นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่าตลาดคอนโดมิเนียมยังคงอยู่ในภาวะที่ทรงตัวจากกำลังซื้อที่หายไปบางส่วน ยังคงเหลือเพียงกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อค่อนข้างจำกัด ในขณะที่การพัฒนาของผู้ประกอบการที่ขยายการพัฒนาโครงการไปยังอยู่บริเวณย่านแหล่งงานอุตสาหกรรมซึ่งกำลังเป็นที่นิยมของตลาดเพราะได้รับการตอบรับที่ค่อนข้างดีจากกลุ่มแรงงานและนักลงทุน
แม้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มกลับมาดีขึ้นบ้างตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ รวมถึงดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและความคาดหวังของยอดขายในอนาคตมีอัตราที่เพิ่มขึ้นมา เฉลี่ยร้อยละ 2.2 จากไตรมาสก่อนหน้า แต่ปัจจัยหลักมาจากตลาดแนวราบที่มีการเติบโตได้ดี โดยตลาดแนวราบเป็นเพียงกลุ่มเดียวที่ประคองให้ภาพรวมของตลาดอสังหาฯ มีทิศทางที่ค่อยๆ ดีขึ้น
ในขณะที่ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 3 ของปีนี้กลับค่อนข้างชะลอตัวโดยเฉพาะในแง่ของอุปสงค์ ถึงแม้จะมีปัจจัยบวกจากภาคการท่องเที่ยวของชาวชาติที่เริ่มกลับมาท่องเที่ยวซึ่งดูเหมือนจะเป็นกำลังสนับสนุน แต่ก็ยังไม่มากพอที่จะทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมกลับมาคึกคักได้ อีกทั้งการปรับอัตราดอกเบี้ยและเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นนั้น ส่งผลให้กลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในกลุ่มที่มีกำลังซื้อจำกัดและกลุ่มนักลงทุนลดลงอีกครั้ง ในส่วนของผู้ประกอบการยังคงต้องเหนื่อยกับการปรับกลยุทธ์เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ รวมถึงการที่ต้องแบกรับต้นทุนค่าที่ดินและค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นซึ่งเป็นข้อจำกัดในการพัฒนาคอนโดมิเนียมของกลุ่มที่มีกำลังซื้อจำกัดอย่างมาก
อุปทาน (Supply)
ไตรมาสที่ 3 ปี 2565 อุปทานตลาดคอนมิเนียมในกรุงเทพมหานครมีจำนวนทั้งสิ้น 9,821 หน่วย จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 332.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว (คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2564 อยู่ที่ 2,312 หน่วย) แต่ลดลงในร้อยละ 35.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยแบ่งเป็นคอนโดมิเนียมในระดับเกรด C คิดเป็นอัตราที่ร้อยละ 64 และคอนมิเนียมเกรด B คิดเป็นร้อยละ 36 โดยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่จะตั้งอยู่บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ คิดเป็นร้อยละ 94 ของทั้งหมดในขณะที่ในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) คิดเป็นอัตราส่วนเพียงร้อยละ 6 ในส่วนบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD ไม่มีหน่วยเปิดขายใหม่ในบริเวณนี้ ขนาดคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่มากที่สุดคิดเป็นร้อยละ 70 จะมีขนาดห้อง 24-29 ตารางเมตร และมีระดับราคาขายเฉลี่ยที่ 70,000 บาทต่อตารางเมตร
อุปสงค์ (Demand)
อุปสงค์ในไตรมาส 3 ที่ผ่านมาค่อนข้างชะลอตัวจากกำลังซื้อในประเทศชะลอการตัดสินใจรวมถึงการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ลดลง โดยจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในไตรมาสที่ 3 อยู่ที่ 3,018 หน่วย จากอุปทานที่เปิดขายในไตรมาสนี้ จำนวนทั้งสิ้น 9,821 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 30.7 อัตราการขายลดลงในอัตราร้อยละ 7.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.6 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา แม้อัตราการการขายของไตรมาสนี้จะสูงกว่าอัตราการขายกว่าไตรมาสที่แล้ว แต่หากเทียบสัดส่วนจะพบว่าหน่วยขายได้ใหม่มีการชะลอตัวลงมาตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 และต่อเนื่องมาจนถึงไตรมาสที่ 3 โดยการเก็บข้อมูลพบว่า ความต้องการของคอนโดมิเนียมยังคงมีอยู่มากแต่อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นทำให้กลุ่มผู้ซื้อระดับกลาง-ล่างลังเลและตัดสินใจช้าลงเพราะเป็นผลกระทบต่อรายได้ซึ่งจะสร้างภาระหนี้ผูกพันระยะยาวต่อ สถานการณ์ดังกล่าว จึงเป็นปัจจัยกดดันที่ทำให้กลุ่มผู้ซื้อลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แม้ว่าผู้ประกอบการจะพัฒนาโครงการที่มีราคาสอดคล้องกับกลุ่มนี้แล้วก็ตาม โครงการที่ตั้งอยู่ในบริเวณแหล่งงานอุตสาหกรรมย่านชานเมืองยังได้รับความสนใจและกลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นกลุ่มแรงงานที่มีรายได้ไม่สูงมากนัก โดยราคาคอนโดที่ตั้งขายจะอยู่ในระดับราคาตั้งแต่ 890,000-1,500,000 บาท ซึ่งมีการตอบรับที่ค่อนข้างดี ในขณะที่กลุ่มนักลงทุนในย่านดังกล่าวมีเพียงเล็กน้อยเท่านั้น
ราคาขาย (Asking Price)
ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในไตรมาส 3 ของปี 2565 ปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อยู่ที่ประมาณ 240,500 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่ร้อยละ 0.23 ส่วนราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ประมาณ 116,650 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวขึ้นในอัตราร้อยละ 0.46 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว ในขณะที่ราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองกรุงเทพมหานครอยู่ที่ประมาณ 64,500 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวขึ้นในอัตราร้อยละ 1.07 หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยราคาเสนอขายเฉลี่ยรวมทุกพื้นที่อยู่เพียงร้อยละ 0.59 จะเห็นว่าราคาขายในไตรมาสนี้ยังปรับขึ้นมาไม่มาก แม้จะมีอัตราเงินเฟ้อ ค่าก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงานซึ่งเป็นต้นทุนที่เพิ่มมา แต่กลับสวนทางกับกำลังซื้อที่มีอยู่รวมถึงยอดโอนกรรมสิทธิ์อยู่ในสภาวะที่ค่อนข้างทรงตัวจึงทำให้ผู้ประกอบการยังต้องคงราคาขายเดิมทั้งยังพยายามหากลยุทธ์ในการระบายห้องเหลือขายก่อนที่จะจบสิ้นปีนี้ ซึ่งมองว่าช่วงเวลานี้เป็นโอกาสที่ดีของกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนระยะยาวที่มีความพร้อม
แนวโน้ม (Market Outlook)
ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 คาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในระดับเดียวกันกับไตรมาสที่ 3 ของปีนี้ ในขณะที่การฟื้นตัวของภาคเศรษฐกิจในภาพรวมยังคงเปราะบาง ซึ่งอาจส่งผลให้อุปสงค์ยังคงอยู่ในระดับที่ยังไม่กลับมาเต็มที่ เนื่องจากกำลังซื้อในประเทศที่ลดลงรวมถึงกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่เข้ามาก็ยังไม่สามารถที่จะเติมเต็มกำลังซื้อได้มากนัก ส่วนชาวต่างชาติที่เป็นกำลังซื้อหลักอย่างจีนนั้น แม้ว่าตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งส่วนใหญ่ ยังคงเป็นชาวจีนก็ตาม แต่กลับพบว่ามีตัวเลขลดลงอย่างต่อเนื่องจากการปิดประเทศเพราะการประกาศมาตราการซีโร่โควิดของจีน อีกทั้งภาคเศรษฐกิจของจีนที่ชะลอตัวอย่างมาก ซึ่งคาดว่าในปีนี้กลุ่มประเทศจีนจะยังไม่กลับมาได้ทั้งหมด อย่างไรก็ตามคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงเป็นจุดหมายปลายทางที่กลุ่มชาวจีนต้องการโดยเฉพาะการซื้อลงทุนและอยู่อาศัย
ในส่วนไตรมาสหน้าคาดว่าผู้ประกอบการจะเสนอโปรโมชั่นต่างๆ เข้ามาส่งเสริมโครงการในการเร่งระบายสต็อกเพื่อใช้มาตราการของภาครัฐที่จะสิ้นสุดลงในสิ้นปีนี้ จากการไม่ต่ออายุมาตราการผ่อนคลายสินเชื่อที่อยู่อาศัย LTV เกิดเป็นปัจจัยที่น่ากังวลเพราะจะทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวซ้ำอีก ในขณะที่ผู้ประกอบการก็มีการกระจายความเสี่ยงในการทำธุรกิจอื่นในลักษณะร่วมทุนมากขึ้น อาทิ โรงแรม อุตสาหกรรม คลังสินค้า เป็นต้น
แนวโน้มการพัฒนาโครงการในทำเลที่มีการเติบโตคาดว่าจะขยายออกไปโซนชานเมืองที่เป็นแหล่งโรงงานอุตสาหกรรมซึ่งยังมีกำลังซื้อรออยู่ โดยระดับราคาตั้งขายควรสอดคล้องกับกลุ่มแรงงานในย่านนั้น การทำโปรโมชั่นที่น่าสนใจจะช่วยดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อดังกล่าวได้ดีขึ้น
Market to Watch
ภาคการท่องเที่ยว: ชาวช่างชาติจะเป็นกลุ่มที่หนุนตลาดท่องเที่ยว และอันดับ 1 ยังคงเป็นชาวจีน ซึ่งจะส่งผลดีต่อกลุ่มคอนโดมิเนียมปล่อยเช่า
การลงทุนของชาวต่างชาติ: การลงทุนในประเทศทำให้เกิดแรงงานชาวต่างชาติเข้ามาทำงานเพิ่มขึ้นซึ่งส่งผลดีต่อตลาดที่อยู่อาศัยในระยะถัดไป
พื้นที่ที่น่าสนใจในการพัฒนาโครงการ: พื้นที่ชานเมืองที่เป็นแหล่งโรงงานอุตสาหกรรมมีแนวโน้มที่เติบโตได้ดี
