นายณัฎฐา คหาปนะ รองกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าสำนักงานไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ถึงแม้ว่าภูเก็ตจะเป็นเพียงเกาะเล็กๆ หากแต่ภูเก็ตสามารถทำรายได้ให้กับประเทศไทยได้เป็นจำนวนมาก วิลล่าในภูเก็ตไม่เพียงแต่จะเป็นบ้านพักตากอากาศ แต่การซื้อวิลล่ายังเป็นรูปแบบการลงทุนที่สร้างผลตอบแทนให้กับผู้ซื้ออีกด้วย ทั้งนี้เนื่องจากราคาขายวิลล่าในภูเก็ตมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้วิลล่ายังสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ซื้อด้วยการปล่อยเช่าในเวลาที่ไม่ได้เข้ามาพักอาศัย บริเวณที่เป็นที่นิยมสำหรับวิลล่าในภูเก็ตเป็นบริเวณฝั่งตะวันตกของเกาะภูเก็ตเนื่องจากบริเวณดังกล่าวมีชายหาดที่สวยงาม
อย่างไรก็ดีที่ดินบริเวณฝั่งตะวันตกของเกาะภูเก็ตที่เห็นวิวทะเลเริ่มขาดแคลน ทำให้ผู้พัฒนาโครงการต้องพยายามหาที่เพื่อการพัฒนาในบริเวณอื่นๆที่ค่อนข้างห่างไกลจากสิ่งอำนวยความสะดวก ถึงแม้สถานการณ์เศรษฐกิจจะไม่ค่อยสู้ดีนัก แต่ตลาดวิลล่าในภูเก็ตยังห่างไกลจากภาวะอุปทานล้นตลาดเนื่องจากตลาดวิลล่าในภูเก็ตเป็นตลาดที่เมื่อมีผู้ซื้อแล้วจึงทำการสร้าง หากเศรษฐกิจไม่ดีผู้พัฒนาก็สามารถที่จะยกเลิกการสร้างได้ ตลาดวิลล่าจึงไม่มีความน่ากังวลใจหากเทียบกับตลาดคอนโดมิเนียม
อุปทาน
จากผลวิจัยของบริษัทไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยว่าณ ปลายปี 2563 อุปทานวิลล่าในภูเก็ตมีจำนวนทั้งสิ้น 3,871 หน่วย อุปทานใหม่เพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 4.4 จากปี 2562 โดยในปี 2562 มีวิลล่าเปิดขายใหม่สูงที่สุดถึง 688 หน่วย จาก 16 โครงการ ส่วนในปี 2563 มีวิลล่าเปิดใหม่จำนวน 162 หน่วย จาก 11 โครงการ โดยวิลล่าที่เปิดขายใหม่ในปี 2563 มีจำนวนมากที่มีสถานที่ตั้งอยู่ที่บริเวณเชิงทะเล สูงถึงร้อยละ 71 รองลงมาได้แก่บริเวณลายัน และ หาดกมลา มีอยู่ในอัตราร้อยละ 15 และ 14 ตามลำดับ โดยวิลล่าที่เปิดขายใหม่ในปี 2563 เป็นวิลล่าระดับราคา 10 – 20 ล้านบาท
อุปสงค์
วิลล่าที่ขายได้แล้วในภูเก็ตมีจำนวนทั้งสิ้น 3,056 หน่วย จากจำนวนอุปทานทั้งสิ้น 3,871 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 79 อัตราการขายเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า คืออยู่ที่ร้อยละ 77 ในปี 2562 การที่อัตราการขายเพิ่มขึ้นอันเนื่องมาจากวิลล่าที่เปิดขายในภูเก็ตในปี พ.ศ. 2563 มีจำนวนอุปทานใหม่เข้ามาจำนวนน้อยเพียง 162 หน่วย ในส่วนจำนวนหน่วยวิลล่าที่ขายได้ใหม่ในปี 2563 มีจำนวนหน่วยขายใหม่น้อยกว่าปี 2562 กล่าวคือ มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ทั้งสิ้น 190 หน่วย ในปี 2562 มีวิลล่าขายใหม่ขายได้สูงถึง 396 หน่วย ค่าเฉลี่ยวิลล่าที่ขายได้ในช่วง 9 ปี ที่ผ่านมา ขายได้เฉลี่ยปีละ 256 หน่วย ด้วยสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้จำนวนหน่วยขายของวิลล่าในภูเก็ตลดลงอย่างชัดเจนทั้งนี้เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อวิลล่าในภูเก็ตโดยส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติ โดยเป็นชาวต่างชาติที่พักอาศัยอยู่ในเอเชีย อันได้แก่ ประเทศจีน สิงค์โปร์ ฮ่องกง นอกจากนี้ยังมีชาวต่างชาติจากรัสเซีย ตะวันออกกลาง ชาวยุโรป ออสเตรเลีย และ นิวซีแลนด์ เมื่อเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ชาวต่างชาติไม่สามารถที่จะเดินทางเข้ามาในประเทศไทย หรือ ภูเก็ตได้ จึงทำให้ยอดขายลดลงอย่างมีนัยยะ โครงการบางโครงการได้ทำการขายออนไลน์และทำการลดราคาเพื่อดึงดูดให้ชาวต่างชาติสนใจซื้อในช่วงโควิด-19 แพร่ระบาด ทำให้มีการซื้อขายบ้างแต่มีจำนวนไม่มากนัก โดยกลุ่มที่ซื้อในช่วงนี้จะเป็นชาวต่างชาติที่เคยเข้ามาเยี่ยมชมและเห็นโครงการแล้วในอดีตแต่ยังไม่ได้ตัดสินใจซื้อ เมื่อราคาขายลดลง จึงทำให้เกิดการตัดสินใจซื้อ
ณ ปี 2563 บริเวณเชิงทะเลเป็นบริเวณที่มีจำนวนหน่วยขายได้สูงสุด กล่าวคือ ขายได้ 57 หน่วย รองลงมาเป็นบริเวณกมลา และ บางเทา ขายได้ 38 หน่วย และ 34 หน่วย ตามลำดับ บริเวณเชิงทะเลเป็นบริเวณที่มีสิ่งอำนวยความสะดวก บริเวณนี้มีศูนย์การค้าเปิดขึ้นเพื่ออำนวยความสะดวกของผู้พักอาศัยและนักท่องเที่ยว คือ โครงการปอร์โต เดอ ภูเก็ต พัฒนาโดยกลุ่มเซ็นทรัล เป็นศูนย์การค้าแบบเปิด แห่งแรก เน้นร้านอาหาร ผับ สถานที่ดื่มกิน ทำให้บริเวณนี้มีความสะดวกสบาย และอุดมสมบูรณ์ โครงการนี้ได้เปิดให้บริการในปี พ.ศ. 2562 นอกจากนี้บริเวณนี้ยังมีโครงการคอมมิวนิตี้มอลล์อีกหนึ่ง โครงการ คือ โครงการโบ๊ท อเวนิว อีกทั้งส่วนหนึ่งของลากูน่ายังตั้งอยู่ในบริเวณเชิงทะเล และลากูน่ามีโรงแรมมากมายที่เป็นแบรนด์โรงแรมชั้นนำ ร้านอาหารและสนามกอล์ฟอยู่ในพื้นที่ สิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้จึงสร้างความสะดวกสบายให้กับพื้นที่บริเวณเชิงทะเลทำให้เป็นที่นิยมของโครงการวิลล่าต่างๆ โดยโครงการวิลล่าส่วนใหญ่ในบริเวณเชิงทะเลจะพัฒนาอยู่ในบริเวณป่าสัก เป็นวิลล่าประเภทIn Land บริเวณกมลาเป็นที่นิยมของโครงการวิลล่าเนื่องจากบริเวณนี้เป็นบริเวณที่ได้ชื่อว่าเป็น millionaire range ชาวต่างชาติชื่นชอบและนิยมโครงการวิลล่าในบริเวณนี้เป็นอย่างมาก อีกทั้งบริเวณกมลาเป็นบริเวณใกล้กับหาดป่าตอง ซึ่งบริเวณป่าตองถือเป็นบริเวณที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆครบครัน
ในส่วนของระดับราคาขายวิลล่าที่ขายได้ดีในปี 2563 คือ วิลล่าที่มีระดับราคาขายไม่สูงกล่าวคือ ไม่เกิน 20 ล้านบาท ต่อ หน่วย โดยวิลล่าที่มีจำนวนหน่วยขายสูงสุดมีระดับราคาขายอยู่ที่ 11 – 20 ล้านบาท ต่อ หน่วย มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในปี 2563 อยู่ที่ 92 หน่วย รองลงมาได้แก่วิลล่าที่มีระดับราคาขายไม่เกิน 10 ล้านบาท จำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในปี 2563 อยู่ที่ 54 หน่วย
ราคาขาย
ราคาขายวิลล่าในภูเก็ตขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆอย่างอันได้แก่ วิวจากวิลล่า ดังนั้นจึงขอแบ่งประเภทของวิลล่าออกเป็น 3 ประเภทคือ 1) วิลล่าที่ตั้งอยู่หน้าหาด หรือ บนภูเขาที่อยู่ติดกับทะเล (Oceanfront Villa) 2) วิลล่าที่เห็นวิวทะเล วิลล่าประเภทนี้ตั้งอยู่ไกลจากหาดแต่ตั้งอยู่บนเขาซึ่งสามารถเห็นวิวทะเล ได้ในมุมกว้าง (Sea View Villa) และ 3) วิลล่าที่ไม่เห็นวิวทะเล (In Land Villa) โดยวิลล่าประเภท Oceanfront จะเป็นวิลล่าที่มีระดับราคาขายต่อหน่วยที่สูงที่สุด โดยราคาขายของวิลล่าในตารางถัดไปเป็นราคาขายวิลล่าจากโครงการที่ยังมีหน่วยเหลือขายอยู่พบว่าราคาขายวิลล่าประเภทOceanfront ที่อยู่ระหว่างการขายมีระดับราคาขายเริ่มต้นที่ 292 ล้านบาท และ สูงสุด ที่ 370 ล้านบาท ส่วนวิลล่าประเภทSea view ที่อยู่ระหว่างการขายมีระดับราคาขายเริ่มต้นที่ 5.9 ล้านบาท และสูงสุดที่ 56.7 ล้านบาท และวิลล่าประเภท In land มีระดับราคาขายเริ่มต้นที่ 6.7 ล้านบาท และ สูงสุดที่ 45 ล้านบาท ราคาขายเริ่มต้นของวิลล่าประเภทIn land มีราคาขายสูงกว่าวิลล่าประเภท Sea View เนื่องจากขนาดของวิลล่าIn land ที่อยู่ระหว่างการขายมีขนาดใหญ่กว่า
ราคาขายวิลล่าในภูเก็ตนอกจากปัจจัยเรื่องวิวแล้วยังมีอีกหลายปัจจัยที่มีผลกระทบต่อราคาขายวิลล่า อันได้แก่ ระยะทางไปยังหาด สภาพแวดล้อมในบริเวณที่ตั้งของวิลล่าว่ามีสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่โดยรอบหรือไม่ ขนาดเนื้อที่ดิน และ ขนาดพื้นที่ก่อสร้างของวิลล่า
แนวโน้มตลาดวิลล่าในภูเก็ต
นายณัฎฐา คาดว่า แนวโน้มตลาดวิลล่าในภูเก็ต ณ ปี 2564 ยังคงชะลอตัวตลอดทั้งปี อันเนื่องมาจากผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ระลอกใหม่ที่เกิดขึ้น สถานการณ์การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ๆในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 น่าจะอยู่ในภาวะชะลอตัวไม่มีการลงทุนใหม่ๆเกิดขึ้น เนื่องจากในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 ภาวะเศรษฐกิจของภูเก็ตยังไม่กระเตื้องขึ้นจากการที่ภูเก็ตยังไม่มีรายได้จากการท่องเที่ยว เนื่องจากนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติยังไม่สามารถเดินทางมาเที่ยวได้ เมื่อเศรษฐกิจไม่ดีขึ้นจะส่งผลกระทบมายังภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาโครงการวิลล่าสำหรับขาย
อย่างไรก็ดีคาดว่าในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2564 เศรษฐกิจของภูเก็ตจะเริ่มดีขึ้น ผู้ประกอบการน่าจะเริ่มการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ๆ โดยเฉพาะโครงการที่ลงทุนเพื่อขายให้กับชาวต่างชาติที่เป็นของตลาดลูกค้ากลุ่มประเทศจีน จะเกิดขึ้นอย่างแน่นอนและคาดว่าน่าจะมีลูกค้ามากกว่าตอนก่อนเกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 เพราะขณะนี้มีสัญญาณจากหลายๆทางว่า คนจีนมีความต้องการที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยและภูเก็ตเพื่ออยู่อาศัยเป็นบ้านหลังที่สองมากกว่าที่จะซื้อเพื่อการลงทุนเหมือนในอดีตที่ผ่านมา เนื่องจากคนจีนมองว่าหากเกิดการแพร่ระบาดของโรคติดต่อต่างๆอย่างเช่น ไวรัสโควิด-19 ประเทศไทยรวมทั้งภูเก็ตเป็นเมืองที่ปลอดภัย น่าอยู่ และระบบสาธารณสุขดี สามารถป้องกันการแพร่ระบาดเป็นอย่างดี ในสถานการณ์ปกติคนจีนชื่นชอบที่จะเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวและพักผ่อนที่ภูเก็ต และสนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นในส่วนของตลาดคนจีนน่าจะกลับมาภูเก็ตในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2564
