ภาษีที่ดินฯ สบช่องพลิกคอนโดล้นปล่อยเช่าลดภาษี

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดีเดย์ 1 ส.ค.ปีนี้ เปิดช่องนักอสังหาฯ ดึงสต็อกเก่าปรับเป็นปล่อยเช่า ลดภาระภาษีจากล้านละ 3 พัน เหลือล้านละ 200 นายกฯอาคารชุดไทย ชี้อสังหาฯปีนี้ทรงตัว หลังโควิด-19 ซ้ำเติมคอนโดขายต่างชาติ ชี้“ครึ่งปีหลัง”ส่อฟื้นหากคลี่คลาย

ในงานสัมมนาใหญ่ประจำปี 2563 “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2020” เมื่อวันที่ 25 ก.พ.ที่ผ่านมา จัดโดย 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ในหัวข้ออภิปราย “นโยบาย กฎหมาย กฎระเบียบ และข้อบังคับที่มีผลต่อธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2563″

นายชุมพล สุวรรณกิจบริหาร เลขานุการกรม สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) กระทรวงการคลัง กล่าวว่า จะไม่มีการเปลี่ยนหรือเลื่อนกำหนดประกาศใช้พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ที่กำหนดบังคับใช้จริงในวันที 1 ส.ค.2563 หลังจากเลื่อนมาแล้ว 4 เดือนเพื่อร่างกฎหมายลูกให้รองรับการบังคับใช้ เพราะเป็นกฎหมายด้านภาษีเดียวที่เหลืออยู่ในการนำมาบังคับใช้ หลังจากยกเลิกกฎหมาย ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 และภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508

ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัย ทั้งคอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรรที่ยังขายไม่หมดจะได้รับการลดการจัดเก็บภาษี 90% เป็นเวลา 2 ปี (ตั้งแต่ปี 2563-2564) ขณะที่ทรัพย์ที่ธนาคารซื้อมาจากการขายทอดตลาดทรัพย์สินทรัพย์ (NPA) จะได้รับการลดหย่อน 50% เป็นเวลา 5 ปีตามประกาศในราชกิจจานุเบกษา

คอนโดล้นปล่อยเช่าลดภาระภาษี

ขณะเดียวกัน ในเวทีอภิปราย ยังมีคำถามจากผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มองเห็นโอกาสจากโครงสร้างภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว นำคอนโดส่วนที่เหลือขายมาปรับเป็นการปล่อยเช่ารายเดือน ที่จะได้รับการจัดเก็บภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย 0.02% ของมูลค่าสินทรัพย์ หรือมูลค่าสินทรัพย์ 1 ล้านบาทจะเสียภาษี 200 บาท แทนการจัดเก็บภาษีในที่อยู่อาศัยเพื่อรอการขาย ที่จะถูกจัดเก็บภาษีในประเภทอื่นๆอัตรา 0.3% ของมูลค่าสินทรัพย์ หรือมูลค่าสินทรัพย์ 1 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีในอัตรา 3,000 บาท

ทั้งนี้นายชุมพล อธิบายในประเด็นนี้ว่า กฎหมายดังกล่าวยังถือเป็นการตีความการจัดเก็บภาษีตามการใช้ประโยชน์ของที่ดินเป็นหลัก เช่น การขออนุญาตเป็นที่อยู่อาศัยก็ได้รับการตีความการจัดเก็บตามที่อยู่อาศัย แม้จะเป็นคอนโดที่นำมาปล่อยเช่าก็จะถูกตีความเป็นที่อยู่อาศัย

“ยอมรับว่ากฎหมายยังพิจารณาตามนิยามของการใช้ประโยชน์ของที่ดินเป็นหลัก ไม่มีสิทธิ์ก้าวเข้าไปพิจารณาด้านความเท่าเทียม และรูปแบบการทำธุรกิจของผู้ประกอบการ”

นายกฯคอนโดระบุเป็นทางเลือกที่ดี

นางสาวอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บมจ.ริชี่เพลซ 2002 และนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวเสริมว่า แนวคิดของการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ได้เปิดช่องให้คำนวณการใช้ประโยชน์คอนโด หรือตึกร้าง ที่จะต้องเสียภาษีที่สูง จึงต้องนำมาพัฒนาปล่อยเช่าเป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นทางเลือกที่ดีในการนำสินทรัพย์ที่มีอยู่มาพัฒนาให้กับผู้เช่าและหาโอกาสในการขาย

“แนวคิดนี้อาจจะเหมาะกับอาคารหรือคอนโดที่เปิดโครงการมานานและยังเหลือสต็อกขายไม่ออกจะนำมาปล่อยเช่า สร้างรายได้แทนการเสียภาษีสูงหากปล่อยทิ้งไว้ โดยกลุ่มเป้าหมายอาจจะเป็นนักลงทุน แต่จะต้องขายในราคาถูก จึงไม่เหมาะกับโครงการใหม่ที่ยังมีโอกาสขาย และโครงการใหม่ยังได้รับการยกเว้นภาษี 3 ปีในช่วงที่โครงการยังขายไม่หมด”

นายกสมาคมอาคารชุดไทย ยังกล่าวในการอภิปรายหัวข้อแนวโน้มภาวะตลาดอสังหาฯในปี2563 ว่า ภายใต้ปัจจัยลบสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทำให้การเปิดตัวโครงการลดลงเพื่อระบายคอนโดพร้อมโอน ทำให้เกิดการแข่งขันรุนแรงด้านสงครามราคา คอนโดใหม่จะจับตลาดกลาง-ล่าง ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาฯจะคุมค่าใช้จ่ายเข้มข้น เพราะกำไรบางลง ต้นทุนไม่ลดลง จึงเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือลงทุน

“จากการประเมินสถานการณ์ปีนี้คาดว่าครั้งปีหลังเมื่อสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย ตลาดจะกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง เพราะคนมีกำลังซื้อแต่ขาดความเชื่อมั่น ”

“คอนโด”ถูกโควิด-19ซ้ำเติม

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ท่ามกลางพายุฝนอสังหาฯ บางเซกเมนต์อาจจะได้รับผลกระทบจากไวรัสโควิด -19 โดยเฉพาะกลุ่มคอนโด เนื่องจากกลุ่มนักลงทุนต่างประเทศหายไปนานกว่าปกติ แต่ในวิกฤติยังมีโอกาส ผู้ประกอบการต้องหาให้เจอ และถือเป็นช่วงเวลาในการเตรียมตัวตั้งรับเมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัว อาทิ การอบรมพนักงาน ปรับองค์กรให้พร้อมรับมือเมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัว

“ดีเวลลอปเปอร์ต้องทำตัวเป็นต้นหญ้าท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจ ขณะที่รัฐบาลควรกระตุ้นให้คนที่มีเงินลงทุนซื้อบ้านหลังที่สองจะเป็นส่วนหนึ่งการกระตุ้นเศรษฐกิจ”

หันโฟกัสตลาดในประเทศ

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าว ปี 2563 หากเทียบกับวิกฤติ 2540 สถานการณ์เศรษฐกิจในประเทศยังดี แต่รอจังหวะเวลาว่าสถานการณ์โควิด -19 คลี่คลาย สภาพวันนี้เหมือนพักร้อน ผู้ประกอบการต้องมองหาช่องทางหากินในประเทศก่อน เพราะลูกค้าต่างประเทศไม่มี ภาพรวมอสังหาฯ ยังไปต่อได้ รอดูสถานการณ์ หากจีนฟื้นตัวเร็ว ครึ่งปีหลังเดินหน้าต่อ แต่หากสถานการณ์ลากยางไปไตรมาส 3 จะกระทบตลาดอสังหาฯทั้งปี

“สถานการณ์การลงทุนในอสังหาฯในปัจจุบันมีความร้อนแรงลดลงเมื่อเทียบกับในอดีต เนื่องจากปัจจัยหลายด้านทั้งภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจดังนั้นรัฐบาลควรออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯในระดับ3-5ล้านบาทเพื่อเป็นกลไกลในการกระตุ้นเศรษฐกิจ แทนที่จะเป็นกลุ่มผู้ที่มีรายได้น้อยที่มีปัญหาการถูกปฎิเสธสินเชื่อ”

ด้านนายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี 2563ว่า ปริมาณที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่คาดว่า จะมีจำนวน 111,471 หน่วย โดยเป็นบ้านจัดรร สัดส่วน45.0 % คอนโด 55% หรือมีประมาณ 94,750 – 122,617 หน่วย คาดการณ์แย่ที่สุด(Worst) เป็นไปได้ที่สุด (Base) เพิ่มขึ้น 12.5% และดีที่สุด (Best) เพิ่มขึ้น 23.7%

ที่มา : www.bangkokbiznews.com