มร.มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของจำนวนผู้เช่าที่เริ่มย้ายออกจากอาคารเก่าๆในย่านใจกลางเมืองไปยังอาคารที่ใหม่กว่าใน “พื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ” (Fringe areas) อาคารใหม่ๆที่มีการแข่งขันด้านราคาในพื้นที่ที่เคยถูกเรียกว่า “พื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ” ได้กลายเป็นย่านที่มีความต้องการสูงในขณะนี้ เนื่องจากพื้นที่เหล่านี้มีความสะดวกในการเดินทางที่เชื่อมต่อด้วยระบบขนส่งมวลชน นอกจากนี้ยังสิ่งอำนวยความสะดวกใหม่ๆหลากหลายที่อาคารเก่าๆ อาจปรับตัวตามทันได้ยาก
ในช่วงที่มีการกำหนดค่าเช่าที่สูงนี้ นับเป็นเวลาดีสำหรับการปรับปรุงพัฒนาอาคารเกรด B ที่ตั้งอยู่ใจกลางเมือง
อุปทาน
จากรายงานวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทยแสดงให้เห็นว่า ในช่วงสิ้นปี 2559 มีจำนวนอุปทานตลาดสำนักงานรวมอยู่ที่ 4,783,312 ตร.ม. ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปี 2558 ประมาณ 115,804 ตร.ม. สำหรับอาคารสำนักงานที่เปิดตัวไปในปี 2559 ได้แก่ อาคาร FYI ทาวเวอร์ (48,095 ตร.ม.) อาคารจีทาวเวอร์ (เซาธ์ทาวเวอร์; 23,299 ตร.ม.) อาคารรุ่งโรจน์ธนกุล 5 (15,705 ตร.ม.) อาคารเมโทรโพลิส (13,990 ตร.ม.) และอาคารเอ็มทาวเวอร์ (14,715 ตร.ม.) มีเพียงบางอาคารที่เราไม่นับรวมในอุปทานครั้งนี้เนื่องจากเป็นอาคารที่ไม่เปิดให้เช่าแล้วและบางส่วนได้ปิดไปแล้ว ได้แก่ อาคารวานิสสา,อาคารพญาไทและอาคารเคียนหงวน 1 โดยรวมพื้นที่ได้ประมาณ 32,931 ตร.ม.
กราฟ 1: อุปทานและอุปทานใหม่สำนักงานในกรุงเทพฯในช่วงปี 2555-2559
ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
หมายเหตุ: ตัวเลขเหล่านี้ไม่นับรวมอาคารที่มีผู้เช่าอยู่หลายท่านและอาคารที่มีพื้นที่ขนาดน้อยกว่า 5,000 ตร.ม.
อุปทานในอนาคต
เราคาดว่าจะมีอุปทานใหม่จำนวน 184,471 ตร.ม.ที่จะแล้วเสร็จในปี 2560 อุปทานตลาดสำนักงานในอนาคตจะมีจำนวนประมาณ 335,811 ตร.ม. ที่อยู่ภายใต้การก่อสร้างและคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในสามปีข้างหน้า
ตาราง 1: อุปทานสำนักงานกรุงเทพฯในอนาคต
ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
อุปสงค์
ในช่วงท้ายปี 2559 มีจำนวนพื้นที่ที่ถูกครอบครองรวมประมาณ 4,451,150 ตร.ม. หรือคิดเป็นอัตราการครอบครองที่ร้อยละ 93.1 ของอุปทานรวมในตลาด แสดงการเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 0.9 จากปี 2558 สำหรับอาคารที่เสร็จสมบูรณ์แล้วในช่วงสองปีที่ผ่านมา (เช่น อาคารเอไอเอ สาทร ทาวเวอร์และอาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์) พื้นที่ส่วนใหญ่ถูกครอบครองแล้ว
กราฟ 2: อุปสงค์, อุปทานและอัตราการครอบครองพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯในช่วงปี 2555-2559
ที่มา: ไนท์แฟรงค์ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
หมายเหตุ: ตัวเลขเหล่านี้ไม่นับรวมอาคารที่มีผู้เช่าอยู่หลายท่านและอาคารที่มีพื้นที่ขนาดน้อยกว่า 5,000 ตร.ม.
อัตราการครอบครองรวมต่อปีถูกคำนวณจากการเปลี่ยนแปลงของจำนวนพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯที่ถูกครอบครอง ในช่วงปี 2559 มีปริมาณรวมอยู่ที่ 118,1410.24 ตร.ม. สำหรับอาคารเกรด A และ B ในพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD) มีอัตราการครอบครองพื้นที่ต่อปีสูงอยู่ที่ประมาณ 80,389.91 ตร.ม. และ 50,874.01 ตร.ม. ตามลำดับ
สำหรับอาคารเกรด B ในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่ถูกครอบครองมีปริมาณพื้นที่ลดลงไปอยู่ที่ 25,432.78 ตร.ม. ทั้งนี้อาจเกิดได้จากเหตุผลหลายประการ แต่หนึ่งเหตุผลที่เห็นได้ชัดเจนมากที่สุด คือ การปรับราคาค่าเช่าที่เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ผู้เช่าเลือกที่จะย้ายออกจากอาคารสำนักงานเกรด B ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ไปยังอาคารที่ใหม่กว่าในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ
กราฟ 3: การวิเคราะห์อุปทานและอุปสงค์สำนักงานในกรุงเทพฯในช่วงปี 2555-2559
ที่มา:ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
โดยรวมแล้ว อัตราการการครอบครองพื้นที่ในตลาดสำนักงานในไตรมาส 4 ปี 2559 แสดงการเพิ่มขึ้นที่ร้อยละ 1.1 ไตรมาสต่อไตรมาส สำหรับตลาดสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แสดงอัตราการครอบครองที่เติบโตอย่างแข็งแกร่งที่สุดชนิดปีต่อปี โดยอยู่ที่ร้อยละ 2.5
ในปี 2559 ผู้เช่าสำนักงานในกรุงเทพฯทำการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นรวมอีก 118,141 ตร.ม. ความต้องการในการใช้พื้นที่สำนักงานมีการเพิ่มขึ้นทุกปีนับตั้งแต่ปี 2555 อย่างไรก็ตาม อัตราการเติบโตแสดงการลดลงเล็กน้อยในช่วงสองปีที่ผ่านมา สำหรับในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาปริมาณอุปทานพื้นที่สำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มีจำนวนค่อนข้างจำกัด ดังนั้นเราจึงคาดการณ์ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงด้านการครอบครองพื้นที่สำนักงาน โดยย้ายจากพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ไปในพื้นที่ย่านอื่นๆ ที่มีความสะดวกจากระบบขนส่งมวลชนที่เชื่อมต่อเข้าถึงพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ได้ง่าย
ในปี 2559 อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แสดงการเติบโตสูงขึ้น โดยอยู่ที่ร้อยละ 13.1 จากปีก่อน สำนักงานเกรด A ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มีค่าเช่าสูงสุดอยู่ที่ 960 บาท/ตร.ม. ตามติดมาด้วยพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD) โดยอยู่ที่ 818 บาท/ตร.ม. สำหรับอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารเกรด B ทั้งในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และนอกพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD) อยู่ที่ 671 บาท/ตร.ม. และ 504 บาท/ตร.ม. ตามลำดับ โดยมีอัตราการเพิ่มขึ้นชนิดปีต่อปีอยู่ที่ประมาณร้อยละ 4.9 สำหรับอาคารเกรด B ในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และร้อยละ 5.2 ในพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD)
อัตราค่าเช่า
กราฟ 4: อัตราการกำหนดค่าเช่าของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯต่อตร.ม. แบ่งตามเกรดและสถานที่ตั้งในช่วงปี 2555-2559
ที่มา:ไนท์แฟรงค์ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
ตาราง 2: อัตราการกำหนดค่าเช่าสำนักงาน แบ่งตามเกรด,สถานที่ตั้งและเปอร์เซ็นการเพิ่มขึ้น
ที่มา:ไนท์แฟรงค์ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
หากสังเกตการกำหนดค่าเช่าโดยแบ่งตามถนนสายหลัก ถนนที่ตั้งราคาพื้นที่สูงที่สุด ได้แก่ ถนนเพลินจิต ตามติดมาด้วยถนนพระราม 4 และถนนสุขุมวิทด้านใน อาคารสำนักงานที่กำหนดค่าเช่าสูงที่สุด ได้แก่ อาคารสยาม ทาวเวอร์ โดยตั้งราคาอยู่ที่ประมาณ 1,350 บาท/ตร.ม. ตามติดมาด้วยอาคารพาร์ค อเวนิว, อาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์, อาคารเอ็กเชน ทาวเวอร์และอาคารรามาแลนด์ตามลำดับ
กราฟ 5: อัตราการกำหนดค่าเช่าสำนักงานในกรุงเทพฯต่อตารางเมตร แบ่งตามถนนสายหลักปี 2559
ที่มา:ไนท์แฟรงค์ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
