นายณัฎฐา คหาปนะ รองกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าสำนักงานไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ภูเก็ตเป็นสถานที่ท่องเที่ยวที่เป็นที่สุดแห่งจุดหมายปลายทางแห่งเอเชีย มีศักยภาพพร้อมที่จะรองรับนักท่องเที่ยวและการลงทุน จากการที่นักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นในแต่ละปีส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางมาท่องเที่ยวเป็นจำนวนมาก จึงทำให้กลุ่มคนเหล่านี้เริ่มมองหาคอนโดมิเนียมเพื่อซื้อเก็บไว้พักผ่อนในช่วงที่เดินทางมาท่องเที่ยว และบางรายลงทุนหารายได้โดยการปล่อยเช่าในช่วงที่ไม่ได้เข้าพัก
ด้วยเหตุนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตจึงเป็นที่สนใจของนักลงทุนเป็นอย่างมาก เพราะมองว่ากำลังซื้อหลักคือกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ และนอกจากนี้ก็ยังมีนักลงทุนชาวไทยให้ความสนใจเช่นกัน โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในภูเก็ต จะเปิดขายในลักษณะการให้อัตราผลตอบแทนค่าเช่า โดยโครงการจะมีการนำเชนโรงแรมต่างๆ มาบริหารโครงการเพื่อสร้างความน่าเชื่อถือให้กับโครงการ และจากอัตราผลตอบแทนค่าเช่าที่ได้รับ ทำให้ภูเก็ตเป็นสถานที่น่าสนใจในการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน
หากแต่สถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ทำให้นักท่องเที่ยวต่างชาติลดลงเป็นจำนวนมาก ไม่สามารถเดินทางมาท่องเที่ยวได้ ทำให้เศรษฐกิจของภูเก็ตหยุดชะงักและซบเซา เพราะแนวโน้มเศรษฐกิจของภูเก็ตขึ้นอยู่กับการท่องเที่ยวเป็นหลัก จึงส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตได้รับผลกระทบโดยตรง ถึงแม้ว่ายังมีคนไทยเข้ามาท่องเที่ยวแต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะทำให้ธุรกิจในภูเก็ตกลับมาฟื้นตัวได้ แต่ในขณะเดียวกันก็ยังมีคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่โดยผู้ประกอบการเชื่อว่านักท่องเที่ยวและนักลงทุนยังคงมีความต้องการคอนโดมิเนียมอยู่มาก หากสถานการณ์กลับเข้าสู่สภาวะปกติ
อุปทาน
จากผลวิจัยของบริษัทไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ณ ปลายปี 2563 อุปทานคอนโดมิเนียมในภูเก็ตมีจำนวนทั้งสิ้น 26,096 หน่วย มีจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2563 เพียง 1,862 หน่วย จากโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมด 7 โครงการ ซึ่งใกล้เคียงกับคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงก่อนปี 2559 ที่เปิดขายเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ประมาณ 1,700-2,000 หน่วย และจะเห็นว่าจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปีนี้ลดลงจากปี 2562 ถึงร้อยละ 65.97 จากอุปทานที่เปิดขายจำนวน 5,471 หน่วย ในปี 2562 ลดลงเหลือเพียง 1,862 หน่วย ในปี 2563
การที่อุปทานใหม่ลดลงอย่างชัดเจนอันเนื่องมาจากสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 มีผลต่ออุปสงค์ทำให้อุปสงค์ลดลง ดังนั้นผู้ประกอบการจึงชะลอการเปิดตัวโครงการ อีกทั้งธนาคารพาณิชย์ต่างๆเริ่มกังวลในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอน ทำให้มีการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อในการพัฒนาโครงการดังนั้น ผู้พัฒนาโครงการจึงระงับการเปิดขายโครงการไปก่อนในช่วงสถานการณ์นี้
อุปทานคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2563 โดยส่วนใหญ่เปิดขายใหม่ในบริเวณหาดลายันถึงร้อยละ 59 รองลงมาได้แก่ บริเวณหาดป่าตอง และหาดในทอน คิดเป็นสัดส่วนในอัตราร้อยละ 22 และ 13 ตามลำดับ และบริเวณหาดไม้ขาวเป็นหาดที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่จำนวนน้อยที่สุดเพียงร้อยละ 6 ของอุปทานทั้งหมด หาดไม้ขาวเป็นพื้นที่ทางตอนเหนือของภูเก็ตที่ยังไม่เป็นที่นิยมกันมาก เนื่องจากไกลจากสิ่งอำนวยความสะดวกหากเทียบกับหาดอื่นๆ ส่งผลให้หาดไม้ขาวยังมีพื้นที่เหลืออีกค่อนข้างมาก
อุปสงค์
ในปี 2563 มีจำนวนคอนโดมิเนียมที่ขายไปได้แล้วทั้งสิ้น 19,761 หน่วย จากอุปทานทั้งหมด 26,096 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 75.7 อัตราการขายปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปี พ.ศ. 2562 ซึ่งอยู่ที่ร้อยละ 73.4 มีจำนวนหน่วยขายเหลือทั้งหมดประมาณ 6,335 หน่วย จำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมที่ขายได้ใหม่ในปี 2563 มีจำนวนหน่วยขายเพียง 1,966 หน่วย ซึ่งจำนวนหน่วยขายลดลงจากปี 2562 ที่มีจำนวนหน่วยขายอยู่ที่ 4,036 หน่วย ซึ่งหากพิจารณาจะเห็นว่าจำนวนหน่วยขายลดลงจากปีก่อนหน้า อันเนื่องมาจากขาดกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่เป็นกำลังซื้อหลักเพราะไม่สามารถเดินทางเข้ามายังประเทศได้
จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ทำให้นักท่องเที่ยวหายไปเกือบทั้งหมด ส่งผลให้ภูเก็ตได้รับผลกระทบอย่างหนักไม่ว่าจะเป็นด้านท่องเที่ยว แรงงาน หรือแม้กระทั่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ซบเซาไปด้วย และมีโครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการที่ต้องหยุดการขายหรือมีจำนวนหน่วยขายที่ต่ำ และไม่สามารถขอสินเชื่อจากสถานบันการเงินได้ ร่วมถึงณ ขณะนี้สถาบันการเงินค่อนข้างที่จะเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม อีกทั้งมีบางโครงการที่ได้ทำการหยุดการขายเพื่อรอดูสถานการณ์ เนื่องจากการระบาดของโควิด-19 ทำให้ชาวต่างชาติไม่สามารถที่จะเดินทางมาเที่ยวได้และนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติคือกลุ่มลูกค้าที่ซื้อคอนโดมิเนียมในภูเก็ต
ในอดีตกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมเกือบ 100% เป็นนักท่องเที่ยวและนักลงทุนที่เป็นชาวต่างชาติทั้งหมด เนื่องจากภูเก็ตเป็นสถานที่ท่องเที่ยวที่ขึ้นชื่อ ทำให้มีนักท่องเที่ยวต่างชาติมาเป็นจำนวนมาก และนักท่องเที่ยวเหล่านี้ยังเป็นกลุ่มหลักที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อพักอาศัยในช่วงที่เดินทางมาเที่ยวหรือพักผ่อนในภูเก็ต แต่ในปัจจุบันกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในภูเก็ตมีความหลากหลายมากขึ้น โดยกลุ่มผู้ซื้อ 90% ส่วนใหญ่ยังคงเป็นชาวต่างชาติ และมีนักลงทุนคนไทยมองเห็นช่องทางในการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์จึงมีกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นคนไทยเพิ่มมา 10% ซึ่งชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมในภูเก็ต ส่วนใหญ่เป็นชาวรัสเซีย จีน ฮ่องกง และสิงค์โปร์ นอกจากนี้ยังมีกลุ่มผู้ซื้อสัญชาติอื่นๆ อีก ได้แก่ ชาวอังกฤษ ฝรั่งเศส เยอรมัน แคนนาดา ออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ อเมริกา ชาวยุโรปและชาวตะวันออกกลาง
โครงการคอนโดมิเนียมที่ยังมียอดขายต่อเนื่องส่วนใหญ่ จะมีมาตรฐานของคอนโดมิเนียมที่เทียบเท่าได้กับโรงแรม 4-5 ดาว อีกทั้งโครงการยังนำเชนโรงแรมมาบริหารเพื่อสร้างความน่าเชื่อถือให้กับผู้ซื้อ โดยให้ผลตอบแทนกับผู้ซื้อในระยะเวลา 3-5 ปี ซึ่งเป็นสิ่งจูงใจให้นักท่องเที่ยวและนักลงทุนสนใจที่จะซื้อคอนโดมิเนียม เพราะนอกจากจะมีรายได้จากการปล่อยเช่าแล้วยังสามารถเข้าพักได้ถึง 30-45 วัน ต่อปีอีกด้วย ตารางถัดไปเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่นำเชนโรงแรมมาบริหาร พร้อมรายละเอียดการการันตีผลตอบแทนและระยะเวลา
ราคาขาย
ราคาเสนอขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในภูเก็ต ณ ช่วงปลายปี 2563 คอนโดมิเนียมที่เห็นวิวทะเลมีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 192,758 บาทต่อตารางเมตร ราคาขายปรับตัวลดลงจากปี 2562 ในอัตราร้อยละ 0.4 โดยในปี 2562 ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมที่เห็นวิวทะเล มีราคาเสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ 193,590 บาทต่อตารางเมตร ส่วนราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมที่เห็นวิวทะเลบางส่วนปี 2563 มีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 99,745 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวลดลงจากปี 2562 ในอัตราร้อยละ 6.8 ซึ่งมีราคาเสนอขายเฉลี่ย ณ ปี 2562 อยู่ที่ 107,000 บาทต่อตารางเมตร และคอนโดมิเนียมที่ไม่เห็นวิวทะเลมีระดับราคาเสนอขายในปี 2563 เฉลี่ยอยู่ที่ 76,184 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวลดลงจากปี 2562 ในอัตราร้อยละ 3.9 ซึ่งราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมที่ไม่เห็นวิวทะเลมีราคาเสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ 79,300 บาทต่อตารางเมตร จะเห็นได้ว่าราคาขายปรับตัวลดลงจากปี 2562
อันเนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่ทำให้กลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติหายไปเกือบทั้งหมดไม่สามารถเดินทางมาได้ เป็นผลทำให้ยอดขายคอนโดมิเนียมลดลงไปมาก ผู้ประกอบการจึงยอมปรับลดราคาลงเพื่อดึงดูดผู้ซื้อหรือนักลงทุนให้กลับมาลงทุน และใช้วิธีการขายผ่านทางออนไลน์หรือตัวแทนขาย (Agency) ในต่างประเทศช่วยเป็นตัวโปรโมทโครงการ เพื่อผลักดันให้ยอดขายไปต่อได้ ทำให้การซื้อ-ขายคอนโดมิเนียมในส่วนต่างประเทศยังคงมีอยู่บ้างแต่ก็ไม่มากนัก โดยผู้ซื้อจะเป็นชาวต่างชาติที่เคยมาท่องเที่ยวในภูเก็ต พอมีการปรับราคาลงจึงได้ตัดสินใจซื้อ
แนวโน้มคอนโดมิเนียมในภูเก็ต
นายณัฎฐา กล่าวสรุปว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในภูเก็ตปี พ.ศ. 2564 คาดว่ายังคงชะลอตัวและได้รับผลกระทบอย่างหนักเนื่องจากการสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ระลอกใหม่ นักท่องเที่ยวต่างชาติไม่สามารถเดินทางมาเที่ยวได้ ส่งผลให้ภาวะเศรษฐกิจยังไม่ขยับตัว ทำให้ภูเก็ตไม่มีรายได้จากนักท่องเที่ยวซึ่งเป็นรายได้หลัก โดยในช่วงครึ่งปีแรกของปี พ.ศ. 2564 ผู้ประกอบการยังคงชะลอการเปิดโครงการออกไปก่อนในช่วงนี้ และรอดูสถานการณ์การเปิดโครงการในช่วงครึ่งปีหลังของพ.ศ. 2564 อีกครั้ง แนวโน้มของการลงทุนจะเป็นโครงการขนาดเล็กและอาจจะเป็นการร่วมทุนกับนักลงทุนท้องถิ่นในภูเก็ต โดยคาดว่าเศรษฐกิจภูเก็ตในปี พ.ศ. 2564 ยังคงซบเซายาวไปถึงต้นปี พ.ศ. 2565 ซึ่งเศรษฐกิจภูเก็ตอาจจะต้องใช้เวลาฟื้นตัวประมาณ 6 เดือน ถึง 1 ปี และการฟื้นตัวน่าจะกลับมาเพียง 50% ของนักท่องเที่ยวเท่านั้น เพราะชาวต่างชาติยังไม่สามารถเดินทางมาท่องเที่ยวได้ทั้งหมด และกลุ่มผู้ซื้อหลักที่คาดการณ์จากนี้น่าจะเป็นกลุ่มชาวจีน และรัสเซีย แต่ยุโรปอาจจะต้องรอไปอีกสักระยะจนกว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 จะคลี่คลาย ซึ่งคอนโดมิเนียมที่ชาวต่างชาติกลุ่มนี้จะซื้อนั้น จะเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยเป็นบ้านหลังที่สองมากกว่าการลงทุน เพราะมองว่าประเทศไทยเป็นเมืองที่ปลอดภัย น่าอยู่ มีมาตรฐานระบบการดูแลรักษาพยาบาลการควบคุมโรคระบาดที่ดี ในส่วนของนักลงทุนคนไทยยังชะลอการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต เนื่องจากรอให้ชาวต่างชาติเริ่มกลับเข้ามาเที่ยว จึงจะเริ่มลงทุน โดยภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตจะกลับมาเติบโตได้อีกครั้งหลังปี พ.ศ. 2565 ตามแนวโน้มของการฟื้นตัวจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ
