วิกฤติห่างชั้น‘ต้มยำกุ้ง’ กูรูฟันธง… คอนโดโลว์ไรส์กลางเมืองยังปัง

ฟันธงเศรษฐกิจ โลกถดถอยปี 2562 ลูกโป่งไม่แตกง่ายห่างชั้นต้มยำกุ้ง 40 ยันคอนโดฯโลว์ไรส์กลางเมือง-แนวราบ-ท่องเที่ยวยังไปได้ รถไฟ 3 สนามบิน-อู่ตะเภา ดันลงทุน ด้านนักวิเคราะห์ มองครึ่งปีแรกยอดขายมากถึง 2.4 หมื่นหน่วย

แม้เศรษฐกิจโลกซวนเซจากการสู้รบทางการค้า สงครามค่าเงินของประเทศมหาอำนาจ กำลังซื้อจีนหล่นหายฟาดหางมายังตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยท่ามกลางปัจจัยลบธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คุมเข้มสินเชื่อ แต่ในวิกฤติย่อมมีโอกาส ผู้ประกอบการปรับตัวสินค้า สถาบันการเงินระมัดระวัง ไม่ให้ซํ้ารอยวิกฤตการณ์ต้มยำกุ้งปี 2540 สะท้อนจากตัวเลขซื้อขายที่อยู่อาศัยครึ่งปีแรก ยังมากถึง 24,000 หน่วย ขณะการขับเคลื่อนโครงสร้างพื้นฐานรัฐ เขตพัฒนาเศรษฐกิจภาคตะวันออกหรืออีอีซี ยังเป็นความหวัง

นายพรนริศ ชวนไชย-สิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ในเวทีสัมมนา PROPERTY FOCUS 2019 หัวข้อ อสังหาฯพลิกเกมรุก จับโอกาสทอง จัดโดยหนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจระบุถึงภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยไทยว่า ภาพรวม 7 เดือนแรกของปี 2562 ไม่ได้น่ากังวลอย่างที่มีกระแสข่าวออกมา เพราะเมื่อเทียบวิกฤติฟองสบู่ปี 2540 สถาน การณ์ปัจจุบันเบาบางกว่ามากเพราะเมื่อเจาะลึกรายเซ็กเมนต์ เช่น กลุ่มคอนโดฯ โลว์ไรส์ใจกลางเมืองยังไปได้ เช่นเดียวกับแนวราบในบางจังหวัดผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการ หรือเปลี่ยนทำเลพัฒนา โดยอาศัยฐานข้อมูล(Data base) ช่วยในการวิเคราะห์

นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัดที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เจาะลึกตัวเลข ซื้อ-ขายอสังหาฯครึ่งปีแรกจำนวน 2.4 หมื่นหน่วยถือว่าไม่น่ากังวล จากยอดซื้อ-ขายปกติที่จะเกิดขึ้นตลอดทั้งปีเฉลี่ย 4-5 หมื่นหน่วย

แม้มีสัญญาณน่ากังวลจากนักลงทุนต่างชาติหายไป ปัจจัยเงินบาทแข็งค่าทำให้ความน่าสนใจลงทุนอสังหาฯ ลดลง ต้องจ่ายเงินเพิ่มนับ 12% ขณะที่ตัวเลือกด้านการลงทุนอสังหาฯ ไม่ได้มีความน่าสนใจแค่ในไทย เงินปอนด์ที่อ่อนค่า ทำให้นักลงทุนอสังหาฯ บางส่วน ย้ายเม็ดเงินไปลอนดอนประเทศอังกฤษแทน ตลาดไทยจึงต้องพึ่งพากำลังซื้อคนไทย ซึ่งเป็นเรียลดีมานด์เป็นหลัก

ทั้งนี้ ยืนยันว่าจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง หรือเหลือขายในตลาด ไม่ได้สร้างปัญหาให้กับตลาดแต่อย่างใด ยังคงเดินหน้าต่อได้ โดยเฉพาะบางทำเลที่มีดีมานด์ และซัพพลายน้อย เช่นสุขุมวิท รามคำแหง เป็นต้น

ด้านนายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์พรีเมียมเพื่อการลงทุน ระบุว่าด้วยโปร ดักต์หลักของบริษัทที่มีความชัดเจนในกลุ่มลูกค้าและทำเล ทำให้สามารถประคองการเติบโตได้แต่ไม่ปฏิเสธสถานการณ์เศรษฐกิจโลก ส่งผลให้ตั้งแต่ช่วงปลายปี 2561 เริ่มเห็นสัญญาณการหายไปของลูกค้าต่างชาติ ซึ่งหลักๆ เป็นกลุ่มจีน ฮ่องกง (80%) จนถึงปัจจุบัน พบกำลังซื้อดังกล่าวหายไปมากกว่าครึ่งขณะที่เรื่องมาตรการแอลทีวี ทำให้กลุ่มเก็งกำไร กู้ได้น้อยลง 

จึงไม่มั่นใจในการลงทุน ก็ทำให้กลุ่มดังกล่าวแทบจะหายไปจากตลาด ฉะนั้น โครงการที่ขายได้ มักเป็นโครงการที่เน้นเรียลดีมานด์ทั้งที่ซื้ออยู่เองและลงทุนระยะยาวเท่านั้น สะท้อน ภาพรวมตลาดกรุงเทพฯ ช่วง 7 เดือน อยู่ในช่วงชะลอตัว แต่ไม่ได้เลวร้ายเหมือนภาพที่เกิดขึ้น เพราะหลายรายปรับตัวทัน

“ครั้งนี้ยังเชื่อว่าไม่ใช่วิกฤติ ตลาดยังเดินต่อได้ เป็นเพียงภาวะชะลอตัวจากตลาดโลก บวกกับแอลทีวี สุดท้ายต้องมีการปรับเปลี่ยน หาทางหนีทีไล่ เพราะทุกคนมีกลยุทธ์ ทุกเซ็กเมนต์มีทางออก ไม่ได้ตายหมด”

นายชนินทร์ ยังกล่าวว่า โอกาสของตลาดอสังหาฯ ที่มีความเป็นไปได้ และเห็นโอกาสการเติบโตคือ อสังหาฯในเชิงท่องเที่ยว ทำเลภูมิภาค โดยเฉพาะ 3 จังหวัด อีอีซี หลังจากรัฐลงเม็ดเงินมากกว่า 1 ล้านล้านบาท ไม่นับรวมแผนพัฒนานิคมอุตสาหกรรม และโครงสร้างพื้นฐาน รถไฟความเร็วสูง แผนขยายสนามบินอู่ตะเภา เป็นต้น ซึ่งปัจจัยเหล่านั้นจะช่วยส่งเสริม
ธุรกิจอสังหาฯอย่างมาก

นายอุตตม สาวนายน รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวปาฐกถาพิเศษ ในหัวข้อทิศทางนโยบายเศรษฐกิจ กับทิศทางอสังหาริมทรัพย์ ในเวทีสัมมนา “อสังหาฯพลิกเกมรุก จับโอกาสทอง” จัดโดยหนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ มีความสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศ และคุณภาพชีวิตของประชาชนอย่างมาก ฉะนั้นแม้มีวิกฤติก็
จำเป็นต้องเดินต่อ ขณะเดียวกัน ขอให้ผู้ประกอบการเร่งปรับตัว เพื่อให้สอดรับกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนไปเช่น การหาตลาดใหม่ๆ เป็นต้น

“อสังหาฯ เป็นกุญแจสำคัญ ชี้วัดว่าเศรษฐกิจจะขึ้น หรือ ลง ฉะนั้นต้องก้าวต่อไปให้ได้ โดยใช้บทเรียนวิกฤติปี 2540 มาศึกษา เพราะเชื่อแบงก์ชาติเอง มีเหตุผลในการออกมาตรการ และที่ผ่านมามีสัญญาณที่ดี หลังจากเริ่มเห็นผู้ประกอบการหลายรายปรับตัวได้ดี แต่เห็นปรับตัวได้ดีตั้งแต่ไตรมาสแรกจนถึงปัจจุบัน เช่นเดียวกับกลุ่มลูกค้า เริ่มมีความเข้าใจมากขึ้น ยืนยันจะติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด”

แม้ที่ผ่านมา หลายหน่วยงานพยายามหามาตรการมากระตุ้นเฉพาะหน้า เช่น ธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศลดอัตราดอกเบี้ย เพื่อบรรเทาผลกระทบที่เกิดขึ้น ขณะเดียวกันรัฐอยู่ระหว่างหามาตรการในการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะยาว เพื่อส่งเสริมการขยายตัวของเศรษฐกิจในอนาคต

“เม็ดเงินกว่า 3 แสนล้านบาท สำหรับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะแรก คาดจะช่วยเหลือได้ตั้งแต่ประชาชนฐานราก กลุ่มเกษตรกรผ่านการลดเงินต้นคงดอกเบี้ยเช่นเดียวกับมาตรการเชิงท่องเที่ยว ชดเชยเงินคืน 15% ในวงเงิน 3 หมื่นบาท คาดจะช่วยกระตุ้นการจับจ่ายใช้สอย ก่อให้เกิดการหมุนเวียนของเม็ดเงินในระบบตามมา ส่วนกลุ่มเอสเอ็มอี จะได้รับการช่วยเหลือหมื่นล้านบาทในกองทุน ดอกเบี้ย 1% ต่อปี เพื่อให้สามารถลงทุนสานต่อธุรกิจได้”

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันประเทศอยู่ในห้วงที่มีความสำคัญอย่างยิ่ง หลังจากเพิ่งผ่านพ้นการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ที่มาจากการเลือกตั้ง และมีความหลากหลายของพรรคร่วมรัฐบาลหลายพรรค แต่ยืนยันว่ารัฐบาลจะสามารถขับเคลื่อนประเทศได้ในทุกด้าน โดยเฉพาะด้านเศรษฐกิจ ซึ่งขณะนี้รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะแรก วงเงินกว่า 3 แสนล้านบาท เพื่อมาบรรเทาผล
กระทบที่เกิดขึ้นกับเศรษฐกิจภายในประเทศแล้ว หลังจากที่ผ่านมา ไทยได้รับผลพวงความเดือดร้อนจากกรณีประเทศขนาดใหญ่ จีน ญี่ปุ่น และสหรัฐฯ ขัดแย้งกัน ทำให้ภาพรวมเศรษฐกิจโลกถดถอย ขณะที่ล่าสุดสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ และกระทรวงการคลัง เพิ่งออกมาสะท้อนในทิศทางเดียวกัน ว่าไทยได้รับผลกระทบอย่างมากจากสถานการณ์ดังกล่าว คาดจีดีพีปี 2562 เติบโตประมาณ 3% เท่านั้น เพราะพบ 2 ไตรมาสที่ผ่านมา ภาคการส่งออกหดตัว การบริโภคภาคเอกชนเติบโตชะลอตัวลง เช่นเดียวกับภาคการลงทุน ภาคการกษตร และภาคอุตสาหกรรมไทยติดลบ

ที่มา : https://www.thansettakij.com/content/407954

หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,499 วันที่ 25-28 สิงหาคม 2562