มร. แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านโครงการที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า “ปี 2559 นับเป็นปีที่โดดเด่นอีกปีหนึ่งสำหรับตลาดคอนโดฯระดับไพร์มและซูเปอร์ไพร์มในกรุงเทพฯ ด้วยปริมาณความต้องการที่สูงและการเติบโตด้านราคาที่สูงแม้จะได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจไทยก็ตาม สำหรับด้านอุปทาน นักพัฒนาโครงการที่มีที่ดินผืนใหญ่ในย่านไพร์มมองเห็นจังหวะความเหมาะสมในการพัฒนา ที่สามารถคืนกำไรได้มากกว่าค่าตอบแทนโดยเฉลี่ยของที่ดินที่ซื้อมาในราคาสูง สำหรับด้านอุปสงค์ ผู้ซื้อในกลุ่มนี้ส่วนใหญ่เป็นบุคคลร่ำรวยที่ไม่ต้องพึ่งสินเชื่อบ้าน นอกจากนี้ยังมีความต้องการจากผู้ซื้อชาวฮ่องกงอีกเป็นจำนวนมากในตลาดนี้”
มร.ข่านกล่าวเสริมว่า “ในปีนี้ มีการคาดการณ์ว่าตลาดกลุ่มนี้จะยังคงมีการเติบโตโดยรวม แม้อัตราการขายจะช้าลง ในทางตรงกันข้าม ด้านราคาขายจะยังคงไต่ระดับสูงขึ้นเรื่อยๆเนื่องจากปริมาณที่ดินพัฒนามีจำกัด นอกจากนี้ อสังหาฯในตลาดอื่นๆ เช่น อาคารสำนักงานและโรงแรมเริ่มเป็นที่สนใจในกลุ่มนักพัฒนามากขึ้น ตลาดคอนโดฯซูเปอร์ไพร์มแสดงการเติบโตของอุปทานที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านสุขุมวิท, ลุมพินีและพื้นที่บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยาฝั่งเจริญนคร สำหรับด้านความต้องการยังคงมีมากเรื่อยๆแม้มีสัญญาณการเติบโตที่ช้าลงเมื่อเทียบกับปี 2558 เนื่องจากราคาที่ไต่ระดับสูงขึ้นมากที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นที่ย่านสุขุมวิท ”
แนวโน้มอุปทาน
จากผลการวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย แสดงให้เห็นว่า ในปีนี้มีโครงการคอนโดฯ 6 แห่งในกรุงเทพฯถูกเพิ่มเข้ามาในรายการคอนโดฯไพร์มและซูเปอร์ไพร์มของไนท์แฟรงค์ ย่านไพร์มในสุขุมวิทมีส่วนแบ่งตลาดที่ใหญ่ที่สุดในแง่ของอุปทาน โดยมีจำนวน 597 หน่วยเพิ่มเข้ามาในตลาด ซึ่ง 236 หน่วยอยู่ในตลาดซูเปอร์ไพร์ม หน่วยเหล่านี้มาจากโครงการ Khun by Yoo ถนนสุขุมวิท 55 (ทองหล่อ) และ โครงการ Vittorio ถนนสุขุมวิท 39 (พร้อมพงษ์) สำหรับย่านลุมพินีมี 513 หน่วยเพิ่มเข้ามาในตลาด ซึ่งมาจากโครงการซูเปอร์ไพร์ม 2 แห่ง ได้แก่ โครงการ 98 Wireless ถนนวิทยุ และโครงการ 28 Chidlom ถนนชิดลม สำหรับย่านสาทรและพื้นที่บริเวณริมแม่น้ำยังไม่มีโครงการใหม่ที่สามารถนับว่าเป็นคอนโดฯระดับไพร์มหรือซูเปอร์ไพร์มเพิ่มเข้ามาในปีนี้
กราฟ 1: อุปทานสะสมของคอนโดมิเนียมระดับไพร์มและซูเปอร์ไพร์ม
ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
แนวโน้มอุปสงค์
คอนโดฯระดับไพร์มและซูเปอร์ไพร์มยังคงเป็นภาคที่แข็งแกร่งมากที่สุดในตลาดอสังหาฯในประเทศไทย ด้วยปริมาณความต้องการและการเติบโตด้านราคาที่แข็งแกร่งเมื่อเทียบกับภาพรวมตลาดอื่นๆในกรุงเทพฯและภูเก็ต สำหรับคอนโดฯระดับไพร์มมียอดขายสะสม ณ ตอนสิ้นปีอยู่ที่ร้อยละ 75.4 โดยมี 382 หน่วยที่ขายไปแล้ว สำหรับคอนโดฯระดับซูเปอร์ไพร์มมียอดขายสะสมลดลงไปสองปีซ้อน โดยอยู่ที่ร้อยละ 53.6 จากเดิมที่ร้อยละ 59.3 ณ ตอนสิ้นปี
กราฟ 2: อุปสงค์, อุปทานและอัตราขายสะสมของคอนโดมิเนียมระดับไพร์ม
ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
กราฟ 3: อุปสงค์, อุปทานและอัตราขายสะสมของคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ไพร์ม
ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
แนวโน้มด้านราคา
ในปี 2559 เราสังเกตเห็นการเติบโตอย่างช้าๆของราคาขายโดยเฉลี่ยต่อตารางเมตรทั้งในตลาดไพร์มและซูเปอร์ไพร์ม คอนโดฯระดับไพร์มเห็นการเพิ่มขึ้นของราคาแบบปีต่อปี อยู่ที่ร้อยละ 5.93 ในขณะที่คอนโดฯซูเปอร์ไพร์มเห็นการเพิ่มขึ้นที่ร้อยละ 3.90 ราคาขายโดยเฉลี่ยต่อหน่วยในปัจจุบันของคอนโดฯไพร์มและซูเปอร์ไพร์มอยู่ที่ประมาณ 268,980 บาท/ตร.ม. และ 352,136 บาท/ตร.ม. ตามลำดับ แม้การเติบโตแบบปีต่อปีได้ชะลอตัวลง คอนโดฯไพร์มและซูเปอร์ไพร์มยังคงเติบโตได้ดีกว่าระดับราคาตลาดของคอนโดฯในกรุงเทพฯโดยรวม
กราฟ 4: ราคาขายโดยเฉลี่ยต่อตารางเมตรของคอนโดมิเนียมระดับไพร์มและซูเปอร์ไพร์มในกรุงเทพฯ
ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
หากสังเกตข้อมูลราคาปี 2559 จะพบว่าพื้นที่ย่านลุมพินีมีการเติบโตด้านราคาสูงสุดปีต่อปี อยู่ที่ร้อยละ 9.89 จากการเปิดตัวของโครงการ 28 Chidlom และ โครงการ 98 Wireless หลังทำลายสถิติราคาขายสูงสุดในกรุงเทพฯที่ 750,000 บาท/ตร.ม. (ตามรายงานโครงการโดยนักพัฒนา) ตามมาด้วยย่านสุขุมวิทที่เห็นการเติบโตด้านราคาปีต่อปี อยู่ที่ร้อยละ 8.10 สำหรับพื้นที่บริเวณริมแม่น้ำและย่านสาทรมีการเติบโตด้านราคาปีต่อปี อยู่ที่ร้อยละ 3.14 และร้อยละ 2.78 ตามลำดับ
กราฟ 5: ลุมพินี VS ย่านสุขุมวิทปี 2559
Central Lumpini Sukhumvit
ที่มา: ไนท์แฟรงค์ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
แนวโน้มตลาด
คุณ อัญชลี เกษมสุขธวัช ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาด้านที่พักอาศัย บริษัทไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ให้ความเห็นว่า “นักพัฒนาโครงการชั้นนำมีความพยายามมากขึ้นในการสร้างจุดขายที่เป็นเอกลักษณ์ให้กับโครงการระดับไพร์มและซูเปอร์ไพร์ม ในปี 2559 ยูนิตที่มีหน้าต่างสูงจากพื้นจรดเพดาน และมีห้องน้ำใหญ่ที่เป็นกระจกซีทรูได้กลายเป็นแบบมาตรฐานแม้จะเป็นยูนิตเริ่มต้นที่มีราคาน้อยที่สุด (entry-level units) ก็ตาม บางยูนิตได้นำเทคโนโลยีอินเตอร์เน็ตมาเชื่อมต่อกับอุปกรณ์ต่างๆภายในห้อง นอกจากนี้ หลายโครงการได้ร่วมมือกับนักออกแบบที่มีชื่อเสียง เช่น โครงการ Khun by Yoo ย่านทองหล่อทำการประชาสัมพันธ์ตลาดว่าพัฒนาโครงการจากแรงบันดาลใจของนักออกแบบชื่อดังอย่าง Philippe Starck ในขณะที่โครงการ Laviq ถนนสุขุมวิท 57 ใช้ผลิตภัณฑ์ยี่ห้อหรูอย่าง Fendi Casa มาตกแต่งห้องนั่งเล่น ทั้งหมดนี้เป็นกลยุทธ์ที่มีประสิทธิภาพที่ช่วยปรับราคาต่อตารางเมตรให้สูงขึ้นได้เมื่อเทียบกับคอนโดฯเก่าในย่านใกล้ๆเคียงกัน”
ทำเลที่ตั้งยังสามารถบ่งบอกถึงดีไซน์คอนโดฯได้เป็นอย่างมาก โครงการระหว่างปี 2558-2559 ในย่านทองหล่อมักจะถูกวางให้มีดูทันสมัยและกระฉับกระเฉง เพื่อดึงดูดกลุ่มคนทำงานวัยหนุ่มสาวซึ่งคุ้นเคยกับพื้นที่นี้ ในขณะที่โครงการย่านลุมพินีมีกลางถูกออกแบบให้มีความร่วมสมัยเพื่อดึงดูดกลุ่มเป้าหมายได้กว้างขึ้น
