คำถามมากมาย ที่เกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ ตลาด และ การลงทุน ไม่ว่าจะในสถานการณ์เศรษฐกิจแบบไหน ตอนไหน
- ในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ จะลงทุนอะไรดี ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ดีมั๊ย มีตัวเลือกอะไรบ้าง ความเสี่ยงเป็นอย่างไร?
- ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันเป็นอย่างไร น่าลงทุนแค่ไหน ผลตอบแทนเป็นอย่างไรบ้าง?
- และอีกมากมายหลายคำถาม คล้ายๆ กัน ไม่ว่าภาวะเศรษฐกิจ ตลาด ขาขึ้นหรือขาลง เราก็จะพบว่า มีคำถามเกี่ยวกับการลงทุนตลอดเวลา
นักลงทุน ในตลาดทุกประเภท รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ นั้นก็มีหลายกลุ่ม หลายระดับ ทั้งที่มีความรู้มาก ปานกลาง และน้อยต่างกันไป การที่จะเขียนบอกเล่าเพื่อให้ทุกคนมีความรู้ ความเข้าใจเหมือนกันหมดนั้นคงเป็นไปได้ยาก ข้อเขียนนี้จึงตกลงว่าเอากลางๆ ค่อนไปทางคนที่มีความรู้น้อย คนที่มีความรู้มากแล้วอาจจะเห็นว่าไม่ได้อะไรมากนักก็อย่าว่ากัน
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็คล้ายกับการลงทุนประเภทอื่นที่ผู้ลงทุนต้องมีความรู้และเงินทุน คือ
- ต้องมีเงินทุน ไม่ว่าจะเป็นเงินตนเองหรือเงินกู้
- ผู้ลงทุนต้องมีความรู้ ความเข้าใจ ในตลาดที่จะลงทุนดีพอควร การไม่มีความรู้ในธุรกิจและตลาดที่มากพอ ย่อมจะส่งผลกระทบต่อการลงทุน และการลงทุนนั้นก็อาจจะมีความเสี่ยงที่สูงกว่าที่ควรจะเป็น
- มีต้นทุนทางการเงิน ไม่ว่าจะเป็นเงินตนเองหรือต้องกู้ยืมเงินลงทุนนั้นมาหรือไม่
- มีความเสี่ยงในการลงทุน ซึ่งเป็นเรื่องปกติในการลงทุนทุกประเภท แต่จะเสี่ยงมากหรือน้อยก็จะขึ้นกับความรู้ ความเข้าใจ และความสามารถในการวิเคราะห์ คัดเลือกทรัพย์สินที่ลงทุน รวมถึงการตัดสินใจในแต่ละช่วงเวลา ตามแต่กรณีไป
- ต้องทราบหรือสามารถคำนวณผลตอบแทนการลงทุนได้ หรือสามารถประมาณการได้ว่าจะได้ผลตอบแทนเท่าไร ซึ่งแน่นอนผู้ลงทุนต้องมีความรู้จึงจะสามารถประมาณการได้
ทางเลือกการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์
การลงทุนโดยตรง
ตัวอย่างเช่น นักลงทุนรายย่อย ก็อาจซื้อคอนโดให้เช่า ซื้อที่ดินรอขายเมื่อราคาเพิ่มขึ้น; หรือนักลงทุนรายใหญ่ มีเงินมากหน่อย ก็อาจสร้างอพาร์ตเมนต์ให้เช่า สร้างคลังสินค้าให้เช่า สร้างอาคารให้เช่า ซื้อที่ดินแปลงใหญ่รอเก็งกำไร
การลงทุนทางอ้อม
ตัวอย่างเช่น ซื้อหุ้นในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซื้อหน่วยลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ REITs ซึ่งเราจะไม่พูดถึง เพราะนักลงทุนรายใหญ่มีความรู้หรือสามารถหาข้อมูลหรือเข้าถึงแหล่งข่อมูลและความรู้ได้อย่างกว้างขวาง
ทางเลือกในการลงทุนโดยตรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนรายย่อย
- ซื้อคอนโด / ซื้อบ้าน ให้เช่า ซึ่งเป็นที่รับทราบกันโดยทั่วไป และเป็นตลาดที่มีคนเข้ามาลงทุนเมากพอควร
- ซื้อที่ดินเก็งกำไร รอราคาเพิ่มขึ้นแล้วขายทำกำไร
- ซื้อห้องชุดสำนักงานให้เช่า ซึ่งมีน้อยหรือเกือบไม่มีในตลาดปัจจุบัน เพราะไม่มีห้องชุดสำนักงานขาย ไม่มีดีเวลลอปเปอร์ พัฒนาโครงการห้องชุดสำนักงานเพื่อขาย
- ซื้อคอนโด บ้าน พูลวิลล่า ตากอากาศให้เช่ารายเดือน/รายวัน ซึ่งมีความยุ่งยากในการบริหารจัดการมากกว่าและตลาดมีขนาดเล็ก และมีความเสี่ยงสูง
- อื่นๆ เช่นซื้ออาคารพาณิชย์ให้เช่า ซื้อที่ดินให้เช่า ฯลฯ
- อีกทางเลือกหนึ่ง ซึ่งไม่ยุ่งยากนัก แต่ก็จะขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการของบุคคลอื่น คือการซื้อหน่วยลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs) แต่ก็จะขึ้นอยู่กับประเภทของกองทุน และทรัพย์สินที่กองทุนเลือกลงทุน และการบริหารจัดการของแต่ละกอง REITs เป็นสำคัญ ซึ่งกอง REITs ในอดีตหลายๆกอง ก็อาจสร้างประสบการณ์ทางลบให้แก่นักลงทุน เพราะทรัพย์สินที่เอามาตั้งกองคุณภาพไม่ดีพอ การบริหารมีความผิดพลาด หรือตลาดในทรัพย์สินประเภทนั้นอยู่ในช่วงขาลงเป็นต้น
กองทุน REITs คืออะไร ? แตกต่างจาก Property Fund อย่างไร ?
ผลตอบแทนในการลงทุน
เมื่อมีการลงทุนก็ต้องคาดหวังผลตอบแทน ซึ่งในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็สามารถคาดหวังผลตอบแทน ได้ 2 ลักษณะ คือ
- ผลตอบแทนการเช่า annual yield ซึ่งเป็นผลตอบแทนทางตรง โดยสามารถคำนวณได้ง่ายๆ โดยนำ รายได้รายปี มาหารด้วย ราคาซื้อ (ซึ่งอาจรวมต้นทุนค่าตกแต่ง) ก็จะสามารถหาผลตอบแทนการลงทุน(แบบง่ายๆ)ได้
R = I/V ; โดย R = Rate of Return หรือYield หรืออัตราผลตอบแทนการลงทุน;
I = Income หรือ Annual Income ซึ่งเป็นการนำเอารายได้รายปี (โดยประมาณ) โดยไม่หักค่าใช้จ่าย
V = Value มูลค่าทรัพย์สิน หรือมูลค่าเงินลงทุนในทรัพย์สินที่จ่ายไป หรือราคาซื้อรวมค่าใช้จ่าย ค่าตกแต่งต่างๆ เป็นต้นทุนที่ลงไป
การคำนวณโดยวิธีดังกล่าว เป็นการคำนวณหา Gross Yield หรือ Gross Return หรือผลตอบแทนการลงทุนแบบง่ายๆ (หยาบๆ) เป็นการคำนวณโดยนำประมาณการรายได้รายปีโดยไม่หักอัตราว่างและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง เช่นค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ค่า … อีกจิปาถะ ซึ่งจะไม่สะท้อนหรือให้ผลลัพธ์ที่แท้จริงในการลงทุน ไม่ใช่การคำนวณผลตอบแทนในการลงทุนที่ดี
การคำนวณอีกวิธีหนึ่ง โดยใช้สูตรเดียวกัน แต่เป็นการหา Net Yield โดยในการคำนวณ จะนำเอารายได้สุทธิรายปี หลังหักค่าใช้จ่ายต่างๆ มาเป็นตัวคำนวณแทน คือ รายได้รวมรายปี หักด้วยอัตราว่าง (vacancy rate) ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้าจ่าย ค่าซ่อมบำรุง (ถ้ามี) ค่าบริหารจัดการ เป็นต้น ซึ่งรายได้ที่นำมาคำนวณแทนที่จะเป็นรายได้รวม (Gross Income) แต่จะเป็นรายได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่าย ก็จะทำให้เราได้ผลตอบแทนการลงทุนที่แท้จริง เป็นรายได้จริงๆที่เราคาดหวังได้ เอาไปชำระหนี้เงินกู้ได้ (ถ้ากู้เงินมาลงทุน) เป็นวิธีการคำนวณหาผลตอบแทนการลงทุนที่เหมาะสม เอามาใช้งานได้จริงดีกว่าวิธีการแรก - Capital Gain การเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สิน จากการที่ผู้ลงทุนได้ถือครองทรัพย์สิน ซึ่งในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขาขึ้น นักลงทุนจำนวนมากก็ได้ผลตอบแทนจาก Capital again ที่สูงเช่นกัน แต่ในขณะที่ในช่วงตลาดขาลงในช่วง1-2 ปีที่ผ่านมา อาจมีนักลงทุนจำนวนมากเช่นกันที่อาจขาดทุน (ถ้าขาย) จากการซื้อทรัพย์สินในช่วงก่อนโควิด 19 ระบาด เพราะหลังจากนั้นไม่นานก็มีดีเวลลอปเปอร์ นำเอาห้องชุดหรือบ้านออกมาขายลดราคา
ในการคำนวณ Capital Gain นั้นก็มิใช่เรื่องที่ยากอะไร โดยมีวิธีการคำนวณแบบง่ายๆ ดังนี้
Capital Gain หรือ ผลตอบแทนจากมูลค่าเพิ่ม = (กำไรจากการขาย / ราคาซื้อ) x 100 = xx%
แต่ถ้าอยากรู้ว่าได้ปีละกี่เปอร์เซ็นต์ แบบง่ายๆ ก็ = (กำไรจากการขาย / จำนวนปีที่ถือครอง) / ราคาซื้อ) x 100 = xx% / ปี
ตัวอย่างการคิด Rental Yied และ Capital Gain
| ตัวอย่างการคำนวณผลตอบแทน | บาท |
|---|---|
| ราคาซื้อห้องชุด | 3,500,000 |
| ค่าตกแต่งห้องชุด | 200,000 |
| รวมต้นทุนซื้อ | 3,700,000 |
| การคำนวณผลตอบแทนรายปี กรณีปกติ ไม่คิดอัตราว่าง | บาท |
|---|---|
| ค่าเช่นรายเดือน | 18,000 |
| ค่าส่วนกลาง | 1,400 |
| รายได้รายเดือนสุทธิ | 16,600 |
| รายได้ต่อปี | 199,200 |
| หักค่าคอมมิชชั่น (นายหน้า) | 18,000 |
| รายได้ต่อปีสุทธิ | 181,200 |
| ผลตอบแทนรายปี | 4.90% |
| การคำนวณผลตอบแทนรายปี กรณีคิดอัตราว่าง | บาท |
|---|---|
| รายได้ต่อปีสุทธิ | 181,200 |
| อัตราว่าง (หลังจากครบสัญญาเช่น ผู้เช่าย้ายออก) | 15% |
| รายได้ต่อปีสุทธิ หลังหักอัตราว่าง | 154,020 |
| ผลตอบแทนรายปี | 4.16% |
ในการซื้อที่ดินเปล่าเพื่อการลงทุน ผู้ลงทุนอาจไม่สนใจผลตอบแทนการเช่ารายปี แต่หวังผลจากมูลค่าเพิ่มของทรัพย์สินเพียงประการเดียว เพราะไม่อยากมีความยุ่งยากในการบริหารงานเช่า ซึ่งอาจต้องไปจัดการ ดูแลทรัพย์สิน หรือเมื่อผู้เช่ามีปัญหาหรือทำทรัพย์สินเสียหาย การซื้อและหวังผลตอบแทนจากมูลค่าเพิ่มของทรัพย์สินเพียงประการเดียวจึงอาจรู้สึกว่าไม่ยุ่งยาก
ภาษี
ค่าใช้จ่ายหรือต้นทุนอีกประการหนึ่งที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้คือภาษี ซึ่งไม่ใช่เฉพาะภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเท่านั้นที่นักลงทุนต้องศึกษาทำความเข้าใจ แต่รวมถึงภาษีเงินได้จากการมีรายได้ในการให้เช่าทรัพย์สิน ภาษีการขายอสังหาริมทรัพย์ (เมื่อต้องขาย) ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคาร ล้วนแล้วแต่มีผลต่อผลตอบแทนในการลงทุนที่ผู้ลงทุนต้องนำมาพิจารณาทั้งสิ้น
การเลือกทรัพย์หรือประเภททรัพย์เพื่อการลงทุน
ปัจจัยที่ควรพิจารณา ในการเลือกทรัพย์เพื่อการลงทุน. เราจะเห็นว่าเมื่อจะต้องพิจารณาเลือกทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่จะให้ผลตอบแทนการลงทุน โดยเฉพาะ Net Yield ที่เหมาะสมแล้ว การเลือกทรัพย์ที่ดี ที่มีโอกาสให้ Capital Gain ที่สูงก็ย่อมเป็นปัจจัยที่สำคัญในการพิจารณาลงทุน โดยปัจจัยที่ควรพิจารณามีหลายประการ
- เงินลงทุน และ ต้นทุนทางการเงิน
- ทำเลที่ตั้งของทรัพย์ที่จะลงทุน / โครงการ หลายคนคงเคยได้ยินคำพูด Location Location Location
- ทรัพย์สินที่ลงทุน และศักยภาพการพัฒนา หรือปล่อยเช่า
- อุปสงค์ อุปทาน ราคาซื้อ อัตราค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ
- Preference ของผู้เช่าหรือตลาด เพราะ ถ้าเราลงทุนในทรัพย์สินที่ไม่ตรงกับความชอบของผู้เช่า เราก็จะหาผู้เช่ายาก หรือ ต้องลดราคาค่าเช่าลง เพราะตลาดไม่ต้องการ
- โครงการพัฒนาของรัฐ / แผนการพัฒนาของภาครัฐ รวมถึงแผนพัฒนาประเทศและพื้นที่ของรัฐ ทั้งระดับประเทศและเมือง
- ข้อกำหนด กฏหมายที่เกี่ยวข้องกับการใช้ประโยชน์ที่ดิน / การพัฒนาที่ดิน (กรณีลงทุนซื้อที่ดิน)
- โครงการพัฒนาขนาดใหญ่ ทั้งของรัฐและเอกชน
การพิจารณาเลือกซื้อคอนโดพักอาศัยเพื่อการลงทุน
หลักในการพิจารณา ของผู้สนใจลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า (มีผู้เขียนเรื่องการเลือกซื้อคอนโด ไว้เป็นจำนวนมาก) ผู้เขียนคงจะกล่าวถึงหลักการโดยสรุป คร่าวๆ ดังนี้
รวมคอนโดมือสองคุ้มค่า ราคาไม่เกิน 4 ล้านบาท
- งบประมาณ ความสามารถของผู้ลงทุน โดยเฉพาะกรณีเป็นผู้ลงทุนที่ไม่มีเงินสดจ่ายเต็มราคา ต้องกู้เงินจากสถาบันการเงิน
ผ้ลงทุนหน้าใหม่ ที่อาจมีเงินไม่มากพอ แต่ต้องการลงทุน ซึ่งต้องกู้เงินจากสถาบันการเงิน อาจคิดว่าเมื่อจ่ายเงินดาวน์แล้ว รายได้ค่าเช่าที่เพียงพอชำระเงินกู้นั้นก็เพียงพอที่จะลงทุน กรณีเช่นนี้อาจมีความเสี่ยงหากไม่มีผู้เช่า เว้นแต่ผู้ลงทุนมั่นใจว่าท่านจะสามารถชำระหนี้ได้หากไม่มีผู้เช่าในช่วงเวลาหนึ่งๆ - ทำเลที่ตั้ง และกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย เป็นองค์ประกอบที่ต้องสอดคล้องกัน
ทำเลที่ตั้ง Location มักจะเป็นสิ่งที่คนที่อยู่ในธุรกิจอสังหามักจะบอกว่าเป็นปัจจัยที่สำคัญ ที่เราอาจได้ยินกันมาว่า Location, Location and Location ซึ่งพิจารณาให้เห็นว่า ทำเลที่ตั้งมีความสำคัญอย่างมากในการพิจารณาลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ และเป็นปัจจัยที่ไม่สามารถละเลยได้ และเป็นปัจจัยที่มีความสำคัญอันดับหนึ่ง
ทำเลที่ตั้ง ในความหมายที่เข้าใจง่ายๆ คือ สะดวกสบาย ทั้งการเดินทาง มีสิ่งอำนวยความสะดวกในบริเวณที่ตั้งโครงการหรือบริเวณที่ทรัพย์สินตั้งอยู่อย่างครบถ้วนสมบูรณ์ ตามประเภทของทรัพย์สินชนิดนั้นๆ ทำเลที่ตั้งที่ดีของที่อยู่อาศัยย่อมแตกต่างกับทรัพย์สินประเภทคลังสินค้า หรือทรัพย์สินเพื่อการพาณิชย์ แต่ทำเลที่ดีของที่อยู่อาศัยอาจจะเกี่ยวเนื่องผูกพันกับทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ประเภทศูนย์การค้า หรือ สำนักงานได้
การเลือกทำเลที่ตั้งให้เหมาะสมกับชนิดและประเภทของทรัพย์สินที่จะลงทุนแต่ละประเภท นั้นมีผลอย่างสำคัญต่อการพิจารณาเช่าของลูกค้าหรือผู้เช่าเป็นอย่างมาก - ทรัพย์สิน – ตัวห้องชุดและโครงการ
ในการพิจารณาลงทุน นักลงทุนต้องระลึกเสมอว่า นอกจากทำเลที่ตั้งแล้ว ตัวทรัพย์สินที่จะลงทุน ตัวทรัพย์ เช่น ขนาดและ Function ของห้องชุด การตกแต่งภายใน องค์ประกอบของตัวโครงการ สาธารณูปโภค/สิ่งอำนวยความสะดวกหรือ Facilities ของโครงการ ก็มีความสำคัญไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าทำเลที่ตั้ง
ห้องชุดที่มีการออกแบบก่อสร้างที่มีลักษณะหรือ Function ไม่เหมาะสม ไม่ตรงความต้องการของตลาด ก็จะส่งผลกระทบทางลบต่อการปล่อยเช่าทั้งอัตราค่าเช่าและอัตราว่าง เนื่องจากทรัพย์สินที่ให้เช่าไม่ตอบสนองความต้องการของผู้เช่า
องค์ประกอบของฟังก์ชันที่ดี การใช้พื้นที่ส่วนต่างๆของห้องชุดที่เหมาะสมทั้งห้องรับแขก ห้องนอน ห้องครัว ทานอาหาร ตู้เสื้อผ้า พื้นที่เก็บของที่เหมาะสม ไม่มีพื้นที่ waste space หรือบาง function เล็กจนใช้งานยาก ล้วนแล้วแต่มีผลต่อการตัดสินใจเช่าของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่เป็นผู้เช่า ซึ่งจะขึ้นอยู่กับว่าเป็นผู้เช่าในกลุ่มใด ล่าง-กลาง-บน ซึ่งย่อมมีความต้องการที่แตกต่างกันไปตามธรรมชาติของการใช้ชีวิตประจำวัน - อุปสงค์ อุปทาน อัตราการว่าง และค่าเช่าตลาด เป็นเรื่องที่นักลงทุนต้องหาข้อมูลก่อนตัดสินใจลงทุน โดยเฉพาะอุปทานใหม่ที่จะเข้าตลาดในอนาคต ก็เป็นองค์ประกอบที่สำคัญในการพิจารณาเลือกโครงการที่จะลงทุน ที่จะบอกศักยภาพการปล่อยเช่าและความเป็นไปได้ในการปล่อยเช่า หรือมีผลต่อการประมาณการอัตราว่างของทรัพย์ที่เราจะลงทุน
ทุกปัจจัยล้วนแล้วแต่มีผลกระทบต่อ Net Income รายได้สุทธิที่ผู้ลงทุนคาดหวังว่าจะได้รับ
ติดตามรายงานวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเราได้ที่นี้ knightfrank.co.th
