ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้รับแรงกดดันมหาศาลหลังออกมาตรการกำหนดวงเงินการปล่อยสินเชื่อต่อสินทรัพย์ (LTV) มีอัตราลดลงเหลือ 80 % จากเดิมเกณฑ์กำหนดอยู่ที่ 90-95 % ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย. 2562
ส่วนหนึ่งเป็นการลดความเสี่ยงให้กลุ่มธนาคารพาณิชย์ที่ปล่อยกู้ที่อยู่อาศัยแบบมีเงินทอน จนบ้างครั้งมองข้ามความสามารถของผู้ที่กู้ว่ามีภาระผ่อนในมืออะไรบ้างและมีศักยภาพเพียงพอในการผ่อนมากน้อยแค่ไหน และยังเป็นการสกัดการเก็งกำไรที่อยู่อาศัยจนทำให้เกิน โอเวอร์ซัพพราย หรือปริมาณขายมากกว่าปริมาณความต้องการซื้อ
มาตรการดังกล่าวพุ่งเป้าไปยังกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ สัญญาที่ 2 สัญญาที่ 3 และ ที่อยู่อาศัยที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาท ทำให้ต้องมีการวางเงินดาวน์เพิ่มสูงขึ้นจากปกติเฉลี่ยในตลาดช่วงก่อนใช้มาตรการอยู่ที่ 10 %
หากแต่สิ่งที่เกิดขึ้นกับตลาดอสังหาฯ จากมาตรการ LTV กลับได้ผลแทบจะทันที จากหมดช่วงไตรมาส 1 – 2 ปี 2562 ที่บรรดาผู้ประกอบการอสังหาฯ ขนโปรโมชั่นแคญเปญลดราคาเพื่อระบายสต็อกเตรียมตุนยอดขายเอาไว้ในมือรองรับกับมาตรการ LTV สถานการณ์ผลิกกลับ
หลังครึ่งปีหลังผู้ประกอบการเผชิญยอดขาย (Presale) ลดลง การออกโครงการใหม่ในครึ่งปีหลัง 2562 หายไป จนถึงกับทำให้ผู้ประกอบการต้องหั่นทบทวนยอดขายตลอดทั้งปี หลังช่วง 9 เดือนแรก ห่างจากเป้าหมายต้นปีค่อนข้างมากและในช่วงไตรมาส 4 ไม่สามารถเร่งขึ้นได้ท่ามกลางสถานการณ์เศรษฐกิจที่ชะลอตัว
ดังนั้นจึงเป็นที่มาที่ภาครัฐต้องออกมาตรการเข้ามาช่วยหนุนอีกหลายระรอก เพื่อไม่ให้กระทบธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่อง ไล่มาตั้งแต่การลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอน เหลือ 0.01 % กรลดค่าจดทะเบียนการจำนองเหลือ 0.01 % (ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท) สิ้นปี 2562
การลดหย่อนภาษีไม่เกิน 2 แสนบาท สำหรับผู้ซื้อบ้านหลักแรกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท สิ้นปี 2562 และโครงการ‘บ้านดีมีดาวน์’ รัฐคืนเงิน 5หมื่นบาทผู้มีรายได้ไม่เกิน 1 แสนบาทต่อเดือน หรือแม้แต่ ธปท. ต้องยอมผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ให้เฉพาะผู้กู้ร่วมไม่มีกรรมสิทธิ์ ไม่นับเป็นผู้กู้
หากแต่ผลกระทบยังส่งผลข้ามปี 2563 เพราะแนวโน้มยอดขายที่อยู่อาศัยไม่ฟื้นตัว แม้อัตราดอกเบี้ยจะอยู่ในระดับที่ต่ำแล้วก็ตาม จึงทำให้มีการสะกิดไปยัง ธปท. ว่าควรจะผ่อนปรนมาตรการ LTV ลงมาอีก
รอบนี้สัญญาณดังกล่าวได้รับการตอบจากธปท. อย่างชัดเจน ว่าหากประเมินแล้วมีความเข้มงวดมากเกินไป หรือเกิดผลกระทบมากเกินควรจะเป็นก็พร้อมที่จะปรับเกณฑ์ให้มีความผ่อนคลายลง ซึ่งจะมีการหารือกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องรวมไปถึงผู้ประกอบการอสังหาฯ
อย่างไรก็ตามมีการผ่อนคลายมาตรการ LTV เริ่มมีการพูดแนวทางออกมาบ้างแล้ว โดยเน้นไปที่สัญญาที่ 2 ให้เสมือนเป็นบ้านหลังแรก คือสามารถกู้ได้ 100 % และวางเงินดาวน์น้อยลง เพราะมองว่ามีความต้องการจริงเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองและให้คงมาตรการเดิมสำหรับสัญญาที่สาม
หากเกณฑ์ผ่อนปรนในลักษณะนี้ย่อมดีต่อผู้ประกอบการอย่างชัดเจน บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เคทีบี (ประเทศไทย) ประเมินสัดส่วนการซื้อบ้านหลังที่ 2 อยู่ที่ประมาณ 10% จากยอดขายรวม และส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมีเนียมมากกว่าคิดเป็นราว 60%-65% ของยอดขายบ้านหลังที่ 2 จะเป็นบวกต่อผู้ประกอบการคอนโดมีเนียมมากกว่า
บล.เอเชีย พลัส ระบุว่าจากการประเมินสัญญาที่ 2 อยู่ในกลุ่มคอนโดฯ แต่ถูกจำกัดด้วย LTV หากเป็นไปตามข่าวทำให้โครงการที่ขายไปแล้วและมี ยอดรอรับรู้รายได้ (Backlog) ณ ก.ย. 2562 รวม 3.32 แสนล้านบาท ที่จะพร้อมโอนฯ ได้ง่ายขึ้น รวมถึงการสร้างยอดขายใหม่จากโครงการเดิมที่อยู่ระหว่างพัฒนากลุ่มรายใหญ่ อีกเกือบ 6 แสนล้านบาท
บวกกับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของภาครัฐ หนุนการดำเนินงานไตรมาส 1 ปี 2563 ในเกณฑ์ดีต่อเนื่อง รวมถึงความน่าสนใจเรื่องเงินปันผล คงแนะนำหุ้นเด่น ได้แก่ LH ราคา 12.00 บาท และ AP ราคา 8.90 บาท
ที่มา : www.bangkokbiznews.com
