โยธาฯ รื้อ ‘ผังเมือง’ เอื้อลงทุนหนุน ‘อีอีซี’ เปิดพื้นที่พัฒนาเมืองใหม่รอบ ‘สถานีไฮสปีดเทรน’ ด้าน ร.ฟ.ท. เปิด 2 พื้นที่ ‘มักกะสัน-ศรีราชา’ ให้เอกชนประมูลระยะยาว 50 ปี ด้าน คมนาคมชง ครม. 20 มี.ค. ลุยประกวดราคาด่วน กนศ. เผย กรอบทีโออาร์รวบ 4 ส่วนหลัก เป็นสัญญาเดียว
โครงการก่อสร้างรถไฟความเร็วสูงกรุงเทพฯ-อู่ตะเภา ถือเป็น 1 โครงการ เร่งด่วน การขับเคลื่อนการพัฒนาพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) และเชื่อมต่อพื้นที่ใกล้เคียงควบคู่ไปพร้อมกับการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟ และการพัฒนาเมืองใหม่ โดยล่าสุด ทางกรมโยธาธิการและผังเมืองอยู่ระหว่างการจัดทำ ‘ผังเมืองอีอีซี’ ให้เกิดการเชื่อมต่อและเอื้อต่อการพัฒนาพื้นที่ ที่คาดว่า จะได้ข้อสรุปในเดือน ส.ค. นี้
ชง ครม. ประมูล ‘ไฮสปีด’
แหล่งข่าวจากสำนักงานคณะกรรมการนโยบายการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (กนศ.) เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ในวันที่ 14 มี.ค. 2561 นี้ กนศ. จะประชุมร่วมกับ นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม เพื่อสรุปรายละเอียดการประมูลโครงการรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน เป็นครั้งสุดท้าย ก่อนที่จะนำเสนอรายละเอียดโครงการทั้งหมดต่อสำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรี เพื่อนำเสนอ ครม. อนุมัติโครงการในวันที่ 20 มี.ค. 2561 นี้ โดยหลังจาก ครม. เห็นชอบแล้ว จะเข้าสู่กระบวนการตั้งคณะกรรมการร่างเอกสารประกวดราคาโครงการดังกล่าว เพื่อนำไปสู่ขั้นตอนการประกาศขายเอกสารประกวดราคาอย่างเป็นทางการต่อไป
เบื้องต้น กนศ. ได้ตั้งคณะกรรมการร่างเอกสารประกวดราคาแล้ว โดยมี นายอานนท์ เหลืองบริบูรณ์ ผู้ตรวจราชการกระทรวงคมนาคม ในฐานะรักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เป็นประธานคณะกรรมการ และมีหน่วยงานที่เกี่ยวข้องร่วมคณะกรรมการ อาทิ บริษัทที่ปรึกษาโครงการ (บริษัท เอเชียน เอ็นจิเนียริ่ง คอลซัลแตนท์ จำกัด), ผู้แทนสำนักงบประมาณ, ผู้แทนกระทรวงคมนาคม (นายชยธัม พรมศร สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.)) และผู้แทนด้านกฎหมาย กระทรวงคมนาคม, ผู้แทนสำนักงานอัยการสูงสุด, ผู้แทนสำนักงานบริหารหนี้สาธารณะ โดยมี นายจเร รุ่งฐานีย รองผู้ว่าการ ร.ฟ.ท. เป็นเลขานุการคณะกรรมการร่างทีโออาร์ในครั้งนี้
รวมสัญญาเดียว
กรอบของร่างทีโออาร์ครั้งนี้ มีการระบุเรื่องความเร็วที่จะนำมาใช้ในโครงการนี้ ขอบเขตเอกชนจะสามารถเข้าร่วมทุนในจุดใดบ้าง ทั้งงานโยธา งานเดินรถ งานบริหารจัดการโครงการ โดยกรอบร่างสำคัญ ๆ จะเกี่ยวกับ 4 ส่วนหลัก ดังนี้คือ 1.งานโยธา 2.งานระบบไฟฟ้า-เครื่องกล 3.งานจัดหาขบวนรถ เดินรถ และงานซ่อมบำรุง และ 4.งานจัดประโยชน์ที่ดิน ซึ่งการเปิดประมูลจะรวมเป็นสัญญาเดียวกันทั้งหมด เอกชนสามารถยื่นข้อเสนอตามขอบเขตที่ระบุเอาไว้ ส่วนการจะเสนอราคาต่ำสุดหรือมีข้อเสนอที่ดีที่สุดหรือไม่นั้น ขณะนี้ ยังไม่ได้มีการประกาศชัดเจนเอาไว้แต่อย่างใด
“มีการตั้งคณะกรรมการคัดเลือกเสร็จเรียบร้อยแล้ว ส่วนงานจัดประโยชน์ที่ดินไม่ได้เอามารวมไว้ในการเสนอเงื่อนไขในครั้งนี้ แยกออกไปชัดเจน อย่างไรก็ตาม จะสามารถประกาศประกวดราคาได้ในเดือน เม.ย. นี้หรือไม่ ก็คงต้องลุ้นกันต่อไป”
รื้อผังรับ ‘ไฮสปีด-อีอีซี’
นายอนวัช สุวรรณเดช รองอธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง กล่าวว่า รัฐบาลและสำนักงานเพื่อการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก มอบกรมเร่งจัดทำผังเมือง 3 จังหวัดอีอีซี เร่งด่วนก่อน ให้สอดรับในเขตส่งเสริมการอุตสาหกรรมใหม่ ขณะเดียวกัน รอบสถานีรถไฟความเร็วสูง หากอยู่ในเขตเมืองก็ทำอะไรไม่ได้มาก แต่หากสถานีไหนยังไม่มีพื้นที่ว่างและมีศักยภาพ ก็สามารถกำหนดการใช้ประโยชน์รองรับ อาทิ เชิงพาณิชย์ เพื่อให้สอดรับกัน
แหล่งข่าวจากสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร กล่าวว่า กทม. ได้ปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ครั้งที่ 4 รองรับรถไฟความเร็วสูง เชื่อมโยงอีอีซี โดยเฉพาะที่ดินมักกะสัน ปัจจุบันกำหนดให้เป็นศูนย์พาณิชยกรรมรอง หรือ พ.4 รองจากซีบีดีหลัก อาทิ สุขุมวิท สีลม สาทร หรือ พ.5 ไว้ก่อนหน้านี้
ล่าสุด อาจพิจารณาปรับสัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน หรือ เอฟเออาร์ เพิ่มจากปัจจุบัน เอฟเออาร์ 8 ต่อ 1 หรือ 8 เท่าของแปลงที่ดิน ขณะเดียวกัน ยังนำมาตรการแพลนยูนิตดีเวลอปเมนต์ (พียูดี) มาใช้กับพื้นที่มักกะสัน เพื่อให้เกิดความยืดหยุ่น พัฒนาได้หลากหลาย ด้านหน้าเป็นตึกสูงมากขึ้น อาทิ โรงแรม ด้านหลังเป็นแนวราบ หากจัดทำสาธารณูปโภค-บริการสาธารณะเพียงพอ โดยไม่จำเป็นต้องทำตึกสูงเพียงอย่างเดียวหรือแนวราบเพียงอย่างเดียว ส่วนสนามบินสุวรรณภูมิ เนื่องจากติดกฎหมายควบคุมความสูงเครื่องบินของการบินพลเรือน จึงไม่สามารถกำหนดให้สร้างอาคารสูงได้ แต่ปรับบางโซน เช่น ปากทางเข้าสนามบินอาจปรับศูนย์ชุมชนชานเมืองลาดกระบังให้พัฒนาเชิงพาณิชย์และอาคารสูงได้ หรือพื้นที่สีแดงและสีส้ม รวมทั้งปรับพื้นที่เขียวลายให้แคบลง
2 สถานี ลุยเชิงพาณิชย์
นายอานนท์ เหลืองบริบูรณ์ รักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กล่าวว่า ร.ฟ.ท. เปิดพัฒนาเชิงพาณิชย์ 2 สถานี คือ ที่มักกะสัน ซึ่งเป็นที่ดินด้านข้างสถานีแอร์พอร์ตลิงค์ เนื้อที่ 150 ไร่ พัฒนาเป็นโรงแรมศูนย์ประชุม ศูนย์การค้า จากทั้งหมดเกือบ 500 ไร่ เช่าระยะยาว 50 ปี ผลตอบแทน 5-6 หมื่นล้านบาท ที่ผู้รับสัมปทานต้องให้กับ ร.ฟ.ท. ในรูปแบบทยอยจ่ายส่วนการสร้างผลกำไรบนที่ดิน ขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการของเอกชนเอง ส่วนที่ดิน ร.ฟ.ท. อีกแปลง บริเวณศรีราชา จ.ชลบุรี เนื้อที่ 25 ไร่ ผลตอบแทน 600-700 ล้านบาท พัฒนาเป็นศูนย์การค้า อาคารพาณิชย์ ฯลฯ ซึ่งผังเมืองได้เปิดให้พัฒนาเต็มศักยภาพตามที่ศึกษาไว้ ส่วนสถานีอื่นปล่อยเป็นพื้นที่โล่ง แต่หากเอกชนเห็นว่า อนาคตจะมีความเจริญ ก็จะสามารถพัฒนาบนที่ดินตนเองรองรับได้
สำหรับแนวเส้นทางรถไฟความเร็วสูง สายกรุงเทพฯ-อู่ตะเภา-ระยอง เชื่อม 3 สนามบิน 95% ใช้เส้นทางเดิม แต่ปรับแนวบริเวณฉะเชิงเทรา ขยับหลบเขตเมืองขึ้นไปบริเวณเหนือสถานีเดิม เพื่อทำโรงซ่อมบำรุง โดยเวนคืนที่นาชาวบ้านจำนวน 300-400 ไร่ ล่าสุด ได้ทำความเข้าใจกับชาวบ้านเรียบร้อยแล้ว ซึ่งทำเลนี้ไม่น่าสนใจลงทุน เพราะเป็นเพียงโรงซ่อมบำรุงของรถไฟความเร็วสูง ไม่ใช่สถานี และเชื่อว่าผังเมืองไม่เอื้อต่อ
ผังเมืองเข้ม สวนทาง ‘อีอีซี’
ด้าน นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จ.ชลบุรี สะท้อนว่า ขณะนี้พื้นที่ ต.สุรศักดิ์ อ.ศรีราชา กำลังได้รับผลกระทบ ผังเมืองใหม่ที่กำลังจะประกาศใช้ ได้จำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ไม่สามารถพัฒนาบ้านจัดสรร อาคารพาณิชย์ โรงงาน เช่นเดิมได้ ทั้งที่เป็นแหล่งรวมของโรงงานและที่อยู่อาศัย
นอกจากนี้ ยังมีบางแสนที่ได้รับผลกระทบ สวนทางที่ดินแพง และหลายบริษัทซื้อที่ดินรอพัฒนาต่อเนื่อง แต่กลับทำอะไรไม่ได้ ฉะเชิงเทราและระยองเช่นเดียวกัน ผังเมืองใหม่ออกมาถูกจำกัดการพัฒนา เช่น ฉะเชิงเทรา ไม่สามารถขยายการสร้างโรงงานต่อได้ แต่หากอยู่ในเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมจะได้รับสิทธิประโยชน์ และมีเงื่อนไขว่า ต้องเป็นอุตสาหกรรม 4.0 ส่วนอุตสาหกรรมเก่าไม่สามารถลงทุนได้ สวนทางที่รัฐกำหนดให้เป็นเมืองอีอีซี ขณะเดียวกัน หากรอผังอีอีซีที่จะช่วยคลี่คลาย มองว่า จะใช้เวลานานไม่ต่ำกว่า 1-2 ปีข้างหน้า และไม่เชื่อว่าจะเอื้อประโยชน์ให้กับเอกชน ตราบใดที่ยังให้กรมโยธาธิการและผังเมืองเป็นคนจัดทำ
ที่มา : ฐานเศรษฐกิจ
