นักพัฒนาอสังหาฯ รับความเสี่ยงเปิดโครงการใหม่ ทดสอบกำลังซื้อในตลาด

นายณัฎฐา คหาปนะ รองกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าสำนักงานไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ในไตรมาสที่ 3 ปี 2564 การแพร่ระบาดของ COVID -19 รุนแรงและไม่สามารถควบคุมสถานการณ์ได้และนำไปสู่การประกาศล๊อคดาวน์จากรัฐบาลอีกครั้ง การเปิดโครงการใหม่ในไตรมาสนี้เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในบริษัทมหาชนทั้งหมด และเน้นการเปิดโครงการอย่างระมัดระวัง การเปิดโครงการใหม่ในระยะนี้มุ่งเน้นการทดสอบกำลังซื้อในตลาดเป็นหลัก ซึ่งในช่วงไตรมาสที่ 4 ตลาดคอนโดฯ จะเริ่มมีข่าวเชิงบวกชัดเจนมากขึ้นจากการประกาศเปิดประเทศและมาตรการผ่อนปรน LTV ซึ่งส่งผลบวกโดยตรงต่อกลุ่มสินค้าแบคล็อกพร้อมโอน อย่างไรก็ตามตัวเลขหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องติดตามในระยะต่อไป

อุปทาน

ผลการสำรวจและวิเคราะห์โดยหน่วยงานวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พบอุปทานตลาดคอนโดมิเนียมเปิดโครงการใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี 2564 มีจำนวนทั้งสิ้น 2,312 หน่วย ลดลงร้อยละ 70.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และลดลงร้อยละ 13.05 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า จำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองอยู่ที่ร้อยละ 77 หรือ 1,608 หน่วย บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) คิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 30

ส่วนบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ไม่พบการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสนี้ การเปิดโครงการใหม่ในไตรมาสนี้ทั้งหมดเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่จากบริษัทมหาชน ได้แก่ LPN, ORI, SENA, SIRI, PS และ PRIN อุปทานส่วนใหญ่เปิดขายในระดับราคาตารางเมตรละ 34,000-120,000 บาท โดยเฉลี่ยจะเปิดขายในราคาประมาณ 75,000 บาทต่อตารางเมตร หรือมีราคา Package Price อยู่ที่ห้องละไม่เกิน 2.5 ล้านบาท จำนวนห้องในโครงการไม่เกิน 600 หน่วย

ลักษณะทำเลที่เปิดจะอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายที่เปิดให้บริการใหม่รวมถึงโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เช่น สายสีน้ำเงินช่วง บางซื่อ-ท่าพระ, สายสีส้มฝั่งตะวันออก, สายสีแดงช่วงรังสิต-ธรรมศาสตร์ และบริเวณแอร์พอร์ตลิงค์ พญาไท-สุวรรณภูมิ การเปิดโครงการที่มีจำนวนห้องไม่มาก ราคาจับต้องได้ง่าย โฟกัสกลุ่มตลาด กลาง-ล่าง ในทำเลที่กำลังจะเติบโต มีอนาคต สภาวะตลาดลักษณะนี้ค่อนข้างชัดเจนว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่อยู่ในช่วงของการทดสอบกำลังซื้อและความมั่นใจจากผู้บริโภค ซึ่งเมื่อตลาดเหล่านี้มีอุปสงค์ตอบรับได้ดีก็จะเป็นสัญญานที่ดีสำหรับการลงทุนในตลาดคอนโดฯ ในระยะต่อไป

อุปสงค์

ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี พ.ศ.2564 เป็นช่วงที่การระบาดของเชื้อโควิด-19 กำลังแพร่กระจายอย่างรวดเร็วและยังไม่สามารถควบคุมสถานการณ์ได้ นำไปสู่การประกาศล๊อคดาวน์อีกครั้งจากรัฐบาล ในวันที่ 21 กรกฎาคม พ.ศ.2564 ซึ่งมีข้อจํากัด ให้ห้างสรรพสินค้าเปิดได้เฉพาะแผนกซุปเปอร์มาร์เก็ต แผนกยาและเวชภัณฑ์ และเปิดได้ไม่เกิน 20.00 น. แน่นอนว่าแทบทุกธุรกิจต้องได้รับผลกระทบรวมไปถึงคอนโดฯ ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน จำนวนหน่วยขายได้จากโครงการใหม่ในไตรมาส ที่ 3 อยู่ที่ประมาณ 879 หน่วย คิดเป็นอัตราขายได้ที่อัตราร้อยละ 38 ใกล้เคียงกับอัตราขายได้ในไตรมาสก่อนที่มีอัตราขายได้อยู่ที่ร้อยละ 37

สำหรับอุปสงค์ในช่วงนี้มักจะเป็นกลุ่มคนที่ไม่ได้รับผลกระทบด้านรายได้มากนัก ซึ่งถือเป็นโอกาสของการช้อนซื้อโครงการทำเลดี และตำแหน่งห้องอยู่ในมุมที่ดีที่สุดของโครงการ โดยปกติโครงการหนึ่งมักจะมีห้องลักษณะนี้อยู่ในอัตราส่วนร้อยละ 10-15 เท่านั้น นอกจากนี้ยังเป็นช่วงที่ได้โปรโมชั่นที่ค่อนข้างดีมาก ทั้งส่วนลด ของแถม หรือโปรโมชั่นลับที่ผู้ประกอบการมักจะเปิดเผยเมื่อลูกค้าพร้อมตัดสินใจ เป็นต้น

ราคาขาย

ระดับราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพ ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2564 โดยเฉลี่ยปรับขึ้นเล็กน้อยอย่างไม่มีนัยสำคัญจากไตรมาสก่อนหน้า ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ 117,666 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 19.4 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือ ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 1.24 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน

ราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองกรุงเทพ อยู่ที่ 64,667 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 18.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือ ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 0.43 จากไตรมาสก่อนหน้า สำหรับโซนศูนย์กลางธุรกิจ ไม่พบการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงนี้ ซึ่งราคาโดยเฉลี่ยในไตรมาสก่อนหน้าอยู่ที่ 240,609 บาทต่อตารางเมตร

แนวโน้ม

ในระยะเวลา 6 เดือนหลังต่อจากนี้คาดว่าตลาดคอนโดฯ จะมีทิศทางที่ดีขึ้น โดยเฉพาะอุปสงค์กลุ่มชาวต่างชาติที่จะทยอยเดินทางเข้ามาในประเทศภายหลังได้รับปัจจัยบวกทั้งจากการฉีดวัคซีนได้ทั่วถึงมากขึ้น และแผนการเปิดประเทศจากรัฐบาลที่จะเปิดรับนักท่องเที่ยว 46 ประเทศ โดยไม่ต้องกักตัวในวันที่ 1 พฤศจิกายน พ.ศ.2564 ส่งผลเชิงบวกโดยตรงต่อกลุ่มชาวต่างชาติที่ถึงกำหนดโอนคอนโดฯ แต่ยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาตรวจรับห้องได้ในช่วงก่อนหน้านี้ รวมถึงกลุ่มอุปสงค์ในประเทศที่ต้องการซื้อคอนโดฯ แต่ไม่สามารถกู้ได้เพราะติดปัญหาวงเงินสินเชื่อที่ไม่สามารถกู้ได้เต็ม 100% เนื่องจากล่าสุดภาครัฐออกมาตรการปลดล๊อค LTV หรือเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยรวมสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% โดยมีผลบังคับใช้ไปจนถึงจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ทั้งนี้ระดับหนี้ครัวเรือนยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องติดตามในระยะต่อไป เนื่องจากระดับหนี้ยังค่อนข้างสูง ซึ่งจากตัวเลขล่าสุดระดับหนี้ครัวเรือน ไตรมาส 2 ลดลง เหลือ 83.9% ต่อ GDP แม้จะลดลงแต่ยังอยู่ในระดับที่น่ากังวลและมีความเสี่ยงการผิดนัดชำระหนี้ โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าระดับกลาง-ล่าง