มร. มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เผยว่า “ในปัจจุบัน บริษัทหลายแห่งเริ่มอนุญาตให้พนักงาน ‘ทำงานนอกออฟฟิศ (work from anywhere)’ มากขึ้น ส่งผลให้มีปริมาณโต๊ะทำงานที่ไม่ถูกใช้งานเพิ่มมากขึ้นตามอาคารสำนักงานหลายแห่งในกรุงเทพฯ พื้นที่ส่วนเกินนี้อาจเป็นที่รู้จักในธุรกิจในคำว่า ‘แชโดว์ สเปส (Shadow Space)’ แชโดว์ สเปสเป็นอัตราพื้นที่ว่างที่ซ่อนอยู่ในตลาด โดยทั่วไป ผู้เช่าจะไม่สามารถคืนพื้นที่ส่วนเกินนี้ให้กับเจ้าของอาคารได้ก่อนการสิ้นสุดตามระยะเวลาในสัญญาเช่า เว้นแต่ผู้เช่าจะสามารถหาผู้เช่าอื่นเพื่อทดแทนพื้นที่ดังกล่าวได้ ดังนั้นผู้เช่าที่มีพื้นที่ส่วนเกินอาจพบว่าตนเองอยู่ในตำแหน่งที่ต้องแข่งขันกับเจ้าของอาคารในการหาผู้เช่ารายใหม่
แล้วพื้นที่แชโดว์ สเปสในกรุงเทพมีมากน้อยแค่ไหน? ในความเป็นจริง จำนวนพื้นที่ที่ไม่ถูกใช้งานหรือใช้งานน้อยนี้อาจวัดระดับได้ยาก สำหรับเจ้าของอาคาร พื้นที่เหล่านี้ยังคงถูกเช่าและพวกเขายังคงได้รับรายได้ค่าเช่าเหมือนเดิม ดังนั้นโต๊ะทำงานว่างเหล่านั้นไม่ถูกนับรวมในอัตราว่างของอาคาร แต่ที่เรารู้ คือ อัตราการครอบครองพื้นที่ที่ถูกบันทึกไว้อย่างเป็นทางการกำลังลดลง ดังนั้น หากมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด แชโดว์ สเปสอาจส่งผลกระทบต่อไดนามิกส์ด้านอุปทานที่กำลังเพิ่มเข้ามานี้”
ดัชนีชี้วัดตลาดสำนักงาน
ภาพรวมเศรษฐกิจ
จีดีพีของไทยหดตัวลง 6.4% เมื่อเทียบปีต่อปี (Y-o-Y) ในไตรมาสที่ 3 ปี 2563 ซึ่งปรับตัวดีขึ้นจากการหดตัวลง 12.1% ในไตรมาสก่อน ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2563 เศรษฐกิจไทยหดตัวลง 6.7%
การใช้จ่ายเพื่อกานอุปโภคบริโภคของภาคเอกชนลดลง 0.6% ซึ่งปรับตัวดีขึ้นจากการหดตัวลง 6.8% ในไตรมาสที่ 2 สำหรับสินค้าไม่คงทนและบริการส่วนใหญ่ขยายตัวขึ้น 2.7% และ 3.8% ตามลำดับ ทั้งนี้ อาจเป็นผลมาจากการผ่อนคลายของมาตรการล็อคดาวน์และการดำเนินการตามนโยบายของรัฐบาลเพื่อต่อสู้กับผลกระทบอันร้ายแรงของโควิด-19 ซึ่งส่งผลให้การเกิดการฟื้นตัวด้านกิจกรรมทางเศรษฐกิจและการบริโภคในประเทศบางส่วน การใช้จ่ายของภาครัฐขยายตัวขึ้น 3.4% ตามการขยายตัวที่เพิ่มขึ้น 1.3% ในไตรมาสก่อน ในขณะที่ภาคการลงทุนรวมลดลงไป 2.4% ซึ่งปรับตัวดีขึ้นจากการหดตัวที่ 8.0% ในไตรมาสที่ 2 การลงทุนจากภาคเอกชนลดลงไป 10.7% เนื่องจากสินค้าประเภทเครื่องจักรมีการลงทุนลดลงถึง 14.0% ในทางกลับกัน การลงทุนของภาครัฐขยายตัวเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก โดยเพิ่มขึ้น 18.5% สิ่งนี้ได้รับแรงหนุนหลักจากการขยายตัวมากถึง 18.4% ในภาคสินค้าเครื่องจักรสาธารณะ และ 18.6% ในภาคการก่อสร้างสาธารณะ ภาคการส่งออกนำเข้าสินค้าและบริการลดลงไป 23.5% และ 20.3% ตามลำดับ การลดลงด้านความต้องการด้านสินค้าอุตสาหกรรมเกษตรและด้านการผลิตทั้งโลกยังคงส่งผลกระทบต่อการส่งออกสินค้า ซึ่งลดลง 7.7% กำลังซื้อในประเทศที่อ่อนแอลงและความต้องการจากภาคเอกชนที่ต่ำ ส่งผลให้การนำเข้าสินค้าลดลงไป 17.0%
ในเดือนกันยายน ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจ (BSI) เพิ่มขึ้นเป็นเดือนที่ 5 ติดต่อกัน แตะระดับที่ 47.5 เมื่อดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจเพิ่มขึ้น แต่ยังคงต่ำกว่าเกณฑ์ 50% สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่าความเชื่อมั่นทางธุรกิจได้เพิ่มขึ้น แต่ยังคงอ่อนแอเนื่องจากผู้ตอบแบบสอบถามจำนวนมากระบุว่าความเชื่อมั่นทางธุรกิจของพวกเขายังต่ำกว่าเดือนก่อน ในทางกลับกัน ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจที่คาดไว้ในช่วง 3 เดือนถูกบันทึกไว้ที่ 51.1 สิ่งนี้บ่งชี้ว่าผู้ตอบแบบสอบถามคาดว่าสภาพธุรกิจจะปรับตัวดีขึ้น แต่มีความเชื่อมั่นที่ต่ำกว่าช่วงก่อนโควิด-19
อุปทาน
ตามผลการวิจัยจากไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย พบว่าอุปทานรวมเพิ่มขึ้น 0.6% Q-o-Q อยู่ที่ 5.41 ล้าน ตร.ม. หลังจากการเสร็จสมบูรณ์ของอาคารสำนักงานใหม่ 3 แห่ง จากปริมาณอุปทานใหม่จำนวน 30,900 ตร.ม. มีเพียง 5,700 ตร.ม. เท่านั้นที่เพิ่มเข้าสู่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และไม่มีการถอดถอนอาคารเก่าเป็นไตรมาสที่ 6 ติดต่อกัน
กราฟที่ 1
อุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพ
ตร.ม.
อุปทานในอนาคต
ตามข้อมูลการคาดการณ์ในปัจจุบัน คาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานเพิ่มเข้าสู่ตลาดอีก 73,400 ตร.ม. ก่อนสิ้นปีนี้ โดยประมาณ 71% หรือ 52,400 ตร.ม. ของอุปทานใหม่ที่คาดการณ์ไว้ในช่วงเวลานี้จะตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดในอัตราประมาณ 159,000 ตร.ม. ในแต่ละปี หากเปรียบเทียบการเปิดตัวในไตรมาสที่ 4 จนถึงปี 2569 โดยดำเนินการตามแผนที่วางไว้ ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯจะเติบโตขึ้นประมาณ 1.48 ล้าน ตร.ม. หรือเฉลี่ยที่ 236,541 ตร.ม. ต่อปี (โดยคำนวนเฉพาะส่วนที่เพิ่มเข้ามาและไม่นับส่วนที่ถอนออก)
อัตราการเติบโตของอุปทานในช่วงนี้แสดงข้อมูลที่เอนเอียงไปทางช่วงปีก่อนๆ คาดการณ์ว่าจะมีอุปทานใหม่เพิ่มเข้ามาประมาณ 1.08 ล้าน ตร.ม. ภายในปี 2566 ซึ่งอาจสร้างความกดดันให้ทั้งค่าเช่าและการครอบครองลดลงในช่วงสั้นๆ เว้นแต่อุปสงค์จะปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว นอกจากนี้ ยังอาจเป็นไปได้ว่าการก่อสร้างที่เกิดความล่าช้าเนื่องจากโควิด-19 และการเพิ่มขึ้นของการถอดถอนอาคารเก่าอาจลดผลกระทบของอุปทานส่วนเกินที่อาจเกิดขึ้นในตลาดในระดับที่ค่อยเป็นค่อยไปและขอบเขตจำกัด
กราฟที่ 2
อุปทานในอนาคตของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพ
ตร.ม.
อุปสงค์
กิจกรรมการเช่าในตลาดมีจำกัด เนื่องจากมีอัตราดูดซับรวมอยู่ที่ 45,000 ตร.ม. โดยลดลงจาก 74,800 ตร.ม. ตามที่บันทึกไว้ในไตรมาสก่อน สถิติล่าสุดยังต่ำกว่าอัตราดูดซับเฉลี่ยต่อไตรมาสในช่วง 10 ปี โดยลดลงถึง 33% อยู่ที่ 67,400 ตร.ม. นอกเหนือจากกิจกรรมการเช่าที่มีจำกัด พื้นที่จำนวนมากถูกคืนกลับสู่ตลาดเนื่องจากมีปริมาณผู้เช่าย้ายออก โดยคิดเป็นจำนวนพื้นที่มากถึง 96,200 ตร.ม. เมื่อรวมกัน ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้การดูดซับสุทธิลดลงไปอีกถึง – 49,700 ตร.ม. ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดที่ถูกบันทึกไว้ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ในปีนี้พื้นที่สุทธิจำนวน 78,185 ตร.ม ถูกคืนกลับสู่ตลาดในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2563 สิ่งนี้แตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัดกับการเติบโตของอุปทานจำนวน 179,271 ตร.ม. จากในช่วงเดียวกัน ซึ่งบ่งชี้ถึงช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ที่กว้างขึ้นไปอีก ส่งผลให้พื้นที่ที่ถูกครอบครองทั้งหมดลดลง 1.1% Q-o-Q อยู่ที่ 4.67 ล้าน ตร.ม. บริษัทต่างๆ ยังคงดำเนินการตามกลยุทธ์ด้านอสังหาฯที่ถูกพิจารณามาเป็นอย่างดีแล้ว จึงไม่น่าแปลกใจเลยที่บริษัทเหล่านี้เลือกที่จะลดการใช้พื้นที่ลงอันเป็นมาตรการการประหยัดต้นทุน เนื่องจากผลกระทบของโควิด-19 ยังคงสร้างความอ่อนแอต่อกิจกรรมทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง และบริษัทหลายแห่งอาจต้องปิดกิจการและออกจากตลาดเป็นจำนวนมากขึ้น ที่น่าสนใจ คือ ปริมาณความสนใจในพื้นที่สำนักงานมีเพิ่มขึ้นผ่านการเช่าช่วง เนื่องจากการเช่าช่วงมีความยืดหยุ่นในการเช่ามากกว่า รวมถึงค่าเช่าที่ถูกกว่า และสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีพร้อมใช้อยู่แล้ว แม้ว่าหลักการปฏิบัตินี้จะถูกจำกัดเป็นอย่างมากจากเจ้าของอาคารในอดีต แต่ในขณะนี้ เจ้าของอาคารจำนวนมากอาจให้ความเปิดกว้างในทางเลือกนี้ในอนาคต เนื่องจากพวกเขาจะต้องเผชิญกับความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าปัจจุบันจะย้ายออกจากอาคาร โดยจะมีโอกาสด้านการทดแทนผู้เช่าในอนาคตน้อยลง
ทั้งนี้ สะท้อนให้เห็นถึงระดับการเช่าที่ลดลงเป็นอย่างมาก อัตราการครอบครองตลาดลดลง 1.4% Q-o-Q อยู่ที่ 86.2% โดยนับเป็นการลดลงติดต่อกันเป็นไตรมาสที่ 6 ซึ่งส่งผลให้ระดับการครอบครองอยู่ในจุดต่ำสุดนับตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2555 นอกจากนี้ ยังต่ำกว่าอัตราการครอบครองเฉลี่ยในช่วง 10 ปี ที่ 90% แม้ว่าในช่วงแรกจะส่งผลกระทบต่ออาคารเกรดสูงในระดับที่มากกว่าในไตรมาสก่อน แต่การชะลอตัวของตลาดส่งผลกระทบต่อการครอบครองอาคารในทุกประเภทในไตรมาสที่ 3 อัตราการครอบครองลดลงไป 1.4% Q-o-Q สำหรับอาคารเกรด A และ B และ 1.3% สำหรับอาคารเกรด C โดยอาคารทุกประเภทแสดงประสิทธิภาพต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในระยะยาว
อัตราการครอบครองตลาดลดลงไป 1.3% สำหรับอสังหาฯที่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และ 1.4% สำหรับอสังหาฯที่ตั้งอยู่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ จนถึงขณะนี้ ทำเลที่ดูเหมือนจะมีการฟื้นตัวมากที่สุดอยู่ในเขตบางนา เนื่องจากอัตราการครอบครองลดลงเพียง 0.3% ในขณะที่ทำเลอื่นๆ ลดลงไปอย่างน้อย 1% แต่อย่างไรก็ตาม เขตบางนายังเป็นทำเลที่อ่อนแอที่สุด เนื่องจากมีการครอบครองอุปทานสำนักงานเพียง 75%
กราฟที่ 3
ไดนามิกส์ระหว่างอุปทาน-อุปสงค์ของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพ
ตร.ม.
กราฟที่ 4
อัตราการครอบครองพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ โดยแบ่งตามเกรด
อัตราค่าเช่า
ค่าเช่าเริ่มได้รับแรงกดดันเชิงลบอย่างหนัก เนื่องจากราคาเสนอเช่าเฉลี่ยลดลงไปเป็นประจำทุกไตรมาสเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2554 ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยลดลงไป 0.3% อยู่ที่ 794 บาท/ตร.ม./เดือน การเพิ่มขึ้นของค่าเช่าที่ 1.2% Y-o-Y ค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้นเป็นประจำทุกปีแม้ว่าจะอยู่ในระดับที่ช้ากว่าอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปีในช่วง 10 ปี ที่ 3.9%
ค่าเช่าสำหรับอสังหาฯที่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ลดลง 0.3% Q-o-Q สำหรับในทั้ง 3 เขต ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยลดลงจากไตรมาสก่อน มีเพียงเขตเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุเท่านั้นที่มีอัตราการเติบโตของค่าเช่าติดลบทุกปี โดยราคาเสนอเช่าเฉลี่ยลดลง 0.7% จากไตรมาสที่ 3 ปี 2562 ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ ลดลง 0.1% Q-o-Q สำหรับค่าเช่าในเขตเพชรบุรี-พระราม 9- รัชดาภิเษกเพิ่มขึ้น 1.0% Q-o-Q และ 2.3% Y-o-Y ทำให้ทำเลเป็นพื้นที่เดียวที่มีการเติบโตของค่าเช่าเป็นบวก นอกจากนี้ ทำเลนี้ยังเป็นทำเลเดียวที่มีอัตราการครอบครองสูงกว่า 90% อย่างไรก็ตาม การครอบครองที่ลดลงไป 2.2% ในไตรมาสนี้ ชี้ให้เห็นว่าพื้นที่ดังกล่าวกำลังเผชิญกับแรงกดดันเชิงลบที่เพิ่มขึ้นและการเติบโตของค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นอาจไม่ยั่งยืนต่อไปในอนาคต
กราฟที่ 5
ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ โดยแบ่งตามเกรดอาคาร
บาท/ตร.ม./เดือน
ตารางที่ 1
ตัวชี้วัดรายเขตของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ
ภาพรวมตลาด
ต่อเนื่องมาจากไตรมาสที่ 2 บริษัทจำนวนมากได้ลดรายจ่ายด้านอสังหาฯลง ไม่ว่าจะโดยการคืนพื้นที่บางส่วนให้กับเจ้าของอาคาร แสวงหาผู้เช่าช่วง หรือย้ายสำนักงานไปยังที่ตั้งอื่น สิ่งเหล่านี้สะท้อนให้เห็นได้จากอัตราการดูดซับสุทธิที่อยู่ในระดับต่ำในทศวรรษ การย้ายที่ตั้งเป็นค่าใช้จ่ายในการลงทุนที่มีราคาแพง ดังนั้น การลดขนาดพื้นที่จึงน่าจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่าสำหรับผู้ครอบครองส่วนใหญ่ภายใต้ข้อจำกัดทางการเงิน เว้นแต่พวกเขาจะสามารถหาพื้นที่ที่รองรับการดำเนินธุรกิจได้ในอัตราที่น่าดึงดูด ทางออกหนึ่งที่เริ่มเกิดขึ้น คือ การปล่อยเช่าช่วงในพื้นที่สำนักงานที่มีเงื่อนไขการเช่าที่ยืดหยุ่นและในอัตราค่าเช่าที่แข่งขันได้ อย่างไรก็ตาม ยังคงต้องคอยดูต่อไปว่าการเช่าช่วงในพื้นที่สำนักงานจะถูกนำใช้อย่างกว้างขวางในตลาดที่เคยจำกัดการปฎิบัติดังกล่าวในอดีต ในขณะที่ การเช่าช่วงสามารถช่วยให้เจ้าของอาคารรักษารายได้ค่าเช่าที่คงที่ได้ในช่วงเศรษฐกิจที่ชะลอตัวนี้ แต่การปฏิบัตินี้อาจกลายเป็นดาบสองคมหากส่งผลให้เกิดการแข่งขันกันมากขึ้นในการดึงดูดผู้เช่าระหว่างพื้นที่สำนักงานที่มีอยู่และพื้นที่เช่าช่วง นอกจากนี้ ยังอาจนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของ ‘ชโดว์ สเปส’ (พื้นที่เช่าบางส่วนที่ผู้เช่าไม่ได้ใช้งาน) ซึ่งบดบังระดับอัตราการครอบครองที่แท้จริง
เนื่องจากผลกระทบของโควิด-19 และเศรษฐกิจที่ชะลอตัวแสดงความชัดเจนมากขึ้นในไตรมาสที่ 3 ในขณะนี้ เรามองเห็นสัญญาณของการครอบครองและค่าเช่าที่ลดลง ซึ่งจะเปลี่ยนดุลยภาพของตลาดให้กลายเป็นตลาดของผู้เช่ามากขึ้น สำหรับในช่วงที่เหลือของปี ตลาดจะยังคงความสมดุล ตลาดของผู้เช่าอาจเกิดขึ้นนับตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นไป เนื่องจากจะมีการเพิ่มอุปทานเข้ามาในตลาดอีกค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในช่วง 3 ปีข้างหน้า เจ้าของอาคารจะต้องแข่งขันกันในด้านค่าเช่าและสิ่งจูงใจที่ไม่ใช่ตัวเงินเพื่อคงรักษาจำนวนผู้เช่า โดยเน้นไปที่สิ่งจูงใจที่ให้ความสำคัญด้านสุขภาพ, ความปลอดภัย และความเป็นอยู่
กราฟที่ 6
วัฏจักรการเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพ
