกธุรกิจเสี่ยงหมดก็น่าเป็นห่วง ดังนั้น ที่ผ่านมาในระบบเคยมีกลไกในการฟื้นความเชื่อมั่น ผ่านบรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย (SMC) การเข้าไปรับซื้อหนี้สินเชื่อจากธนาคาร เช่น อาชีพกัปตันนักบิน เป็นกลุ่มที่มีรายได้ดี แต่วิกฤตครั้งนี้ ทำให้ธนาคารอาจจะไม่ปล่อยสินเชื่อให้ ซึ่งหากมี SMC เกิดขึ้นอีกครั้งก็จะทำให้ลดความเสี่ยงในการตั้งสำรองในเกณฑ์ที่สูง แต่ทั้งนี้ ประเด็นเรื่อง SMC เป็นภาพใหญ่ของนโยบายที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้ยกเลิก SMC ไปแล้ว
“ตอนนี้ยังประเมินไม่ได้ว่า วิกฤตการณ์จากไวรัสโควิด-19 จะจบเมื่อไหร่ แต่หากเกิดความชัดเจนในเรื่องของวัคซีนป้องกันแล้ว ก็จะเป็นการฟื้นความเชื่อมั่นได้ ซึ่งผลจากโควิด-19 ธุรกิจการท่องเที่ยวและโรงแรมได้รับผลกระทบก่อน ส่วนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แม้จะได้รับผลกระทบ แต่ไม่หนักเท่า 2 ภาคธุรกิจข้างต้น จะว่าไปแล้ว อสังหาฯ ก็เหมือนมะเร็ง ช่วง 3 เดือนข้างหน้า เรายังทนได้ แต่ถ้าปล่อยไปถึงไตรมาส 4 คิดว่าลำบาก คล้ายๆ วิกฤตปี 2540 ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ถูกกระทบและล้มกระจาย ยิ่งตอนนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใดมีหนี้เยอะ ก็จะลำบาก บริษัทใดออกหุ้นกู้ ตั๋วสัญญาใช้เงิน และจะครบดิวจะต้องหาวิธีบริหารสภาพคล่องให้ดี เพราะประเมินว่าปลายปีจะมีตัวเลขครบไถ่ถอนไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท ทางออกของผู้ที่ออกหุ้นกู้ หรือตั๋วบีอี ก็ต้องไปยืดหนี้ตัวนี้ออกไป แม้ว่าแบงก์ชาติจะมีการเข้ามาช่วยเหลือตราสารหนี้ในระบบ แต่จะเน้นตราสารหนี้ที่มีอันดับความน่าเชื่อที่ดี“
อย่างไรก็ตาม ในภาวะแบบนี้จะเห็นผู้ประกอบการแข่งขันการลดราคาขายโครงการที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการรายใหญ่ มีการจูงใจผู้ซื้อ ลดกระหน่ำถึง 50% ทำให้มีลูกค้าเข้าไปซื้อเยอะ ส่วนผู้ประกอบการรายกลางและเล็ก การจะใช้เรื่องราคามาทำตลาดเหมือนรายใหญ่แล้วนั้นจะยิ่งทำให้ ธนาคาร (เจ้าหนี้) เกิดคำถามว่า เกิดอะไรขึ้น และถ้าเร่งการขายกันมากแล้วเกิด 3-4 เดือนข้างหน้ามีปัญหาขึ้นมา เช่น ลูกค้าไม่โอนห้องชุดหรือบ้าน เจ้าหนี้ยืดงวดก่อสร้าง แต่ผู้รับเหมาเร่งสร้างไม่ยอมหยุด แต่เจ้าของโครงการไม่มีตังค์จ่าย และอาจจะไปถึงจุดที่ผู้รับเหมาสร้างไปเรื่อยๆ เจ้าของไม่มีเงิน ก็รับห้องแทนชำระค่าก่อสร้าง และหากผู้รับเหมาไม่มีสภาพคล่องที่จะไปซื้อวัสดุก่อสร้างแล้ว จะกลายเป็นปัญหาตามมา ก็จะสร้างต่อไม่ได้
“คิดว่าบริษัทขนาดเล็กลำบาก ถ้าลากไปอีก 3 เดือน เพราะอย่าลืมจะมีเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และตอนนี้ยังไม่มีสัญญาณเกี่ยวกับการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ แต่คิดว่าสุดท้ายรัฐบาลคงจะช่วย เพียงแต่เงื่อนไขยังไม่รู้จะยากแค่ไหน ตอนนี้ผู้ประกอบการก็กินยาพาราเพื่อแก้ปวด แต่ตอนนี้พาราไม่พอแล้ว ต้องยกเลิก LTV“
อสังหาฯ นนทบุรียอดโอนสะดุด แบงก์สกรีนหนัก เสนอตั้งกองทุนดอกเบี้ยพิเศษ จูงใจซื้อบ้าน
นายปรีชา กุลไพศาลธรรม นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี กล่าวสนับสนุนให้รัฐยกเลิก LTV เนื่องจากเป็นมาตรการที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ และภาครัฐ และ ธปท.น่าจะออกสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษ เพื่อให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อและโอนที่อยู่อาศัยได้ เช่น 0% นาน 3 ปี การสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษในเรื่องตกแต่ง และน่าจะขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง เหลือรายการ 0.01% ครอบคลุมทุกระดับราคา
“ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในนนทบุรี ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการบ้านจัดสรร ซึ่งยอดขายและการเข้าชมโครงการยังทำได้อยู่บ้าง แต่ปัญหาที่พบคือ โอนไม่ได้ เนื่องจากแบงก์ชะลอการให้สินเชื่อ และหากเป็นลูกค้าที่ทำธุรกิจส่วนตัว และหากเป็นธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 โดยตรง เช่น กลุ่มท่องเที่ยว พนักงานที่เกี่ยวกับการบิน แอร์โฮสเตส แบงก์ไม่ปล่อยกู้ หรือธุรกิจทางอ้อม แบงก์จะกังวลในการปล่อยสินเชื่อ กลุ่มนี้จะกู้ได้ค่อนข้างยาก หรือ ได้วงเงินกู้ที่น้อยลง บางรายได้ยอดสินเชื่อได้แค่ 50 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งก็ไม่พอ ทำให้ไม่สามารถทำการโอนได้ และสถานการณ์โควิด-19 ไม่จบในระยะอันสั้นก็จะยิ่งมีผลต่อตัวเลขการโอน ผู้ประกอบการจะมีปัญหาเรื่องสภาพคล่องตามมา ซึ่งจากวิกฤตครั้งนี้ ทำให้รู้ว่า อสังหาฯ ไม่ได้แข็งแรง เพราะค่าใช้จ่ายสูงคงที่ ทั้งส่วนขององค์กร และภาระหนี้ และหากเกิน 3 เดือน เราต้องคุมค่าใช้จ่ายส่วนอื่นๆ เพิ่มเติม“
สำหรับในส่วนของบริษัท เปี่ยมสุข ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ธุรกิจของครอบครัวนั้น นายปรีชา กล่าวว่า โปรดักต์เป็นแนวราบ เรียลดีมานด์ ราคา 2-10 ล้านบาท ซึ่งในทุกกลุ่มราคาที่ทำอยู่ยังพอไปได้ แต่ถ้าเป็นบ้านระดับบน ลูกค้ายังชะลอการตัดสินใจ เพราะต้องการเงื่อนไขพิเศษเพิ่มขึ้นจากทางโครงการ ส่วนของโครงการคอนโดมิเนียม ในซอยศูนย์วิจัย เน้นกลุ่มลูกค้าที่ทำอาชีพในโรงพยาบาล ยังไม่ได้รับผลกระทบมากนักแต่ก็เห็นผู้ประกอบการคอนโดฯ ทำราคาโปรโมชันค่อนข้างสูง
“เมื่อผู้ประกอบการในจังหวัดนนทบุรียอดโอนไม่ได้ ก็จะมีปัญหาเรื่องสภาพคล่อง ก็จะมีการเลื่อนเปิดโครงการใหม่ หรือชะลอการก่อสร้างโครงการ เร่งระบายสต๊อกให้มากที่สุด เจรจากับสถาบันการเงินในการยืดหนี้ เราไม่รู้อนาคตจะมีวิกฤตแค่ไหน สิ่งที่เราต้องทำ คือ การเติมสภาพคล่องให้ดี“
พนักงาน บ.น้ำมันในระยอง ทิ้งเงินจอง หวั่นตกงาน
นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ระยอง กล่าวยอมรับว่า ตอนนี้แบงก์เข้มกว่าช่วง LTV หรือช่วงใช้เกณฑ์ DSR ที่ทำงานอยู่ในกลุ่มโรงแรม บางแบงก์ไม่ปล่อยกู้เลย จึงอยากให้ภาครัฐเข้ามาช่วยเรื่องให้แบงก์ลดความเข้ม ซึ่งตัวเลขรีเจกต์เรตในปีนี้น่าจะสูง บางโครงการที่ได้สอบถามข้อมูลมา รีเจกต์เรตถึง 70%
“เรื่องความมั่นใจในด้านรายได้ก็มีส่วนสำคัญมากในตอนนี้ เพราะมีลูกค้าที่ทำงานในบริษัทน้ำมันในระยอง ได้รับอนุมัติสินเชื่อแล้ว ก็ไม่เอาบ้านแล้ว ยอมทิ้งเงินจองเลย ซึ่งจากการตรวจสอบจะเห็นว่า ยอดโอนของผู้ประกอบการที่สะดุด มีทั้งมาจากกู้ไม่ได้ กู้ได้แต่ไม่เอา กู้ได้แต่วงเงินไม่ถึงราคาบ้าน ต้องหาเงินมาเพิ่ม ก็ทิ้งบ้านก็มี แต่สิ่งที่ผู้ประกอบการทำได้ จัดโปรโมชัน เช่น ลดราคาให้ 10-20 เปอร์เซ็นต์ แคมเปญผ่อนให้ลูกค้า 1-2 ปี ซึ่งน่าจะเป็นช่วงเวลาที่จะมีวัคซีนป้องกันไวรัสโควิด-19 แล้ว โดยลูกค้าที่ซื้อบ้านราคา 1-3.5 ล้านบาท จะกระทบเกี่ยวกับการเข้าถึงสินเชื่อ เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีเงินฝากไม่มาก แต่ถ้าบ้านเกิน 4-5 ล้านบาท ก็กระทบเรื่อกู้แบงก์ แต่กลุ่มนี้จะมีเงินออมอยู่“
พิษโควิด-19 ฉุดอสังหาฯ ชลบุรีทรุด ราคา 1.5-2 ล้านบาทกระทบหนัก
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ทำเลชลบุรีในปี 2563 ว่า ยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวจากภาวะการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค รวมถึงกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว ที่มีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน มากกว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักอาศัย อย่างไรก็ตาม แม้จำนวนตัวเลขผู้ติดเชื้อจะลดน้อยลง แต่มาตรการควบคุมการแพร่ระบาดยังคงเข้มงวด ทำให้ภาพรวมธุรกิจในชลบุรีจึงยังทรงตัว
“จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ยังมีการแพร่ระบาดต่อเนื่องทั่วโลก ส่งผลต่อเศรษฐกิจโลกและส่งผลต่อเศรษฐกิจของไทย รวมถึงกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว ส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดน้อยลง ถึงแม้ล่าสุดภาวะจำนวนการติดเชื้อจะมีจำนวนลดลง แต่มาตรการการควบคุมการแพร่ระบาดยังคงเข้มงวดอยู่มาก กระทบต่อภาคธุรกิจ ทำให้มีรายได้ลดลง และอาจทำให้เกิดลดการจ้างงาน ยอดขายของโครงการอสังหาฯ หายไปอย่างน้อย 30-40 เปอร์เซ็นต์ กลุ่มที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรี ระดับราคา 1.5-2 ล้านบาท จะได้รับผลกระทบมากที่สุด เนื่องจากเกี่ยวโยงกับกลุ่มที่ทำงานในอุตสาหกรรมต่างๆ ที่ขณะนี้มีการปิดตัวลง โครงการทาวน์เฮาส์บางแห่ง ลดราคาถึง 10-20 เปอร์เซ็นต์ ขณะที่ซัปพลายที่อยู่อาศัยในชลบุรี รวมที่มีอยู่และระหว่างก่อสร้างไม่ต่ำกว่า 1 แสนหน่วย คาดต้องใช้เวลาอีกหลายปีในการระบายสต๊อกคงค้าง
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ ในปี 2562 ที่ผ่านมา มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด เปรียบเทียบทำเลกรุงเทพมหานครกับชลบุรี โดยพบว่า ทำเลชลบุรี มีจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ 4,740 ยูนิต ลดลง 21% เมื่อเทียบกับปี 2561 ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ 4,843 ยูนิต ส่วนทำเล กทม. มีการโอนกรรมสิทธิ์ 5,481 ยูนิต ลดลง 22.6% เทียบกับปี 2561 ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ 7,085 ยูนิต ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2562 ในทำเลชลบุรี มีมูลค่ารวมกว่า 12,202 ล้านบาท ลดลง 0.9% ทำเล กทม. 31,628 ล้านบาท ลดลง 19.4%
ในส่วนของพื้นที่ส่งเสริมพิเศษ (อีอีซี) ปัจจุบันภาครัฐได้มีการดำเนินการลงทุนไปค่อนข้างมากแล้ว โดยเฉพาะในชลบุรี ได้มีการส่งเสริมให้เป็นพื้นที่ส่งเสริมด้านการบิน หรือศูนย์กลางการบินภาคตะวันออก และสนามบินแห่งที่ 3 ของประเทศ โดยได้พัฒนาสนามบินอู่ตะเภา เพื่อสร้างให้เป็น “มหานครใหม่” ที่ใกล้ กทม. เชื่อมด้วยรถไฟความเร็วสูง ซึ่งมีมูลค่าการลงทุนกว่า 2.9 แสนล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีสนับสนุนให้เป็นพื้นที่ส่งเสริมอุตสาหกรรมดิจิทัลใหม่ บนพื้นที่กว่า 500 ไร่ คาดสามารถสร้างบุคลากรด้านดิจิทัลได้ถึง 1 แสนคนต่อปี และสร้างเม็ดเงินได้กว่า 50,000 ล้านบาทต่อปีอีกด้วย
“อีอีซี เป็นสิ่งที่คนชลบุรีคาดหวังที่จะกลับมาให้ชลบุรีโตได้อีกระลอก เหมือนในสมัยที่มีโครงการอีสเทิร์นซีบอร์ด แต่เราต้องยอมรับว่า การเกิดขึ้นของประเทศอุตสาหกรรม เช่น ประเทศเวียดนาม จีน กลายเป็นคู่แข่งทางการค้ากับไทย อย่างไรก็ตาม โครงการเมกะโปรเจกต์ต่างๆ อย่างเช่น โครงการรถไฟความเร็วสูง จะส่งผลดีต่อชลบุรี และพัทยา ซึ่งคนจีนก็มองว่าเป็นทำเลที่น่าสนใจไม่น้อยกว่ากรุงเทพฯ และหากสามารถขยายเพดานให้ต่างชาติมากว่า 49 เปอร์เซ็นต์น่าจะเป็นสร้างกำลังซื้อให้เกิดขึ้น โดยอาจจะนำร่องในพื้นที่อีอีซี ก่อนจะขยายโมเดลดังกล่าวไปยังภูมิภาคอื่นๆ และจะเริ่มเห็นพฤติกรรมคนจีน ฝันอยากมีบ้านบนที่ดิน ซึ่งการทำโครงการบ้านจัดสรรเช่า 30 ปี หากทำในเชิงธุรกิจอาจไม่ถึงจุดคุ้มทุน ต้องมีการประเมินใหม่ เพราะภาวะที่เราต้องเผชิญเป็นอะไรที่น่ากังวล และวิกฤตโควิด-19 ตอกย้ำให้อสังหาฯ ต้องปรับตัวอย่างต่อเนื่อง”
เช่นเดียวกับ นายปราชญ์ วงศ์วรรณ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ กล่าวว่า อสังหาฯ ในจังหวัดเชียงใหม่ จะมีประเด็นเรื่องฝุ่นเป็นเรื่องใหญ่มากกว่า ขณะที่มีบริษัทอสังหาฯ จากจีนเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาฯ ในจังหวัดเชียงใหม่ ซึ่งพฤติกรรมลูกค้าจีน อยากอยู่บ้าน แต่ด้วยเรื่องกฎหมาย ทำให้ต้องซื้อผ่านบริษัทตัวแทนนายหน้าค้าอสังหาฯ และเช่าระยะยาว ซึ่งตนคิดว่าภาครัฐจะปรับตัวให้เข้ากับความเป็นจริง เช่น อาจจะเพิ่มระยะการเช่ายาวขึ้นจาก 30 ปี เป็น 50 ปี เพื่อให้อยู่ในกรอบของกฎหมาย
อสังหาฯ ภูเก็ตใช้เวลาพลิกฟื้นปีครึ่ง ท่องเที่ยวเป็นปีกว่าจะกลับมา
นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ให้ความเห็นว่า ภาคการท่องเที่ยวในจังหวัดภูเก็ต คาดว่าต้องใช้เวลา ซึ่งหากภายในไตรมาส 3 ถ้านักท่องเที่ยวมาภูเก็ตได้ ภายใต้เงื่อนไขปลอดเชื้อ จะทำให้ตัวเลขอัตราการเข้าพักในโรงแรมเพิ่มได้ 10% และคาดไตรมาส 4 เพิ่มได้อีก 20% ซึ่งตัวเลขดังกล่าวยังไม่สะท้อนให้ผู้ประกอบการมีรายได้เพิ่มขึ้น ขณะที่คนซื้ออสังหาฯ ในภูเก็ตมาจากท้องถิ่น ซึ่งส่วนนี้กำลังซื้อหายไปถึง 80% ทำให้ต้องพึ่งต่างประเทศ
“ประเมินจากนี้ไป 1 ปีข้างหน้า นักท่องเที่ยวไม่กลับมาในภูเก็ตเท่าเดิม ทำให้ต้องมามองนักท่องเที่ยวเชิงคุณภาพมากขึ้น อสังหาฯ จะกลับมาดีก่อนช่วงเกิดโควิด-19 ต้องใช้เวลาประมาณปีครึ่ง และคงต้องดูเรื่องตลาดคอนโดเทล ที่เติบโตอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา มีการปล่อยเช่าระยะยาว เสนอผลตอบแทนให้แก่เจ้าของห้องชุด บางโครงการให้ยิลด์ 7-15 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ทำให้ต้องมองว่า หากการท่องเที่ยวยังชะลอตัว โครงการที่การันตี ไม่สามารถชำระได้ จะเกิดกระแสกระทบความเชื่อมั่นต่อการซื้ออสังหาฯ และการลงทุนในอนาคตได้“
สำหรับภาพรวมการแข่งขันอสังหาฯ ในภูเก็ตนั้นเปลี่ยนไปมาก จำนวนผู้พัฒนาอสังหาฯ ท้องถิ่นลดลง รวมถึงการลดขนาดของโครงการลง เช่น เดิมพัฒนาบนเนื้อที่ 50 ไร่ ผลิตที่อยู่อาศัยได้ 300-500 หลัง แต่ช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา อสังหาฯ ท้องถิ่นลดหายไปจากตลาดอย่างน้อย 30% ขณะที่บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ยังคงอยู่พัฒนาโครงการ นอกจากนี้ ทุนข้ามชาติได้เข้ามาร่วมทุนกับอสังหาฯ ท้องถิ่น (JV) เพื่อพัฒนาโครงการ และคาดว่าหลังสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย แนวโน้มการร่วมทุนกับบริษัทต่างชาติจะเยอะขึ้น จะส่งผลให้สัดส่วนบริษัทอสังหาฯ ในพื้นที่ลดหายไป
“วิกฤตตอนนี้ ถ้าใครยังไม่สร้างโครงการก็เบาไป โครงการบ้านจัดสรร สามารถแบ่งเฟส ชะลอบางแปลงออกไป ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมคงเหนื่อย ถ้าสร้างแล้วต้อง RUN ให้เสร็จ แล้วไปวัดดวงกำลังซื้อตอบรับหรือไม่ แล้วค่อยไปคุยกับเจ้าหนี้ อย่าลืมว่าที่ดินในภูเก็ตแพงมาก เช่น ถ้าที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาท ดอกเบี้ยต่อปีสูงถึง 6 เปอร์เซ็นต์ ดังนั้น ต้นทุนมันล็อกคอแล้ว ก็เดินหน้าต่อ ส่วนเรื่องมาตรการต่อภาคอสังหาฯ ความคิดส่วนตัวแล้ว คิดว่าคงไม่มาถึงอสังหาฯ ภาครัฐคงช่วยการท่องเที่ยวก่อน แต่เรามองว่า เรื่องคัดกรองถ้าเป็นเที่ยวบินตรงมาภูเก็ต คงไม่ยาก แต่ถ้ามาทางอื่น ตรงนี้คุมยาก ต้องมีมาตรการรองรับ เมื่อมีการเปิดภูเก็ตอีกครั้ง” นายพัทธนันท์ กล่าว
ที่มา : m.mgronline.com/
