Bayphere Pattaya Beachfront Condominium
ลงทุนอสังหาแบบการันตีผลตอบแทน 7% ไม่ต้องหาผู้เช่าเอง
ปกติแล้วถ้าแฟนเพจสังเกต จะพอเห็นได้ว่าเพจของ Market Anyware จะเป็นเพจที่ให้ความรู้เรื่องการลงทุนอย่างเดียวโดยไม่แทรกโฆษณาเลย (ยกเว้นโฆษณาขายของของ Market Anyware เอง)
ผมให้คำมั่นกับตัวเองตั้งแต่ทำเพจว่า จะไม่รับโฆษณาเว้นเสียแต่ว่า สปอนเซอร์นั้นเป็นสินค้าที่ดีและเหมาะกับนักลงทุนจริงๆ เท่านั้น
และโครงการ Bayphere Pattaya ก็เป็นหนึ่งในนั้นครับ..!!
ผมเคยพูดเรื่อง Yield ผลตอบแทนของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มาในโพสก่อนหน้านี้แล้ว ว่าประเทศไทยมีค่าเฉลี่ย Yield อยู่ที่ 5.13% แต่การที่คุณซื้อคอนโดมาหลังนึงและบริหารจัดการจนได้ผลตอบแทนมากกว่า 5.13% ไม่ใช่เรื่องง่ายๆ เลย (ใครมีคอนโดคงรู้ดี) ถ้าคุณให้เช่ารายวัน ความเสี่ยงก็คือ ถ้าช่วง low season คนไม่เช่ากัน รายได้คุณจะหดหายอย่างหนัก
ส่วนถ้าปล่อยเช่าระยะยาว ความเสี่ยงก็เป็นเรื่องการหาช่วงคนเช่าต่อ ซึ่งบางทีบริหารจัดการไม่ดี รายได้หายไป 3-6 เดือนก็มีให้เห็นกันมาแล้ว
พอดีผมมาเจอแนวคิดของ Bayphere Pattaya ซึ่งตอบโจทย์การลงทุนของผมมากๆ นั่นก็คือ
- มีระบบ Rental Management เราไม่ต้องบริหารจัดการเอง หลังจากซื้อคอนโด มีมืออาชีพอย่าง Best Western Premier จัดการเรื่องการหาผู้เช่าแบบรายวันให้เสร็จสรรพ โดยการันตีผลตอบแทน 7% ต่อปีให้ยาว 5 ปี..!! (ปกติหลัง 5 ปี คอนโดจะเริ่ม mature และผลตอบแทนจะสูงกว่า 7% อยู่แล้วโดยธรรมชาติ)
- คอนโดริมทะเลติดหาดนาจอมเทียน (เลยหาดจอมเทียนเข้าไปอีกหน่อย) ซึ่งเป็นจุดที่เริ่มเจริญขึ้นมาอย่างรวดเร็วในช่วงหลังๆ ของพัทยา เป็นทำเลที่มีศักยภาพในการลงทุนสูง (อันนี้มุมมองส่วนตัว) เป็นทำเล Beachfront ริมหาดผืนสุดท้ายของนาจอมเทียน
- ซื้อลงทุนแล้ว ทาง Bayphere ให้เราได้สิทธิเข้าพัก 14 วันในหนึ่งปี อันนี้แหละครับที่ชอบ คืองี้.. ใครเคยอยากซื้อคอนโดพัทยาแล้วตัดใจเพราะรู้สึกว่าไปใช้ได้ไม่คุ้มค่าบ้างมั้ย ปีนึงจะไปซักกี่ครั้ง..? แต่การลงทุนโมเดลนี้ข้อดีคือ เราลงทุนได้ผลตอบแทนด้วย และยังได้ที่พักให้ไปพักผ่อนได้ปีนึงเกือบครึ่งเดือน การซื้อหุ้นไม่ได้ทำให้ผมมีวันพักผ่อนดีๆ และฟรีแบบนี้ (ผมเคยชอบ Hilton พัทยา ห้องที่มีอ่างจากุชชี่อยู่ outdoor ซึ่งพักคืนนึงมันตกหมื่นกว่าบาท, Bayphere มีทุกอย่างเหมือนกัน แต่พักฟรี แถมผลตอบแทนปีละ 7%)
- คอนโดแบบ low rise เพียง 8 ชั้น ไม่เน้นคนมากๆ พลุกพล่าน และมีสาธารณูปโภคเพียบพร้อมโดยเฉพาะบาร์และร้านอาหาร (ผมเคยพักที่ Reflection ซึ่งโดยรวมผมชอบมาก เสียอย่างเดียวคือมันใหญ่และคนเยอะไปหน่อย ขึ้นลิฟต์ทีนึง 40 ชั้น อยู่ในลิฟต์จนลืม แล้วพอคอนโดใหญ่มากๆ พักตึก B กว่าจะเดินมาถึงทะเลนี่เดินขาลากเหงื่อซึมเป็นแถบ)
- ถ้าให้ผมเลือกทำเลในเมืองไทยที่คิดว่าจะมีโอกาสเติบโตสูง พัทยานี่เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจมาก (ภูเก็ตแพงเกินไปมากแล้ว, กรุงเทพทำเลดีๆ บริหาร Yield ให้ได้สูงถึง 7% แทบเป็นไปไม่ได้)
- ผมชอบอ่างจากุชชี่ริมระเบียงที่นอนแช่พร้อมดูวิวทะเลได้ อันนี้ความชอบส่วนตัว
พอฟังคุณชนินทร์ วานิชวงศ์ เล่าเรื่องคอนเซปต์ของ Bayphere ให้ฟังจบ ก็เลยหน้ามืดตัดสินใจซื้อไปแล้ว 1 ห้อง..!! ขนาดตัวผมเองซึ่งลงทุนโดยใช้เหตุผลไม่ใช้อารมณ์ยังเคลิ้ม ก็เลยไม่ปฏิเสธที่จะช่วยประชาสัมพันธ์โครงการนี้ให้แฟนเพจ Market Anyware เผื่อใครสนใจอยากจะมาเป็นเพื่อนบ้านกัน
หมายเหตุ
1. ทาง Bayphere การันตีผลตอบแทน 7% ก็จริง แต่อย่าลืมที่ผมบอกไว้ในโพสก่อนหน้า Yield จริงคือ 7% หักลบด้วยค่าส่วนกลางนะครับ ดังนั้น Yield จริงๆ จะไม่ถึง 7% น่าจะแค่ 6% นิดๆ
2. คิดราคาเป็นตารางเมตร ตกตารางเมตรละ 107,000 บาท
3. หลังจาก 5 ปีจะแบ่งผลประโยชน์แบบแบ่งรายได้ โดยผู้ลงทุนได้ผลตอบแทน 60% และ Best Western Premier รับผลตอบแทน 40% ดังนั้นในระยะยาวผลตอบแทนจะอยู่ที่อัตราการเข้าพักที่แท้จริง (ซึ่งพัทยามีข้อได้เปรียบในเรื่องของอัตราการเข้าพักโดยเฉลี่ยสูงถึง 80%)
4. คอนเซปต์ของ Bayphere นี้ผมมองว่าเหมาะกับกลุ่มนักลงทุนจริงๆ มากกว่าคนที่อยากซื้อห้องพักเป็นของตัวเอง (คุณจะอยู่พัทยาปีนึงซักกี่วัน..?) การมาพักผ่อนถือเป็นโบนัสของการลงทุน
ลองดูรายละเอียดจากเว็บไซต์ http://bayphere.com นะครับ
—————————
คุณรู้ไหม Yield อสังหาริมทรัพย์ประเทศไหนสูงที่สุดในโลก..?
เรามาคุยกันเรื่องของ Yield ก่อน ในอสังหาริมทรัพย์ Yield ก็คือผลตอบแทนรายปีคำนวนจากราคาอสังหาริมทรัพย์ หักลบค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการต่างๆ
เช่น ถ้าคุณซื้อคอนโดมาห้องละ 1 ล้านบาท และปล่อยเช่าได้เงินเดือนละ 4,000 บาท นั่นหมายความว่ารายได้รายปีจากห้องๆ นี้คือ 48,000 บาท แต่คุณต้องจ่ายค่าส่วนกลาง 8,000 บาทต่อปี พอหักกลบลบหนี้กันแล้ว คอนโด 1 ล้านบาท สร้างผลตอบแทนให้คุณปีละ 40,000 บาท หรือคิดเป็น Yield 4%
ทำไมต้อง Yield..?
ปกติแล้ว Yield จะใช้ในการเปรียบเทียบผลตอบแทนการลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆ เช่น ถ้าคุณฝากประจำกับธนาคาร Yield ปัจจุบันของดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ที่ประมาณ 1.5%
ถ้าคุณลงทุนในหุ้น เพื่อรับเงินปันผล Yield ของบริษัทในตลาดก็มีหลากหลาย ตั้งแต่ 0% ไปถึง 18% ก็ยังมี (แต่ก็มาพร้อมกับความเสี่ยงเรื่องเงินต้นผันผวน)
เมื่อดอกเบี้ยแบงค์เข้าใกล้ 0% และในอนาคตอันใกล้อาจจะมีการยกเลิกการประกันเงินฝากในธนาคาร จะทำให้คนพยายามหาช่องทางการลงทุนทางเลือก ไม่ว่าจะเป็นการซื้อกองทุนรวม ลงทุนในหุ้น ลงทุนในอสังหา ซื้อทอง ฯลฯ
Yield ของอสังหาก็เลยมามีบทบาท เพราะถ้าอสังหาให้ผลตอบแทนสูง มันก็จูงใจในการลงทุน แต่ถ้าอสังหาให้ผลตอบแทนต่ำ คนคงเอาเงินไปลงทุนอย่างอื่นแทน
กลับมาคำถามเดิม คุณรู้ไหม Yield อสังหาริมทรัพย์ประเทศใดสูงที่สุดในโลก..?
ประเทศที่มี Yield อสังหาริมทรัพย์ที่สูงที่สุดในโลก (ข้อมูลปี 2016 จาก Global Property Guide) คือ
อันดับ 1 Moldova 10.00%
อันดับ 2 Jamaica 9.75%
อันดับ 3 Egypt 9.40%
อันดับ 4 Ukraine 9.09%
อันดับ 5 Indonesia 8.61%
ส่วนประเทศไทยมี Yield อยู่ประมาณอันดับ 40 คือ Yield ประมาณ 5.13% (จาก 85 ประเทศที่เค้าเก็บรวบรวมข้อมูลมา สรุปก็ประมาณกลางๆ ไม่สูงไม่ต่ำ)
ส่วนพวกประเทศที่มี Yield ต่ำมากๆ กลายเป็นพวกประเทศในแถบเอเชีย อย่างไต้หวันเป็นประเทศที่มี Yield ต่ำที่สุดในโลกคือประมาณ 1.57% อิสราเอล 2.28% สิงคโปร์ 2.54% ฮ่องกง 2.75% (สาเหตุหลักๆ เพราะราคาที่ดินและอสังหาของกลุ่มประเทศเหล่านี้สูงมากๆ ติดอันดับโลก ประเทศเหล่านี้ถ้าฟองสบู่อสังหาแตก ราคาอสังหาลดลง Yield ก็จะเพิ่มสูงขึ้น)
นั่นหมายความว่า นักลงทุนหลายๆ ประเทศในเอเชียเหล่านี้ จึงเริ่มที่จะโยกเงินไหลออกจากประเทศตัวเองเพื่อไปลงทุนในประเทศอื่นๆ เพิ่มมากขึ้น เพราะอสังหาประเทศตัวเองแพงเหลือเกิน ผลตอบแทนก็ต่ำ
และแน่นอนว่าไทยก็เป็นเป้าหมายหนึ่งในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของเหล่านักลงทุนต่างประเทศโดยเฉพาะบรรดาหัวเมืองสำคัญที่เป็นแหล่งท่องเที่ยว ไม่ว่าจะเป็น กรุงเทพฯ เชียงใหม่ พัทยา ภูเก็ต หัวหิน
ทำไมเมืองไทย..? ทั้งๆ ที่ Yield อียิปต์หรือจาไมกาสูงกว่าตั้งเยอะ..?
คืองี้ครับ ผลตอบแทนในการลงทุนอสังหามันไม่ได้อยู่ที่ Yield อย่างเดียว แต่มันอยู่ที่ Capital Gain ด้วย นั่นหมายถึงประเทศไหนที่ราคาอสังหามันมีโอกาสเพิ่มขึ้น นักลงทุนจะได้กำไรสองต่อ คือจาก Yield ที่เป็นของตาย กับจาก Capital Gain ที่เป็นเหมือนโบนัส
ประเทศไทยแม้จะไม่ได้มี Yield ตอบแทนที่สูงที่สุด แต่ด้วยความที่เป็นเมืองท่องเที่ยวที่เป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ ของโลก แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ในหัวเมืองใหญ่จึงยังเป็นแนวโน้มขาขึ้นต่อเนื่อง (ยกเว้นแต่ภูเก็ตนะครับ เหมือนฟองสบู่จะเริ่มปริละ)
เหมือนตัวอย่างด้านบน ถ้าคอนโด 1,000,000 บาท ราคาเพิ่มเป็น 1,500,000 บาทในเวลา 5 ปี หมายถึงว่านักลงทุนจะได้ผลตอบแทนเพิ่มมาอีก 50% เลยทีเดียว เมื่อนับรวมกับ Yield แล้ว ผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่ดี จึงน่าสนใจมากทีเดียว
แม้จะมีความกังวลเรื่องภาวะฟองสบู่กันพอสมควร แต่นักวิเคราะห์อัจฉริยะอย่าง Martin Armstrong ก็เคยบอกไว้ว่า ราคาอสังหาในประเทศไทยนั้นเมื่อเทียบกับช่วงวิกฤติต้มยำกุ้งปี 1994 แล้ว ยังมีอัพไซต์อีกไม่ต่ำกว่า 30% (ถ่วงน้ำหนักเงินเฟ้อแล้ว)
เมื่อคนแห่มาลงทุนในอสังหา ราคาก็จะเริ่มเพิ่มสูงขึ้น และหลังจากนี้ Yield ของอสังหาริมทรัพย์ก็จะค่อยๆ ตกลงไป
คำถามครับ
ถ้าคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ การที่คุณจะทำผลตอบแทนให้ดีกว่าค่าเฉลี่ยผลตอบแทนของอสังหาไทยที่ Yield 5.13% ต้องทำอย่างไรบ้าง..?
คุณต้องมีศักยภาพในการหาผู้เช่า ถ้าเช่าประจำรายเดือน ผลตอบแทนก็จะต่ำหน่อย แต่ความเสี่ยงจะน้อย เพราะห้องจะเต็มอยู่เกือบจะตลอดเวลา
แต่ถ้าคุณให้เช่ารายวัน ผลตอบแทนก็จะสูงขึ้น แต่ต้องรับความเสี่ยงในกรณีที่คุณไม่สามารถหาผู้เช่าได้เพียงพอ และทิ้งห้องเป็นห้องว่าง ก็จะเกิดการเสียโอกาสไปอีก (AirBnB ก็ยังถือว่าผิดกฏหมายในประเทศไทยนะครับ)
จะดีกว่าไหม ถ้ามีโมเดลการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่จะการันตีผลตอบแทน Yield ให้คุณ แบบที่คุณลงทุนได้โดยไม่ต้องเหนื่อยวิ่งหาผู้เช่าเอง แถมยังประกันผลตอบแทนยังสูงถึง 7% ต่อปี..!!
ไว้ผมจะมาเล่าโอกาสการลงทุนนี้ให้ฟัง โพสหน้าครับ 🙂
** โพสนี้เป็นโพสประชาสัมพันธ์คอนโด Bayphere โดยทาง Market Anyware ได้รับผลตอบแทนจากการประชาสัมพันธ์นี้ **
