มร. มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า “ ห่วงโซ่อุปทานการผลิตทั่วโลกเผชิญกับปัญหาครั้งใหญ่ในปี 2563 จากการล็อกดาวน์และการปิดโรงงาน ขณะที่ทั่วโลกพยายามควบคุมโรคระบาด เหตุการณ์นี้ชี้ให้เห็นว่าหลายประเทศต้องพึ่งพาฐานการผลิตในประเทศอื่นๆ อย่างเช่น อินเดียและจีนสำหรับการผลิตสินค้าที่สำคัญ ส่งผลให้รัฐบาลหลายแห่งประกาศแผนสนับสนุนที่หวังว่าจะช่วยกระตุ้นให้ธุรกิจหันมาผลิตสินค้าใกล้ประเทศของตนมากขึ้น
แต่ทว่า มันก็ไม่ได้ทำให้การลงทุนจากต่างประเทศไหลเข้ามาในประเทศไทย เป็นเพราะข้อจำกัดด้านทางการเดินทางที่ไม่เพียงส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยวเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบโดยตรงต่อการยกเลิกและเลื่อนโครงการการลงทุนจากต่างประเทศที่สำคัญ การย้ายฐานโรงงานจากประเทศหนึ่งไปอีกประเทศหนึ่งไม่ใช่เรื่องง่ายๆ และมีเพียงไม่กี่รายที่กล้าซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่สำรวจสถานที่ก่อน โดยทั่วไปแล้ว ผู้ผลิตมักมีกลุ่มชั้นของซัพพลายเออร์ในระดับที่ซับซ้อน โดยมีหลายบริษัทในแต่ละกลุ่มชั้น ดังนั้น เมื่อย้ายฐานการผลิตจึงจำเป็นต้องสร้างเครือข่ายความสัมพันธ์ใหม่กับซัพพลายเออร์ที่สำคัญด้วย ในปัจจุบัน งานในส่วนนี้ส่วนใหญ่สามารถทำได้จากระยะไกล แต่ในขณะเดียวกันยังไม่มีสิ่งใดที่สามารถทดแทนการตรวจตราด้วยบุคคล หรือความไว้วางใจที่สร้างได้จากการพบหน้าเห็นตากัน ดังนั้น เราจึงไม่คาดว่าจะเห็นการฟื้นตัวของการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศเข้าสู่ประเทศไทยจนกว่าข้อจำกัดการเดินทางทั่วโลกจะคลายตัวลง”
ตัวบ่งชี้ตลาดที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม
ภาพรวมเศรษฐกิจ
ในไตรมาสที่ 4 ปี 2563 จีดีพีของประเทศไทยลดลง 4.2% Y–o–Y (เมื่อเทียบปีต่อปี) โดยปรับตัวดีขึ้นจากการหดตัว 6.4% ที่บันทึกไว้ในไตรมาสก่อน สำหรับตลอดทั้งปี เศรษฐกิจไทยหดตัว 6.1% หลังจากขยายตัว 2.3% ในปี 2562
ภาคการผลิตของไทยร่วงต่ำลงในช่วงครึ่งปีแรก แต่ยังคงมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ดีในช่วงครึ่งปีหลัง ดัชนีผลผลิตอุตสาหกรรม (MPI) ปรับลดลงต่ำสุดในรอบ 5 ปี อยู่ที่ 79.52 จุดในเดือนพฤษภาคม กลับฟื้นตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง อยู่ที่ 97.61 จุดในเดือนธันวาคม อย่างไรก็ตาม ระดับในปัจจุบันยังคงต่ำกว่าระดับในเดือนธันวาคม ปี 2562 อยู่ 2% การฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีหลังแสดงให้เห็นว่าภาคอุตสาหกรรมสามารถปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องจากการควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ดีขึ้นและมาตรการของรัฐบาลในการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศ ขณะที่ปริมาณการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่ได้รับอนุมัติจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ลดลงเป็นปีที่สี่ติดต่อกัน โดยลดลง 19.2% ปีต่อปี มูลค่ารวมอยู่ที่ 361 พันล้านบาท ซึ่งมูลค่าการลงทุนที่ได้รับอนุมัติส่วนใหญ่อยู่ในหมวดผลิตภัณฑ์โลหะและเครื่องจักร (31%) ตามมาด้วยภาคการบริการ (25%)
จำนวนโรงงานเปิดใหม่ในประเทศไทยยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยลดลงไป 17% จากปี 2562 นอกจากนี้จำนวนโรงงานที่ขยายกิจการก็ลดลง 39% อยู่ที่ 690 แห่ง ในทางกลับกัน จำนวนโรงงานหยุดกิจการก็ลดลง 58% จำนวนอยู่ที่ 716 แห่ง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าขนาดของตลาดโรงงานยังค่อนข้างคงที่ เนื่องจากกิจกรรมที่มีอย่างจำกัด ทั้งการขยายตัวและการหดตัว
ที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม (SILP)
อุปทาน
ในปี 2563 จำนวนที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม (SILP) ซึ่งเป็นที่ดินพร้อมขายหรือให้เช่าในนิคมอุตสาหกรรม สวนอุตสาหกรรมและเขตอุตสาหกรรม เติบโตขึ้น 3% หรือประมาณ 4,693 ไร่ คิดเป็นพื้นที่ทั้งหมด 169,465 ไร่ การเติบโตในปี 2563 แสดงถึงการเพิ่มขึ้นสูงสุดของอุปทานที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม(SILP) ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
กราฟที่ 1
ที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมในประเทศไทยสำหรับขายและให้เช่า
ไร่
กราฟที่ 2
การกระจายที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมในประเทศไทย โดยแบ่งตามภูมิภาค
ตารางที่ 1
การกระจายที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมในประเทศไทย โดยแบ่งตามภูมิภาค
ไร่
ตารางที่ 2
การกระจายที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมในประเทศไทย โดยแบ่งตามภูมิภาค
ไร่
อุปสงค์
เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำและบรรยากาศการลงทุนในประเทศและในทั่วโลกที่อึมครึ้มและยืดเยื้อมาเป็นเวลานาน ในปี 2563 มีจำนวนที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม (SILP) เพียง 1,645 ไร่ถูกขายหรือถูกเช่า ปรับลดลง 29% จากปี 2562 หากเปรียบเทียบกับในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา การขายหรือให้เช่าที่ดินอุตสาหกรรมเฉลี่ยอยู่ที่ 2,427 ไร่ต่อปี เขตอีสเทิร์นซีบอร์ดยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนการเติบโตของอุปสงค์ที่ใหญ่ที่สุดในตลาด โดยในปี 2563 มีการขายหรือเช่าที่ดินจำนวน 1,227 ไร่ คิดเป็น 75% ของการทำธุรกรรมในปีก่อน อย่างไรก็ตาม ปริมาณการทำธุรกรรมรวมก็ลดลงไป 30% ช่วงเดียวกันในปีก่อน โดยมีการขายหรือเช่าที่ดินเพียง 418 ไร่ หากไม่รวมเขต EEC นอกจากนี้ ที่ต่างไปจากปกติ คือเขตภาคเหนือที่มีการทำธุรกรรมด้านที่ดินค่อนข้างมาก โดยมีการขายหรือเช่ามากถึง 202 ไร่
กราฟที่ 3
ที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมที่ขายได้และให้เช่าในประเทศไทย โดยแบ่งตามภูมิภาค
เนื่องจากอุปทานใหม่มีมากกว่าปริมาณที่ดินรวมที่ขายได้หรือให้เช่า อัตราการครอบครองในตลาดจึงลดลงเหลือ 79% จากเดิม 81% เขตที่มีอัตราการครอบครองสูงสุดยังคงเป็นภาคกลาง อยู่ที่ 89% ลดลงไป 4% ในขณะที่อัตราการครอบครองที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม (SILP) ในเขตอีสเทิร์นซีบอร์ดลดลง 0.5% อยู่ที่ 78% และภาคเหนือปรับเพิ่มขึ้น 6% เนื่องจากมีฐานอุปทานต่ำและมีการซื้อขายที่ดินค่อนข้างมากในปี 2563
ตารางที่ 3
การครอบครองที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมในประเทศไทย โดยแบ่งตามภูมิภาค
ราคาขาย
แม้ว่าเศรษฐกิจในปัจจุบันยังชะลอตัวและการทำธุรกรรมต่างๆ ค่อนข้างซบเซา แต่ราคาขายเฉลี่ยสำหรับที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม (SILP) ยังคงปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาขายเฉลี่ยของตลาดเพิ่มขึ้นเป็น 5.3 ล้านบาทต่อไร่ เพิ่มขึ้น 5% หากเปรียบเทียบกับการเพิ่มขึ้นต่อปีในช่วง 5 ปี ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 4% เขตอีสเทิร์นซีบอร์ดเป็นพื้นที่ที่ราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้นมากที่สุด โดยเพิ่มขึ้น 6% อยู่ที่ 6 ล้านบาทต่อไร่ ขณะที่ราคาขายในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล และเขตภาคกลางก็เติบโตสูงขึ้นเช่นกัน โดยราคาขายทั้ง 2 พื้นที่เพิ่มขึ้น 5% และ 4% อยู่ที่ 9.4 ล้านบาท และ 4.8 ล้านบาทตามลำดับ
กราฟที่ 4
ราคาขายเฉลี่ยของที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมในประเทศไทย
บาทต่อไร่
ตารางที่ 4
ราคาขายเฉลี่ยของที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมในประเทศไทย โดยแบ่งตามภูมิภาค
บาทต่อไร่ (ล้าน)
กราฟที่ 5
ส่วนต่างราคาขายเฉลี่ยของที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมในประเทศไทย
บาทต่อไร่
ภาพรวม
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมชะลอตัวในปี 2563 เนื่องจากการระบาดใหญ่ของโควิด-19 ที่ยังคงส่งผลกระทบต่อห่วงโซ่อุปทานทั่วโลกและการชะลอตัวของภาคเศรษฐกิจในประเทศ ความหวังในการฟื้นตัวในช่วงเริ่มแรกหมดไปเมื่อเกิดการระบาดระลอกที่ 3 และเป็นระลอกที่มีความรุนแรงมากที่สุด โดยส่งผลกระทบเชิงลบต่อการใช้จ่ายภายในประเทศและการฟื้นตัวของการเดินทางระหว่างประเทศ ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับลดประมาณการเศรษฐกิจสำหรับปี 2564 ลงเหลือ 2% จากที่คาดการณ์ไว้ก่อนนี้ที่ประมาณ 3% โดยตามที่คาดการณ์ไว้ ธรรมชาติของห่วงโซ่อุปทานที่เชื่อมโยงถึงกันชี้ให้เห็นว่าผลกระทบของการระบาดใหญ่ต่อภาคการผลิตไม่ได้จำกัดอยู่เพียงสถานการณ์ภายในประเทศเท่านั้น ยกตัวอย่างเช่นผลกระทบจากโควิด-19 ที่มีต่อคู่ค้าของไทย อย่างปัญหาการขาดแคลนตู้คอนเทนเนอร์ขนส่งสินค้าทั่วโลก ซึ่งกิจกรรมทางการค้าถูกจำกัดแม้ว่าการผลิตสินค้าจะเติบโตขึ้นก็ตาม นอกจากนี้นักลงทุนต่างชาติยังมองว่าการเดินทางเข้ามาในประเทศไทยยังเป็นเรื่องยาก ดังนั้นโครงการลงทุนจำนวนมากจึงถูกระงับไว้ ด้วยเหตุผลเหล่านี้ เราคาดการณ์ว่ากิจกรรมการซื้อขายที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม(SILP) จะยังคงมีอย่างจำกัดตลอดปี 2564
อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจไทย ภาคการผลิต และตลาดอสังหาฯ เพื่อการอุตสาหกรรมยังส่งสัญญาณการเติบโตที่ดี ตัวบ่งชี้ต่างๆ อย่างดัชนีผลผลิตอุตสาหกรรม (MPI) และการส่งออกสินค้าปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องตามการขยายตัวของเศรษฐกิจคู่ค้า ขณะเดียวกันธนาคารแห่งประเทศไทยมองว่าการจัดซื้อและกระจายวัคซีนให้เพียงพอและทันท่วงทีเป็นสิ่งสำคัญที่สุดสำหรับเศรษฐกิจไทย หากการกระจายวัคซีนดำเนินการไปตามแผนที่วางไว้ ความต้องการอาจฟื้นตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว หากมีการยกเลิกข้อจำกัดการเดินทางระหว่างประเทศ ซึ่งจะช่วยให้นักลงทุนดำเนินโครงการลงทุนได้
ยังมีโอกาสอีกมากมาย สำหรับตลาดอสังหาฯ เพื่อการอุตสาหกรรมทั้งในระยะกลางและระยะยาว บริษัทจำนวนมากกำลังย้ายหรือขยายฐานการผลิตออกจากประเทศจีน เพื่อลดความเสี่ยงและกระจายห่วงโซ่อุปทาน การมีโครงสร้างพื้นฐานที่ดี ทำเลที่ตั้งที่มีความเป็นศูนย์กลางในภูมิภาค และสิ่งจูงใจที่นำเสนอโดยสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) จะทำให้ประเทศไทยมีความน่าดึงดูดยิ่งขึ้นในสายตาของนักลงทุนต่างชาติ นอกจากนี้ความต้องการสินค้าด้านสุขภาพ เวชภัณฑ์ และบรรจุภัณฑ์อาหารจะมีมากขึ้นจนกลายเป็นปัจจัยหลักมากกว่า
เทรนด์ในระยะสั้น เนื่องจากกลุ่มธุรกิจและผู้บริโภคยังคงให้ความสำคัญกับสุขภาพและความเป็นอยู่ที่ดี การส่งเสริมประเทศไทยให้เป็นศูนย์กลางระหว่างประเทศสำหรับสินค้าและบริการทางการแพทย์ควรได้รับพิจารณาต่อไป เนื่องจากประเทศไทยมีความน่าเชื่อถือด้านสาธารณสุขที่แข็งแกร่งและมีโครงสร้างพื้นฐานอยู่แล้ว โดยในปี 2563 สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ได้กำหนดให้กลุ่มบริษัททางการแพทย์มีความสำคัญที่สุดและดำเนินการอนุมัติข้อตกลงหลายรายการให้แก่ธุรกิจด้านการผลิตเครื่องมือทางการแพทย์ นอกจากนี้ ยังเสนอมาตรการจูงใจด้านภาษีแก่บริษัทที่ทำการวิจัยเกี่ยวกับอุปกรณ์ทางการแพทย์ในท้องถิ่น สัญญาณต่างๆ มีแนวโน้มที่ดีเช่นเดียวกับในไตรมาสที่ 1 ปี 2564 ที่มีมูลค่าโครงการลงทุนจากต่างประเทศที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจทางการแพทย์ขออนุมัติสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) เพิ่มขึ้น 11,419% ปีต่อปี มูลค่ารวมกว่า 18.4 พันล้านบาท
