นายณัฎฐา คหาปนะ รองกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าสำนักงานไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ถึงแม้ว่าช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2563 จะมีสัญญาณที่เริ่มฟื้นตัว แต่จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิค 19 ระลอกใหม่ ส่งผลให้กำลังซื้อในไตรมาสที่ 4 ปี 2563 ลดลงอีกครั้ง ทำให้ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมทั้งปี 2563 อยู่ในภาวะที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา กลุ่มผู้ซื้อชะลอการซื้อ-ขายและใช้เวลาในการตัดสินใจมากขึ้นเนื่องจากความกังวลในเรื่องของภาวะเศรษฐกิจ อีกทั้งกำลังซื้อที่เป็นชาวต่างชาติยังไม่กลับมาเนื่องจากการแพร่ระบาดในยุโรปยังคงมีความรุนแรงและไม่มีทีท่าว่าจะลดลงและประเทศไทยยังจำกัดการเดินทางให้ต่างชาติเข้ามายังประเทศได้แค่เพียงบางกลุ่มเท่านั้น
อย่างไรก็ดีก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าผู้ประกอบการยังต้องหวังพึ่งพากำลังซื้อจากกลุ่มคนที่อยู่ในประเทศไทยที่เป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักในช่วงนี้ คือกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากการถูกเลิกจ้างงาน หรือถูกลดเงินเดือน ส่งผลให้เกิดการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน เพราะเนื่องจากธนาคารมีความกังวลในรายได้ของผู้กู้ ที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ดังกล่าวเป็นผลทำให้กำลังซื้อถดถอย อีกทั้งกำลังซื้อที่เป็นกลุ่มชาวต่างชาติได้หายไปจากตลาด โดยพบว่าหน่วยเหลือขายของโควต้าต่างชาติยังคงมีเหลืออยู่เกินครึ่งของจำนวนโควต้าทั้งหมด ส่งผลให้หน่วยเหลือขายยังคงเหลืออยู่มากและทำให้คอนโดมีภาวะล้นตลาดในบางทำเล ทั้งนี้ส่งผลให้บางโครงการต้องหยุดการขายและเลื่อนการเปิดโครงการ ผู้ประกอบการจึงพยายามลดจำนวนการเปิดขายโครงการใหม่และคาดว่าอาจจะต้องใช้ระยะเวลาในการระบายหน่วยเหลือขายถึง 1-2 ปี เพื่อให้ตลาดอยู่ในภาวะที่สมดุล
อุปทาน
จากผลวิจัยของบริษัทไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2563 อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ปรับตัวลดลง โดยมีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งสิ้น 4,196 หน่วย จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ลดลงในอัตราร้อยละ 77.8 หากเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2562 มีจำนวนอยู่ที่ 18,926 หน่วย อย่างไรก็ดีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ของไตรมาสที่ 4 ปี 2563 ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 47.2 หากเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา โดยอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2563 อยู่ที่ 7,943 หน่วย
คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 4 ปี 2563 โดยส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมระดับเกรดซี ที่มีระดับราคาขายส่วนใหญ่อยู่ที่ 40,000 – 75,000 บาทต่อตารางเมตร คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 65 รองลงมาได้แก่คอนโดมิเนียมระดับเกรดบี ที่มีระดับราคาขายอยู่ระหว่าง 85,000 – 120,000 บาทต่อตารางเมตร คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 35 โดยในไตรมาสที่ 4 ปี 2563 ไม่พบคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในระดับเกรดเอที่มีระดับขายสูงกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร หากพิจารณาในแง่สถานที่ตั้งพบว่าคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ส่วนใหญ่มีสถานที่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองกรุงเทพมหานคร คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 95 รองลงมาได้แก่คอนโดมิเนียมที่มีสถานที่ตั้งอยู่บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) คิดเป็นอัตราส่วนเพียงแค่ร้อยละ 5 เท่านั้นในส่วนของบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ไม่พบคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ ณ ไตรมาสที่ 4 พ.ศ. 2563
อุปสงค์
ในช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2563 ภาพรวมตลาดชะลอตัวลดลงจากช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2563 ซึ่งได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด 19 ระลอกใหม่ ส่งผลให้กำลังซื้อลดลง โดยในไตรมาสที่ 4 ปี 2563 มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่อยู่ที่ 1,391 หน่วย จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 4 ปี 2563 ที่มีจำนวนทั้งสิ้น 4,196 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 33 อัตราการขายลดลงในอัตราร้อยละ 17 หากเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกัน ณ ปีก่อนหน้า หรือ อัตราการขายลดลงในอัตราร้อยละ 6 หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยอัตราการขายคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ปี 2563 อยู่ในอัตราร้อยละ 39
ราคาขาย
ระดับราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 4 ของปี 2563 ปรับตัวลดลงในทุกพื้นที่ จากไตรมาสที่ 3 ปี 2563 โดยราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ ณ ไตรมาสที่ 4 ปี 2563 อยู่ที่ 251,435 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 5 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว ซึ่งราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2563 มีราคาเสนอขายอยู่ที่ 265,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) ณ ไตรมาสที่ 4 ปี 2563 อยู่ที่ 123,560 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 15.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้วซึ่งราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ ณ ไตรมาสที่ 3 พ.ศ. 2563 มีราคาเสนอขายอยู่ที่ 146,000 บาท ต่อ ตารางเมตร
ส่วนราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองกรุงเทพมหานคร ณ ไตรมาสที่ 4 ปี 2563 อยู่ที่ 68,945 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 13.2 หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ณ ไตรมาสที่ 3 พ.ศ. 2563 มีราคาเสนอขายอยู่ที่ 79,400 บาท ต่อ ตารางเมตร ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 4 พ.ศ. 2563 ระดับราคาขายปรับตัวลดลง อันเนื่องมาจากผู้ประกอบการเร่งการขายห้องที่เหลืออยู่เป็นจำนวนมาก เพื่อสร้างรายได้เข้าสู่งบการเงินและเพิ่มสภาพคล่องของงบการเงิน จึงนำโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่มาลดราคาและจัดโปรโมชั่นเพื่อเร่งยอดขายและยอดโอน ด้วยราคาขายที่น่าสนใจสามารถดึงดูดผู้ซื้อประเภทนักลงทุนรวมถึงประเภทผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงได้ โดยบางโครงการก็สามารถปิดการขายได้เนื่องจากการลดราคาขายต่ำกว่าโครงการอื่นที่อยู่ในทำเลเดียวกัน อีกทั้งโครงการที่เปิดตัวใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปีนี้ มีราคาขายเปิดตัวที่ต่ำลง โดยภาพรวมถือว่าตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงนี้เป็นตลาดของผู้ซื้ออย่างแท้จริง
แนวโน้ม
นายณัฎฐา กล่าวสรุปว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 เป็นปีที่ท้าทาย จากปัจจัยที่สำคัญคือการแพร่ระบาดของโควิค 19 ในประเทศไทยและทั่วโลก ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมไม่เติบโตเท่าที่ควร ส่งผลให้ภาวะของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2564 น่าจะมีทิศทางไม่ต่างจากปี 2563 มากนัก เนื่องจากผู้ประกอบการยังคงต้องพึ่งพากำลังซื้อในประเทศเป็นหลัก อีกทั้งผู้ประกอบการยังคงชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่เนื่องจากยังต้องระบายหน่วยเหลือขายที่เหลืออยู่จำนวนมาก แนวโน้มคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2564 คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 20,000-30,000 หน่วย โดยหน่วยเปิดขายใหม่จะเป็นคอนโดมิเนียมที่มีระดับราคาขายที่เน้นขายผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) อีกทั้งผู้ประกอบการขนาดใหญ่หลายรายหันไปพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้นเพราะความเสี่ยงน้อย สามารถทยอยพัฒนาได้ (Phasing) ตลาดคอนโดมิเนียมอาจมีแนวโน้มกลับมาฟื้นตัวดีขึ้นในช่วงกลางปี 2565 ซึ่งคาดว่าน่าจะเป็นช่วงที่สามารถควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิค 19 ได้
แต่ปัจจัยที่สำคัญอีกปัจจัยหนึ่งยังคงเป็นเรื่องของการที่ธนาคารระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการเพราะไม่มั่นใจในทิศทางธุรกิจ ผู้ประกอบการบางรายจึงเลือกร่วมทุนกับบริษัทต่างชาติ นอกจากนี้ยังมีสัญญาณที่ดีของนักลงทุนชาวจีนที่พยายามติดต่อซื้อคอนโดเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือลงทุนในอนาคตแม้จะยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาได้ โดยใช้วิธีติดต่อผ่านสถานฑูตและโบรกเกอร์ในประเทศจีนเนื่องจากจีนมองว่าประเทศไทยยังคงเป็นประเทศที่น่าอยู่และปลอดภัยหากเกิดสถานการณ์โรคระบาด อย่างไรก็ตามตลาดยังคงต้องรอกำลังซื้อฟื้นตัวอีกสักระยะจนกว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดจะคลี่คลายสามารถเดินทางระหว่างประเทศได้จะทำให้กำลังซื้อของต่างชาติกลับมาและมีการกลับมาจ้างงานเพิ่มขึ้นตามทิศทางของเศรษฐกิจ แต่หากเกิดปัญหาวิกฤตทางการเมืองโอกาสที่จะฟื้นตัวอาจจะตรงกันข้าม และในความท้าทายของตลาดเช่นนี้ผู้ประกอบการต้องเตรียมแผนป้องกันและปรับตัวเพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่จะเกิดขึ้นและเปลี่ยนแปลงต่อไปในอนาคต
