มร. มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า“จากสถานการณ์การระบาดของไวรัส-19 เริ่มค่อยๆ ดีขึ้น ทำให้เริ่มผ่อนคลายข้อจำกัดด้านการเดินทางต่างๆ ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่เพื่อการอุตสาหกรรมเพิ่มสูงขึ้น โดยเราคาดว่าการลงทุนจากต่างชาติจะเติบโตสูงขึ้นเนื่องจากหลายๆบริษัทมองหาความยืดหยุ่นของห่วงโซ่อุปทานมากขึ้นด้วยการกระจายความเสี่ยงทางภูมิศาสตร์และภูมิศาสตร์การเมือง”
ภาพรวมเศรษฐกิจ
ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ ไตรมาส 4 ปี 2564 ขยายตัว 1.9% โดยฟื้นตัวขึ้นจากที่ปรับลดลงไป 0.2% ในไตรมาสก่อนหน้า ภาพรวมเศรษฐกิจไทยขยายตัว 1.6% โดยฟื้นตัวจากที่หดลง 6.2% ในปี 2563
ณ ไตรมาสที่ 4 การส่งออกสินค้าและบริการขยายตัว 17.7% ปรับตัวดีขึ้นจาก 12.3% ในไตรมาสที่ 3 การส่งออกข้าวและสินค้าอุตสาหกรรม โดยรวมไปถึงรถยนต์นั่งส่วนบุคคล รถกระบะ และชิ้นส่วนยานยนต์ก็ขยายตัวเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมากในปีที่ผ่านมา ในขณะที่การนำเข้าสินค้าและบริการก็ขยายตัวเพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยขยายเพิ่มขึ้น 16.6% ซึ่งได้แรงหนุนจากผลการเติบโตในหมวดสินค้าหลักๆ ไม่ว่าจะเป็นสินค้าเพื่อการอุปโภคบริโภคตลอดจนวัตถุดิบต่างๆ โดยตลอดทั้งปีการส่งออกสินค้าขยายตัวอยู่ที่ 10.4% ในขณะที่การนำเข้าสินค้าขยายตัว 17.9% การใช้จ่ายเพื่อการบริโภคของเอกชนเพิ่มขึ้น 0.3% ซึ่งเป็นไปตามแผนกระตุ้นการบริโภคและการผ่อนคลายมาตราการควบคุมโรคระบาดโควิด-19 การใช้จ่ายเพื่อการบริโภคของรัฐบาลเพิ่มขึ้น 8.1% ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากการเติบโตเดิมที่ 1.5% ในไตรมาสที่ 3 ตามการซื้อสินค้าและบริการที่เพิ่มขึ้นและอัตราการเบิกจ่ายงบประมาณที่ปรับดีขึ้น อย่างไรก็ตามการลงทุนรวมปรับตัวลง 0.2% แม้ว่าการลงทุนของภาครัฐขยายตัว 1.7% แต่การลงทุนของภาคเอกชนกลับลดลงไป 0.9% เนื่องจากการลงทุนประเภทเครื่องจักรเครื่องมือปรับลดลง
ภาคการผลิตของไทยแสดงสัญญาณการฟื้นตัวในปี 2564 แม้ว่าจะมีความผันผวนจากสถานการณ์โควิด-19 อยู่บ้างก็ตาม แต่ดัชนีผลผลิตอุตสาหกรรม (MPI) อยู่ที่ 103 จุด ณ สิ้นปี 2564 ซึ่งเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่เดือนสิงหาคมในปี 2562 อุตสาหกรรมหลักต่างๆ ที่ขยายตัวในปีนี้ โดยรวมไปถึงอุตสาหกรรมยานยนต์ มีความต้องการจากคู่ค้าเพิ่มมากขึ้นตามการผ่อนคลายของมาตรการล็อกดาวน์ในระดับสากล อะไหล่ชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ก็เติบโตเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก เนื่องจากความต้องการผลิตภัณฑ์อิเล็กทรอนิกส์ที่เพิ่มขึ้นในการรองรับการประมวลผลแบบคลาวด์และศูนย์ข้อมูล ตลอดจนการทำงานและการศึกษาทางไกล ในขณะเดียวกันปริมาณการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่ได้รับอนุมัติโดยสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ฟื้นตัวขึ้น โดยเพิ่มขึ้น 42% ปีต่อปี เป็น 512 พันล้านบาท จากที่เคยลดลงติดต่อกันมากว่า 5 ปี ภาคอุตสาหกรรมที่นำหน้าในเชิงมูลค่าการลงทุนรวมที่ผ่านการอนุมัติแล้ว ได้แก่ การบริการและสาธารณูปโภค (35%) ตามมาด้วยอุตสาหกรรมเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ (16%)
อุตสาหกรรมโรงงานในประเทศไทยยังค่อนข้างซบเซา ด้วยการเคลื่อนไหวที่จำกัด ทั้งการขยายตัวและการหดตัว โรงงานเปิดใหม่ที่ดำเนินงานในปัจจุบันมีจำนวนรวมอยู่ที่ 2,612 แห่ง ซึ่งเกือบจะเท่ากับจำนวนเดิมในปีก่อนหน้า ในทางกลับกัน โรงงานที่หยุดดำเนินงานมีจำนวนลดลงเล็กน้อย โดยลดลงมา 6% อยู่ที่ 697 แห่ง ในขณะที่โรงงานที่มีอยู่เดิมและขยายการดำเนินงานก็มีจำนวนลดลงเช่นกัน จากเดิมที่ 690 แห่ง เหลืออยู่เพียง 255 แห่ง
พื้นที่เพื่อการอุตสาหกรรม
อุปทาน
ในปี 2564 จำนวนพื้นที่อุตสาหกรรมเพื่อขายหรือให้เช่า ซึ่งเป็นที่ดินพร้อมขายหรือให้เช่าในนิคมอุตสาหกรรม เขตอุตสาหกรรม และสวนอุตสาหกรรม เพิ่มขึ้นเพียง 0.5% หรือ 857 ไร่ รวมพื้นที่ทั้งหมด 170,322 ไร่ แม้ว่าจะมีการประกาศโครงการอุตสาหกรรมหลายแห่งตลอดปี แต่ในความเป็นจริงนั้นมีเพียง พื้นที่อุตสาหกรรมสยามอีสเทิร์น 3 และโรจนะชลบุรี 2 เท่านั้นที่พร้อมขาย
การกระจายอุปทาน
พื้นที่เพื่อการอุตสาหกรรมในประเทศไทยยังคงกระจุกอยู่ในเขตอีสเทิร์นซีบอร์ด ด้วยส่วนแบ่งตลาด 62% มีอุปทานเพิ่มขึ้น 1% ปีต่อปี อยู่ที่ 105,694 ไร่ ในขณะเดียวกันไม่มีการบันทึกการเติบโตของอุปทานในตลาดอื่นๆ เขตอีสเทิร์นซีบอร์ดเป็นศูนย์กลางการผลิตแบบดั้งเดิม ไปจนถึงอุตสาหกรรมหนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านปิโตรเลียม ปิโตรเคมี ตลอดจนผลิตภัณฑ์ยานยนต์ ซึ่งได้รับประโยชน์จากโครงสร้างพื้นฐานทางคมนาคมทั้งสนามบินอู่ตะเภา ท่าเรือน้ำลึกมาบตาพุด และท่าเรือแหลมฉบัง ซึ่งทั้งหมดอยู่ในระหว่างการพัฒนาเพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการให้บริการโดยรวม นอกจากนี้การกำหนดพื้นที่เป็นระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เพื่อช่วยเปลี่ยนประเทศไทยให้กลายเป็นโรงไฟฟ้าสำหรับการผลิตในภาคอุตสาหกรรมส่งผลให้ได้รับความสนใจทางการลงทุนเป็นจำนวนมากจากหน่วยงานทั้งภาครัฐและเอกชนในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
จังหวัดในภาคกลางทั้งจังหวัดอยุธยา ปทุมธานี และสระบุรี ครองส่วนแบ่งตลาดใหญ่เป็นอันดับสองที่ 15% หรือ 26,200 ไร่ พื้นที่ในเขตนี้เป็นคลัสเตอร์หลักสำหรับโรงงานผลิตเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ ซึ่งมีส่วนทำให้ประเทศไทยกลายเป็นผู้ผลิตฮาร์ดดิสก์และอะไหล่ชั้นนำของโลก และเป็นผู้ผลิตเครื่องปรับอากาศรายใหญ่เป็นอันดับ 2 ของโลกอีกด้วย เมื่อปี 2554 ภาคกลางจำต้องประสบกับเหตุการณ์อุทกภัยครั้งใหญ่ แต่สามารถฟื้นตัวขึ้นอย่างช้าๆ และยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่องจากกลุ่มนักลงทุนแม้ว่าการเติบโตของอุปทานมีค่อนข้างจำกัด แม้จะมีกิจกรรมด้านที่ดินอุตสาหกรรมกระจุกตัวเป็นอย่างมากใน 2 ภูมิภาคหลักนี้ แต่รัฐบาลยังคงตั้งเป้าที่จะขยายการเติบโตทางเศรษฐกิจไปทั่วประเทศผ่านการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ (SEZs) โดยรวมไปถึงจังหวัดในเขตชายแดน เช่น ตาก ตราด มุกดาหาร และหนองคาย ทั้งนี้สะท้อนให้เห็นในแผนการพัฒนานิคมอุตสาหกรรม โดยนิคมฯ ตากและนิคมฯ หนองคายคาดว่าจะมีการเพิ่มพื้นที่อุตสาหกรรม 837 ไร่ และ 2,961 ไร่ ตามลำดับในปี 2565
อุปสงค์
ความต้องการพื้นที่เพื่อการอุตสาหกรรมฟื้นตัวขึ้นในปี 2564 โดยคิดเป็นพื้นที่ขายหรือให้เช่ารวม 2,253 ไร่ เพิ่มขึ้นมา 37% จากปีก่อนหน้า ซึ่งสอดคล้องกับค่าเฉลี่ยของพื้นที่อุตสาหกรรมในช่วง 5 ปี ที่ 2,223 ไร่ต่อปี ตามที่คาดการณ์ไว้ มีการซื้อขายในเขตอีสเทิร์นซีบอร์ดเป็นจำนวนมาก โดยมีพื้นที่ขายออกหรือให้เช่ารวมจำนวน 1,656 ไร่ คิดเป็น 74% ของพื้นที่ทั้งหมด ส่วนภาคกลางก็มีธุรกรรมเกิดขึ้นเป็นจำนวนมากเช่นกัน ซึ่งมากถึง 324 ไร่ เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดจากเดิมเอง 13 ไร่ในปี 2563 และนับเป็นระดับสูงสุดตั้งแต่ปี 2559 หากไม่รวมตลาดหลักอีก 2 แห่งนี้ ที่ซึ่งพบว่ามีพื้นที่ขายหรือให้เช่ารวมจำนวน 156 ไร่
อัตราการครอบครองในตลาดปรับเพิ่มขึ้น 1% อยู่ที่ 80% เนื่องจากปริมาณการทำธุรกรรมเกินกว่าปริมาณอุปทานใหม่ โดยเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล เขตอีสเทิร์นซีบอร์ด ภาคกลาง และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ มีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ตามลำดับอัตราการครอบครองพื้นที่ในแต่ละภาค อัตราการครอบครองในภูมิภาคอื่นๆ ยังเติบโตคงที่ ในขณะที่ภาคกลางยังคงเป็นพื้นที่มีอัตราการครอบครองสูงที่สุด เพิ่มขึ้นมากถึง 90% ณ ปัจจุบัน
ราคาเสนอขาย
ด้วยการฟื้นตัวด้านธุรกรรมการซื้อขาย ราคาเสนอขายเฉลี่ยของพื้นที่เพื่อการอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน เพิ่มขึ้นถึง 5.7 ล้านบาทต่อไร่ โดยเพิ่มขึ้น 7% ในทางเปรียบเทียบกัน ในช่วง 5 ปี มีการเพิ่มขึ้นทางราคาที่ประมาณ 4% โดยเฉลี่ยแล้ว มีราคาเพิ่มขึ้น 240,000 บาท แม้ว่าในบางพื้นที่สามารถตั้งราคาสูงถึง 400,000 บาทขึ้นไปก็ตาม เขตกรุงเทพฯและปริมณฑล และเขตอีสเทิร์นซีบอร์ดยังคงเป็นพื้นที่ที่มีราคาแพงที่สุด โดยเพิ่มขึ้นถึง 9.5 ล้านบาท และ 6.4 ล้านบาท ตามลำดับ ส่วนต่างทางราคาขายในเขตอีสเทิร์นซีบอร์ดกว้างที่สุด โดยมีราคาเริ่มตั้งแต่ 2.8 ล้านบาท สูงสุดอยู่ที่ 12.5 ล้านบาท ทั้งนี้สะท้อนให้เห็นถึงความหลากหลายและความอุดมสมบูรณ์ของพื้นที่เพื่อการอุตสาหกรรมในตลาดที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย
แนวโน้ม
ตลาดอสังหาฯ เพื่อการอุตสาหกรรมของไทยเริ่มมีการฟื้นตัวมาตั้งแต่ในปี 2564 เนื่องจากห่วงโซ่อุปทานทั่วโลกปรับตัวดีขึ้นเพื่อรองรับการหยุดชะงักที่เกิดจากการระบาดใหญ่ของโควิด-19 ทั่วโลก ด้วยเหตุนี้เราเห็นการฟื้นตัวของเครื่องบ่งชี้ที่สำคัญหลายประการ เช่น ดัชนีผลผลิตอุตสาหกรรม และปริมาณการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่ได้รับอนุมัติจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) โดยปริมาณการซื้อขายพื้นที่เพื่อการอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นด้วยราคาที่ทยานขึ้นอย่างต่อเนื่องสูงสุดเป็นประวัติการณ์
โอกาสทางการเติบโตที่มากมายสำหรับตลาดอสังหาฯเพื่อการอุตสาหกรรมในระยะกลาง – ยาวยังคงมีอยู่เรื่อยๆ บริษัทต่างชาติหลายแห่งยังคงดำเนินการย้ายฐานการผลิตของตนออกจากประเทศจีน เพื่อลดความเสี่ยงและกระจายห่วงโซ่อุปทานมากขึ้น โครงสร้างพื้นฐานที่ดี ที่ตั้งศูนย์กลางในภูมิภาค และสิ่งจูงใจที่นำเสนอโดยสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) จะส่งผลให้ประเทศไทยมีความน่าสนใจมากขึ้นในสายตาของนักลงทุนต่างชาติ โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ยังคงได้รับความสนใจเป็นอย่างมากและจะยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนหลักการลงทุนในอนาคต โดยสามารถแซงหน้าภูมิภาคอื่นๆ ทั้งหมดได้ ด้วยโครงการที่ขอรับการอนุมัติจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ในปี 2564 กว่า 453 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 220 พันล้าน
ตามการคาดการณ์ การส่งเสริมประเทศไทยให้กลายเป็นศูนย์กลางระหว่างประเทศสำหรับสินค้าและบริการทางการแพทย์ และสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ที่จัดลำดับความสำคัญของอุตสาหกรรมทางการแพทย์แสดงผลลัพธ์ที่ดี สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ได้อนุมัติการลงทุนในอุตสาหกรรมทางการแพทย์ โดยเพิ่มขึ้นจาก 13 พันล้านบาท ในปี 2562 และ 16 พันล้านบาทในปี 2563 เป็น 6 หมื่นล้านบาทในปีนี้ ในขณะเดียวกันการเพิ่มขึ้นของเศรษฐกิจดิจิทัลทั่วโลกได้ก่อให้เกิดการพัฒนาผลิตภัณฑ์และโครงสร้างพื้นฐานในภาคอุตสาหกรรมนี้ การลงทุนในอุตสาหกรรมดิจิทัลในประเทศไทยมีสิทธิ์ได้รับสิ่งจูงใจมากมายด้วยแผนการส่งเสริมการขายใหม่ที่เปิดตัวในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา หนึ่งด้านที่มีการเคลื่อนไหวอย่างชัดเจน คือ ตลาดศูนย์ข้อมูล โดยมีบริษัทระดับนานาชาติชั้นนำมากมายร่วมมือกับนักพัฒนาท้องถิ่น ในการค้นหาพื้นที่เพื่อพัฒนาศูนย์ข้อมูลของตน จากการประมาณการ ตลาดศูนย์ข้อมูลของประเทศไทยคาดว่าจะมีอัตราการเติบโตต่อปี 26.5% โดยระหว่างปี 2562 ถึง 2569 จะแตะระดับที่ 30 พันล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ยังคงมีภัยคุกคามต่อการเติบโตของตลาดอสังหาฯ เพื่อการอุตสาหกรรมในประเทศไทยอยู่เป็นจำนวนหนึ่ง การรุกรานยูเครนของรัสเซียได้เพิ่มความตึงเครียดให้กับสภาวะเศรษฐกิจโลกภายหลังการคว่ำบาตรของรัสเซีย แม้ว่าการค้าของไทยกับรัสเซียจะเกี่ยวข้องกันไม่มากนัก โดยมีมูลค่าเพียง 30 พันล้านบาทในปี 2564 ก็ตาม แต่ผลกระทบจากความขัดแย้งดังกล่าวก่อให้เกิดความเสี่ยงหลายประการต่อเศรษฐกิจไทยและภาคการผลิต ส่วนภาคอุตสาหกรรมส่งผลกระทบต่อด้านต้นทุนการขนส่งและสินค้าอุปโภคบริโภคที่สูงขึ้นตาม ปัญหาบางประการ เช่น การขาดแคลนไมโครชิปในอุตสาหกรรมยานยนต์จะต้องหาทางแก้ไขอย่างเร่งด่วน หากการชะลอตัวทางการส่งออกสินค้าได้รับการบรรเทาลง ในขณะเดียวกันราคาสินค้าบริโภคที่เพิ่มขึ้นของบางผลิตภัณฑ์ เช่น บะหมี่กึ่งสำเร็จรูปและนมข้นหวาน อาจทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง หากไม่สามารถควบคุมได้
ดาวน์โหลดรายงานฉบับเต็มได้ที่นี้
