นาย ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหารและหัวหน้าส่วนงานตัวแทนนายหน้าพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ตลาดอาคารสำนักงานในไตรมาส 3 มีความเคลื่อนไหวมากขึ้น เนื่องจากปริมาณการซื้อขายมากขึ้นกว่าไตรมาสที่แล้ว ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานเกิดจากหลายๆ บริษัทกลับเข้ามาทำงานในออฟฟิศ และการยกเลิกอาคารสำนักงานทำให้อัตราการครอบครองตลาดกลับมาอยู่ที่ 81% ในขณะเดียวกันเราเห็นความต้องการอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมเพิ่มมากขึ้น สอดคล้องกับธุรกิจส่วนใหญ่ทั่วโลก
เศรษฐกิจไทยในไตรมาส 3 ปี 2565 ปรับดีขึ้นเล็กน้อยท่ามกลางสถานการณ์ที่ไม่แน่นอน
จากข้อมูลของธนาคารโลก การบริโภคภาคเอกชนปรับตัวดีขึ้น โดยได้รับแรงหนุนจากสภาวะตลาดแรงงานที่ดีขึ้นและฐานที่ต่ำในปีที่แล้ว อัตราการว่างงานลดลงเหลือ 1.2% ในเดือนสิงหาคม เทียบกับ 2% ในช่วงมีที่สถานการณ์โควิดรุนแรง นอกจากนี้ยังมีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเพิ่มขึ้นเป็นระยะเวลา 9 เดือนติดต่อกัน โดยในเดือนกันยายน จำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นเป็น 1.3 ล้านคนต่อเดือน (+11% เดือนต่อเดือน) แต่ยังคงคิดเป็นแค่ 45% ของเดือนกันยายน 2562 ระบบธนาคารพาณิชย์ยังคงแข็งแกร่งเนื่องจากเงินกองทุนต่อสินทรัพย์เสี่ยง (CAR) อยู่ที่ 19.9% โดยมีอัตราส่วนความสามารถในการครอบคลุมสภาพคล่องอยู่ที่ 186% ในเดือนสิงหาคม ในขณะที่ข้อกำหนดด้านกฎระเบียบขั้นต่ำเท่ากับ 8.5% และ 100% ตามลำดับ สินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ลดลงเหลือ 2.9% ซึ่งต่ำกว่า 3.1% ณ สิ้นปี 2562
อัตราเงินเฟ้อในเดือนสิงหาคมอยู่ที่ 7.9% เพิ่มขึ้น 0.3% เดือนต่อเดือน โดยได้รับแรงหนุนหลักจากเงินเฟ้อในปัจจัยอุปทานต่างๆ เช่น ราคาอาหารและพลังงานที่พุ่งสูงขึ้น ราคาน้ำมันดีเซลที่พุ่งสูงขึ้นทำให้รัฐบาลต้องขยายเวลาโครงการช่วยเหลือ กดดันให้หนี้สาธารณะพุ่งเกิน 60% ของ GDP ส่วนการส่งออกสินค้าหดตัวลดลงจากอุปสงค์ทั่วโลกที่ลดลง ทำให้ขาดดุลบัญชีเดินสะพัดเพิ่มขึ้นเกือบ 10% ของ GDP และค่าเงินบาทอ่อนค่า
ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจ (BSI) ในไตรมาสที่ 3 ลดลงเหลือ 49.6 จาก 50.5 ในไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นความเชื่อมั่นน้อยลงในแนวโน้มธุรกิจโดยรวม แม้ว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้นเพียงเล็กน้อยก็ตาม แต่ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจในช่วง 3 เดือนนี้จะไม่เปลี่ยนแปลงมากนักจากไตรมาส 2 โดยอยู่ที่ 53.8 ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนหลักจากความเชื่อมั่นในภาคการท่องเที่ยวและการบริการ
อุปทาน
อุปทานอาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ลดลงไปประมาณ 31,000 ตร.ม. หรือ 0.5% ไตรมาสต่อไตรมาส มีอาคารสำนักงานใหม่ 1 แห่งสร้างแล้วเสร็จ ขณะที่มีอีก 3 อาคารที่ถูกถอดออกจากตลาดสำนักงานให้เช่า ส่วนพื้นที่อาคารสำนักงานสีเขียว (Sustainble Green Office Building) ขยายตัวเพิ่มขึ้น อยู่ที่ 992,000 ตร.ม. คิดเป็น 12.7% ปีต่อปี ค่าเฉลี่ยเติบโตต่อปีอยู่ที่ 13.4%
อุปทานในอนาคต
ไม่มีอาคารสำนักงานเปิดใหม่ในช่วงสามเดือนที่ผ่านมา เนื่องด้วยความล่าช้าในการก่อสร้าง ทำให้บางโครงการที่กำหนดจะแล้วเสร็จภายในสิ้นปี 2565 ถูกเลื่อนออกไปเป็นช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ดังนั้นอุปทานเข้ามาใหม่ในช่วงปลายปี 2565-2567 จึงคาดว่าจะอยู่ที่ 208,000, 583,000 และ 295,000 ตร.ม. ตามลำดับ ขนาดพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดจะเพิ่มขึ้นเป็น 1.75 ล้านตร.ม. คิดเป็น 30% ของระดับสำนักงานในปัจจุบัน โดยประมาณ 65% ของอุปทานใหม่จะอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ
อุปสงค์
อัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก จาก 80,000 ตร.ม. เป็น 147,000 ตร.ม. ขณะที่พื้นที่ว่างเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จาก -36,000 ตร.ม. เป็น -103,000 ตร.ม. การดูดซับสุทธิ 44,000 ตร.ม. ในไตรมาส 3 ซึ่งเปลี่ยนแปลงไม่มากจากไตรมาส 2 อย่างไรก็ตามปริมาณการเช่าในไตรมาส 3 เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจากไตรมาส 2 จากข้อมูลของเราพบว่าพื้นที่เช่าในไตรมาสนี้ครอบครองโดยผู้เช่าที่ย้ายพื้นที่จากทำเลอื่นมากกว่าผู้เช่าใหม่
ความเคลื่อนไหวตลาดตามแต่ละกลุ่ม
อัตราการครอบครองของอาคารทุกเกรดปรับเพิ่มขึ้นไตรมาสต่อไตรมาส โดยมีการดูดซับสุทธิเป็นบวก เว้นแต่เกรด C
จำนวนพื้นที่ปล่อยเช่าแล้วทั้งหมดเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 4.57 ตร.ม. ในไตรมาส 2 ปี 2565 เป็น 4.62 ตร.ม. ในไตรมาส 3 ปี 2565 โดยเพิ่มขึ้นเป็น 81% สำนักงานเกรด A กลายเป็นกลุ่มที่มีประสิทธิภาพดีที่สุดในไตรมาส 3 โดยอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น 1.3% ไตรมาสต่อไตรมาส อัตราการครอบครองสำหรับสำนักงานเกรด B ดีดกลับขึ้น 1.2% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 80% ขณะที่สำนักงานเกรด C เป็นกลุ่มที่อ่อนไหวต่อสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงน้อยที่สุดในช่วงสองปีที่ผ่านมา มีประสิทธิภาพต่ำกว่าสำนักงานเกรดอื่น ๆ แต่ก็ยังมีอัตราการเช่าที่ประมาณ 80% เมื่อดูที่การดูดซับสุทธิหรือการเปลี่ยนแปลงทั้งหมดในพื้นที่ปล่อยเช่าแล้ว ผลงานรายไตรมาสและรายปีมีผลลัพธ์ที่คล้ายคลึงกัน โดยสำนักงานทุกเกรดมีการดูดซับสุทธิเป็นบวก ยกเว้นเกรด C ที่ – 5,000 ตร.ม. ไตรมาสต่อไตรมาส และ -27,000 ปีต่อปี เมื่อเทียบกับเกรดอื่นๆ ความต้องการของสำนักงานเกรด B อยู่ในจุดสูงสุดในไตรมาสนี้ที่ 32,000 ตร.ม. รองลงมาคืออาคารสำนักงานสีเขียว และสำนักงานเกรด A ที่ 22,000 และ 16,000 ตร.ม. ตามลำดับ
ค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 802 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือนในไตรมาส 3 ซึ่งต่ำกว่าการเติบโตของค่าเช่าในรอบ 10 ปี เฉลี่ย 3.6% ต่อปี การเติบโตของค่าเช่ารายไตรมาสตามเกรดคละกัน เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าสำหรับอาคารสำนักงานสีเขียวและสำนักงานเกรด A มีค่าเป็นลบ ในขณะที่สำนักงานเกรด B และ C เป็นบวก ส่วนการเติบโตของค่าเช่าอาคารสำนักงานสีเขียว ต่ำที่สุดในไตรมาส 3 โดยลดลง -1.3% ไตรมาสต่อไตรมาส และ -0.5% ปีต่อปี ค่าเช่าสำนักงานเกรด A และ B เปลี่ยนแปลงเล็กน้อยในไตรมาสนี้ แต่เพิ่มขึ้นมากกว่า 2% เมื่อเทียบเป็นรายปีจากฐานที่ต่ำในปีที่แล้ว และสำนักงานเกรด C มีการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าเป็นบวกทั้งไตรมาสต่อไตรมาสและปีต่อปี ที่ 0.4% และ 0.9% ตามลำดับ
ความเคลื่อนไหวตลาดตามแต่ละพื้นที่
อัตราค่าเช่าในทุกพื้นที่เปลี่ยนแปลงเป็นเชิงบวกเมื่อเทียบเป็นรายปี ขณะที่อัตราการครอบครองส่วนใหญ่เติบโตไตรมาสต่อไตรมาส แต่ก็ยังไม่แตะระดับไตรมาส 3 ปี 2564
การเติบโตของค่าเช่าสำหรับอาคารสำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจเติบโตอย่างช้าๆ 0.2% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 911 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน โดยอัตราการครอบครองเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 0.8% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 84% เขตเพลินจิต – ชิดลม – วิทยุ มีอัตราค่าเช่าและอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้นในที่ 0.2% และ 0.6% ตามลำดับ เขตนานา – อโศก – พร้อมพงษ์ มีอัตราค่าเช่าลดลงเล็กน้อย 0.3% ไตรมาสต่อไตรมาส แต่มีอัตราการเช่าเพิ่มขึ้นอย่างมากที่ 1.9% ไตรมาสต่อไตรมาส ในขณะที่เขตสีลม – สาทร – พระราม 4 มีการเปลี่ยนแปลงของการดูดซับสุทธิมากที่สุดที่ 24,000 ตร.ม. และอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเนื่องจากอาคารสำนักงานใหม่ที่สร้างเสร็จ สำหรับอาคารสำนักงานนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจมีค่าเช่าเฉลี่ยลดลง 0.4% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 658 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ในขณะที่อัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น 1.7% ไตรมาสต่อไตรมาสอยู่ที่ 77% เขตเพชรบุรี – พระราม 9 – รัชดา มีการเติบโตน้อยที่สุดในไตรมาส 3 เนื่องจากค่าเช่าและอัตราการครอบครองลดลง 1.2% ไตรมาสต่อไตรมาส อัตราการเช่าพื้นที่ในเขตพหลโยธิน-วิภาวดี เพิ่มขึ้นกว่าสูง 3.7% ไตรมาสต่อไตรมาส ขณะที่การดูดซับสุทธิติดลบเป็นผลมาจากอาคาร 2 แห่งในบริเวณดังกล่าวถูกถอดออกจากตลาดเช่า และเขตบางนา-ศรีนครินทร์เป็นพื้นที่เพียงแห่งเดียวในไตรมาส 3 ที่มีค่าเช่าเพิ่มขึ้น อัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น และการดูดซับสุทธิเพิ่มขึ้นทั้งรายไตรมาสและรายปี
ประสิทธิภาพอาคารสำนักงานระดับซุปเปอร์ไพร์ม
อาคารสำนักงานเกรด A เป็นอาคารระดับสูงสุดที่เราจัดประเภทไว้ นอกจากนี้เรายังติดตามของอาคารสำนักงานให้เช่าที่ดีที่สุดในกรุงเทพฯ โดยอาคารสำนักงานทั้ง 10 แห่งนี้ได้รับการคัดเลือกจากอาคารที่มีค่าเช่าสูงสุดในตลาด และมีอัตราการครอบครองอย่างน้อย 50% ซึ่งการศึกษามีวัตถุประสงค์เพื่อดูผลดำเนินงานเมื่อเทียบกับเกรด A ทั่วไปและตลาดโดยรวม ทางบริษัทฯ เรียกอาคารสำนักงานเหล่านี้ว่า ‘ซุปเปอร์ ไพร์ม’ โดยมีรายชื่อดังนี้
- Gaysorn Tower
- Park Ventures
- Athenee Tower
- Bhiraj at Emquartier
- Siam Piwat Tower
- T1
- Singha Complex
- The ParQ
- Mitrtown Office Tower
- Interchange 21
ตารางด้านล่างจะแสดงสถิติที่สำคัญของอาคารสำนักงานระดับซุปเปอร์ ไพร์ม, เกรด A, และภาพรวมตลาด พื้นที่ให้เช่าสุทธิของระดับซุปเปอร์ ไพร์ม อยู่ที่ 419,000 ตร.ม. คิดเป็น 37% ของเกรด A และ 7% ของภาพรวมตลาด อัตราการครอบครองปัจจุบัน อยู่ที่ 93% สูงกว่าเกรด A (87%) และสูงกว่าตลาดมาก (81%) เมื่อพิจารณาตัวบ่งชี้ด้านอุปสงค์ อาคารในระดับซุปเปอร์ ไพร์ม มีการดูดซับสุทธิเฉลี่ยต่อปีที่ 29,000 ตร.ม. ในขณะที่อาคารระดับเกรด A และตัวเลขตลาดอยู่ที่ 25,000 ตร.ม. และ 52,000 ตร.ม. ตามลำดับ เห็นได้ชัดว่าความต้องการอาคารระดับซุปเปอร์ไพร์มนั้นสูงกว่าเกรด A และคิดเป็นประมาณ 60% ของภาพรวมตลาด
ภาพรวมและแนวโน้มตลาด
ถึงแม้จะมีนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นและการจ้างงานเพิ่มขึ้น แต่เศรษฐกิจไทยและดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจก็ยังขยายตัวอย่างช้าๆ ในไตรมาส 3 เนื่องจากความไม่แน่นอนทั่วโลกที่มีมากขึ้นและความหวาดกลัวว่าจะเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอย ผลประกอบการของตลาดอาคารสำนักงานปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจอย่างค่อยเป็นค่อยไป อุปทานรวมอยู่ที่ 5.68 ล้านตร.ม. ลดลง 0.5% ไตรมาสต่อไตรมาส เกิดจากอุปทานที่ถูกถอดออกจากตลาด อุปทานในอนาคตยังคงอยู่ที่ 1.76 ล้านตร.ม. และเหลืออีกประมาณ 200,000 ตร.ม.ที่จะแล้วเสร็จในปีนี้ ส่วนอัตราการครอบครองโดยรวมปรับเพิ่มขึ้นเป็น 81.3% จาก 80.1% ในไตรมาสก่อน โดยอาคารสำนักงานทุกเกรดมีอัตราการดูดซับสุทธิในเชิงบวก ยกเว้นอาคารสำนักงานเกรด C
อาคารสำนักงานระดับซุปเปอร์ไพร์ม 10 อันดับแรก มีอัตราการครอบครองสูงกว่าเกรด A และคิดเป็น 60 % ของความต้องการในช่วงสิบปีที่ผ่านมา
ในไตรมาส 3 ปี 2565 มีปริมาณธุรกรรมการเช่าเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับไตรมาส 2 อย่างไรก็ตามการดูดซับสุทธิยังคงที่ ซึ่งหมายความว่ามีการย้ายพื้นที่สำนักงานจำนวนมาก จากฐานข้อมูลของเราพบว่า พื้นที่ให้เช่าขนาดเล็กถึงขนาดกลางที่มีพื้นที่น้อยกว่า 500 ตร.ม. เป็นขนาดที่ได้รับความนิยมมากที่สุด บริษัทเทคโนโลยีต่างชาติและบริษัทให้บริการต่างๆ เช่น กฎหมาย การบัญชี และที่ปรึกษาทางการเงิน เป็นกลุ่มที่มีปริมาณธุรกรรมการเช่ามากที่สุดในไตรมาส 3
