สมุทรปราการ รื้อผังเมืองใหม่
จากสภาพเมืองที่เปลี่ยนแปลงแบบก้าวกระโดดของ จ.สมุทรปราการ ทำให้สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดสมุทรปราการเตรียมรื้อผังเมืองรวมสมุทรปราการครั้งใหญ่ โดยใช้โมเดลเดียวกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ เพื่อเปิดโอกาสให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เอื้อต่อการลงทุนโครงการขนาดใหญ่รอบสถานีรถไฟฟ้าที่พาดผ่านถึง 3 สาย สนามบินสุวรรณภูมิ และเมกะโปรเจกต์อย่างโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC คาดอีก 2 ปี เตรียมประกาศใช้
ผังเมืองเชื่อมแบบไร้รอยต่อกับกรุงเทพฯ
ปัจจุบันโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดสมุทรปราการ กำลังอยู่ระหว่างเก็บข้อมูลเพื่อปรับปรุงผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการใหม่ เนื่องจากสภาพพื้นที่การพัฒนาโดยรวมเปลี่ยนแปลงไปมาก โดยจะมีการปรับปรุงผังเมืองรวมให้เอื้อต่อการพัฒนามากขึ้น สอดรับกับสภาพพื้นที่ เศรษฐกิจและสังคม หลังจากที่ จ.สมุทรปราการ มีโครงการระบบขนส่งมวลชนที่เชื่อมการเดินทางไปยังกรุงเทพฯ ได้สะดวกมากขึ้น
สำหรับแนวทางการปรับปรุงผังเมืองใหม่ จะใช้โมเดลเดียวกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร เนื่องจากกรมโยธาธิการและผังเมืองมีนโยบายให้จังหวัดปริมณฑลจัดทำผังเมืองรวมร่วมกับกรุงเทพฯ ในรูปแบบไร้รอยต่อ โดยในร่างผังเมืองรวมฉบับใหม่ จะมีกำหนดพื้นที่ FAR (Floor Area Ratio) หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน และ OSR (Open Space Ratio) หรืออัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารมาบังคับใช้ด้วย
นอกจากนี้ จะมีการให้ FAR โบนัส เพื่อพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าด้วย หากเอกชนมีการพัฒนาที่เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะ เช่น เว้นระยะถอยร่นริมถนน เป็นต้น เพื่อเป็นการส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่ให้ได้มากขึ้น จากปัจจุบันในบางพื้นที่มีติดข้อบัญญัติการคุมความสูง หรือไม่สามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่ได้
ส่วนพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการฉบับใหม่ อาจจะไม่มีการปรับลดพื้นที่ลง เนื่องจากโดยพื้นฐานแล้ว จ.สมุทรปราการ เป็นแหล่งนิคมอุตสาหกรรม แต่จะให้ขยายนิคมอุตสาหกรรมที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมมากขึ้น เพื่อสอดรับกับนโยบายไทยแลนด์ 4.0 เช่นเดียวกับพื้นที่ฟลัดเวย์รับน้ำก็ยังต้องคงไว้เหมือนเดิม เนื่องจากต่อไปจะมีการสร้างแนวป้องกันน้ำท่วมมาจากอยุธยาลงมายังฝั่งอ่าวไทย
รถไฟฟ้า-เมกะโปรเจกต์ ปลุกศักยภาพสมุทรปราการ
จ.สมุทรปราการ ในปัจจุบันมีการพัฒนาทางด้านโครงข่ายทางด้านคมนาคมหลากหลายโครงการ ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ซึ่งเปิดบริการไปแล้วเมื่อวันที่ 6 ธันวาคม 2561 และโครงการในอนาคตอย่างรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2564 และรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ ที่คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างได้ภายในปลายปี 2562 นอกจากนี้ยังมีโครงการถไฟฟ้าเชื่อมต่อ 3 สนามบิน ได้แก่ สนามบินดอนเมือง สนามบินสุวรรณภูมิ และสนามบินอู่ตะเภา รวมถึงโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ซึ่งล้วนแล้วแต่เอื้อต่อการอยู่อาศัยมากขึ้น
REIC ชี้ราคาที่ดินสมุทรปราการเพิ่มขึ้นเป็นอันดับ 1
จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC พบว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2561 มีค่าดัชนีเท่ากับ 223.2 จุด ปรับเพิ่มขึ้น 1.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 219.2 จุด และปรับเพิ่มขึ้น 32.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 168.3 จุด ทั้งนี้เป็นผลมาจากการปรับเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเปล่าที่อยู่ใกล้แนวเส้นทางการก่อสร้างรถไฟฟ้า โดยเฉพาะแนวเส้นรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ
โดยถือเป็นทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 44.6% เนื่องจากก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการไปเมื่อวันที่ 6 ธันวาคม 2561 จึงส่งผลให้ราคาที่ดินในแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวปรับสูงขึ้น ส่วนสายสีเขียว ช่วงสมุทรปราการ-บางปู ซึ่งเป็นโครงการในอนาคตที่ยังไม่เริ่มก่อสร้าง แต่ราคาที่ดินมีการปรับตัวขึ้นตามช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ โดยมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 44.6% เช่นกัน มากกว่าที่ดินแนวรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท ที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 34.3%
อย่างไรก็ตาม คาดว่าผังเมืองรวมสมุทรปราการฉบับใหม่จะใช้เวลาเก็บข้อมูลประมาณ 1 ปี จากนั้นจะยกร่างผังใหม่ และเปิดรับฟังความคิดเห็นของประชาชนในพื้นที่ และเปิดโอกาสให้เจ้าของที่ดินสามารถขอปรับแก้ไขการใช้ประโยชน์เป็นรายแปลงได้ โดยรวมคาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 2 ปี ในการดำเนินการ
ที่มา : ddproperty.com
