มร. คาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยการฝ่ายงานวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า “มีผลการวิจัยหลายแห่งที่ให้ข้อสรุปว่าการฟื้นตัวด้านการท่องเที่ยวให้กลับไปสู่ระดับก่อนเกิดโควิดจะใช้เวลา 2-3 ปี อย่างไรก็ตาม ยังคงมีความไม่แน่นอนเกิดขึ้นเนื่องจากปัจจัยขึ้นอยู่กับการแพร่ระบาดของโควิด-19 ไม่ใช่เพียงแค่เฉพาะในประเทศไทยเท่านั้น แต่รวมไปถึงในระดับโลกด้วย”
การปิดชายแดนไทยเพื่อระงับการท่องเที่ยวตั้งแต่ช่วงปลายเดือนมีนาคม 2563 ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่ออุตสาหกรรมด้านการบริการในประเทศไทยเป็นส่วนใหญ่ รวมไปถึงตลาดคอนโดฯที่พึ่งพากำลังซื้อจากชาวต่างชาติอย่างเช่นในพัทยา
พัทยาเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ใหญ่ที่สุดเป็นอันดับสามของไทย รองจากกรุงเทพฯและภูเก็ต ปริมาณนักท่องเที่ยวต่างชาติและนักท่องเที่ยวคนไทยเอง รวมถึงปริมาณผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติมีจำนวนเพิ่มขึ้น ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา พัทยาเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมของนักท่องเที่ยวชาวจีนซึ่งมีปริมาณเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งถือว่าเป็นกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติรายใหญ่ที่สุด ส่วนกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติกลุ่มอื่นๆ ได้แก่ สิงคโปร์ รัสเซีย และยุโรป โดยผู้ซื้อชาวจีนส่วนใหญ่ซื้อคอนโดฯไว้เพื่อการลงทุน ในขณะที่ชาวรัสเซียและชาวยุโรปส่วนใหญ่ซื้อไว้เพื่อเป็นบ้านหลังเกษียณหรือบ้านพักตากอากาศ
กลุ่มผู้ซื้อคอนโดที่เป็นต่างชาติในพัทยาคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 20-30 % ของอุปสงค์ทั้งหมด ในบางโครงการตัวเลขนี้มีจำนวนเกิน 49% ซึ่งเป็นจำนวนสูงสุดที่ได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) ซึ่งเมื่อเกินโควต้านี้ ผู้ซื้อต่างชาติสามารถซื้อได้เพียงห้องชุดภายใต้สิทธิการเช่าเท่านั้น
นอกจากนี้แล้ว การแพร่ระบาดของโควิด-19 ไม่เพียงส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว แต่ยังรวมไปถึงอุตสาหกรรมต่างๆ เช่น การขนส่ง การค้าปลีก การผลิต และการเกษตร ซึ่งส่งผลถึงรายได้และการจ้างงาน รวมไปถึงการบริโภคของภาคเอกชนลดลง ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลเสียต่อความต้องการด้านที่พักอาศัยในพัทยา เนื่องจากพัทยาเป็นตลาดบ้านหลังที่สองสำหรับชาวกรุงเทพฯ
“ในช่วงสิบปีที่ผ่านมา อุปสงค์โดยเฉลี่ยต่อปีอยู่ประมาณ 7,000 – 8,000 ยูนิตที่ขายได้ ในขณะที่อุปทานเฉลี่ยต่อปีลดลงจากค่าเฉลี่ยที่ 9,000 ยูนิตเป็น 5,800 ยูนิตต่อปีในช่วงห้าปีที่ผ่านมา ซึ่งส่งผลให้ปริมาณอุปทานคอนโดฯเหลือขายลดลง โดยเหลือขายอยู่ประมาณ 16,000 ยูนิต ณ ช่วงครึ่งแรกของปี 2563
ราคาเสนอขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดฯในพัทยามากกว่า 100,000 บาทต่อตร.ม. ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ซึ่งคิดเป็นอัตราการเติบโตต่อปีเพียง 7% ในช่วงสิบปีที่ผ่านมา ราคาเสนอขายคอนโดฯเฉลี่ยอาจปรับลดลงถึง 60,000 บาทต่อตร.ม. สำหรับคอนโดฯโลว์ไลท์ (Low rise) ที่ห่างจากหาดชาย ในขณะที่คอนโดฯไฮไลท์ (High rise) หรูติดชายหาดมีราคาสูงถึง 200,000 บาทต่อตร.ม.
วิวทะเลและระยะทางไปชายหาดเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดที่มีผลต่อมูลค่าของคอนโดฯ ภายในโครงการเดียวกันราคาขายของยูนิตที่ มองเห็นวิวทะเลอาจสูงกว่ายูนิตที่มองไม่ได้เห็นทะเลประมาณ 15 – 20%
เขตพัทยากลางเป็นพื้นที่ดั้งเดิมที่เป็นที่ต้องการสำหรับการพัฒนาโรงแรมและศูนย์การค้า ในขณะที่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเริ่มแรกกระจายไปตามพื้นที่เขตวงศ์อมาตย์ (ทางทิศเหนือ) และเขตพระตำหนัก (ทางทิศใต้) และต่อมาได้ขยายไปทางใต้สู่เขตจอมเทียนซึ่งในปัจจุบันกลายเป็นอุปทานคอนโดฯส่วนใหญ่ในตลาด (42%) ทั้งนี้คาดการณ์ว่าจะเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาได้ในเขตที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิมมีจำกัดและมีราคาแพงขึ้น
โดยทั่วไปแล้ว เขตวงศ์อมาตย์เป็นพื้นที่พิเศษและมีราคาแพงที่สุด ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการขาดแคลนที่ดินติดริมชายหาดที่จะนำมาพัฒนาและส่วนหนึ่งเป็นเพราะสามารถสร้างโครงการติดชายหาดได้ ต่างจากเขตพัทยาที่โครงการส่วนมากจะมีถนนคั่นก่อนถึงชายหาด”
มร. มาร์ติเนซ กล่าวสรุปว่า “แม้ว่าเราจะคาดว่าตลาดจะชะลอตัวลงในปี 2563-2564 อุปทานใหม่กำลังชะลอตัวหรือถูกยกเลิก เนื่องจากอุปสงค์ที่อ่อนตัวลงจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 แต่ในระยะยาว ตลาดคอนโดฯพัทยามีแนวโน้มสดใสเนื่องจากเป็นไปตามกลยุทธ์ที่ตั้งที่อยู่ในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) นอกจากนี้สนามบินอู่ตะเภา ซึ่งตั้งอยู่ห่างจากพัทยาเพียง 40 กม. คาดว่าจะกลายเป็นสนามบินแห่งที่ 3 ของกรุงเทพฯ ซึ่งจะเชื่อมต่อด้วยรถไฟความเร็วสูงไปยังกรุงเทพฯ ผ่านพัทยา โครงการเหล่านี้จะช่วยเพิ่มปริมาณนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติและในประเทศให้แก่เมืองพัทยา ซึ่งจะเป็นการช่วยเพิ่มจำนวนผู้ซื้อคอนโดฯที่มีศักยภาพและช่วยขับเคลื่อนระดับราคาคอนโดฯให้เพิ่มสูงขึ้น”
