นายณัฎฐา คหาปนะ รองกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าสำนักงานไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่าแม้ว่าตลอดปี 2563 ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมจะชะลอตัวจากสถานการณ์โควิด 19 แต่ตลาดคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มและไพร์มยังคงมีความเคลื่อนไหวอยู่ต่อเนื่อง เนื่องจากกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มลูกค้าระดับบนที่ได้รับผลกระทบไม่มากนัก อีกทั้งตลาดคอนโดมิเนียมระดับนี้เป็นเพียงตลาดกลุ่มเล็กและมีอุปทานไม่มาก การขยายตัวของอุปทานคอนโดมิเนียมกลุ่มนี้อาจเติบโตได้ไม่มากนักเนื่องจากโครงการต้องอยู่บนที่ดินที่มีทำเลที่ดีเป็นทั้งศูนย์กลางธุรกิจและศูนย์รวมของเศรษฐกิจ มีการคมนาคมที่สะดวกรายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน ซึ่งที่ดินหาได้ค่อนข้างยาก
จากผลวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พบว่า ณ ปลายปี 2563 มีอุปทานทั้งสิ้น 3,898 หน่วย จาก 29 โครงการ ในปี 2563 มีการเปิดขายคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มเพียง 1 โครงการ คือ โครงการบ้านสินธร จำนวน 32 หน่วย
ในส่วนของจำนวนหน่วยขายสะสมของคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มขายไปได้ทั้งสิ้น 3,422 หน่วย จากจำนวนอุปทานทั้งสิ้น 3,898 หน่วย อัตราการขายอยู่ที่ร้อยละ 88 เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าในอัตราร้อยละ 10 จำนวนหน่วยขายได้ใหม่ของคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มในปี 2563 อยู่ที่ 410 หน่วย จำนวนหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าซึ่งอยู่ที่ 314 หน่วย
ส่วนคอนโดมิเนียมระดับไพร์มมีอุปทานสะสมทั้งสิ้น 4,696 หน่วย จาก 21 โดยพบว่าในปี 2563 ไม่มีการเปิดขายคอนโดมิเนียมระดับไพร์ม ส่วนอุปสงค์สะสมคอนโดมิเนียมระดับไพร์ม ณ ปลายปี 2563 มีจำนวนหน่วยขายได้ทั้งสิ้น 3,922 หน่วย จากอุปทานทั้งสิ้น 4,696 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 84 อัตราการขายเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าซึ่งอยู่ในอัตราร้อยละ 73 มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในปี 2563 อยู่ 510 หน่วย จำนวนหน่วยขายใหม่เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าซึ่งอยู่ที่ 361 หน่วย
นายณัฎฐา กล่าวเสริมว่า กลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มและไพร์มจะเป็นกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยที่มีกำลังซื้อสูงและชาวต่างชาติ ได้แก่ ญี่ปุ่น จีน ฮ่องกง สิงคโปร์ และยุโรป โดยชาวต่างชาตินิยมซื้อคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มเนื่องจากคอนโดมิเนียมระดับนี้มีทำเลที่ตั้งอยู่ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญของกรุงเทพฯ ครอบคลุมไปจนถึงบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งมีความสะดวกสบาย น่าอยู่ ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก ห้างสรรพสินค้า แหล่งท่องเที่ยวและแหล่งงาน เดินทางสะดวกสบายและเชื่อมต่อทุกโซนสำคัญในกรุงเทพฯ อีกทั้งชาวต่างชาติยังมองว่าราคาของคอนโดมิเนียมระดับนี้ในประเทศไทยยังถูกกว่าหากเทียบกับประเทศตัวเอง
อุปสงค์คอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์ม ในปี 2563 ยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง แต่เนื่องจากมีอุปทานเพิ่มเข้ามาในปี 2563 เพียงแค่ 32 หน่วย ทำให้มีอัตราการปรับเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ในส่วนตลาดคอนโดมิเนียมระดับไพร์ม ค่อนข้างไปได้ดีในสภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัว เนื่องจากกำลังซื้อระดับบนทั้งคนไทยและต่างชาติให้ความสนใจโครงการระดับนี้มากอยู่แล้ว อีกทั้งในช่วงสถานการณ์วิกฤตทำให้ผู้ซื้อเหล่านั้นสามารถต่อรองราคาขายได้ง่ายขึ้น เพราะโดยปกติกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับนี้แทบจะไม่มีการลดราคาอยู่แล้ว
แต่ด้วยสถานการณ์ในช่วงนี้ผู้พัฒนาโครงการบางรายได้นำยูนิตบางยูนิตออกมาเสนอขายในราคาต่ำกว่าราคาตลาด โดยเฉพาะโครงการที่ขายในลักษณะเช่าระยะยาว (Leasehold) ซึ่งเป็นโครงการที่กลุ่มคนไทยคนไม่นิยมซื้อ แต่เมื่อมีการลดราคาเกิดขึ้นจึงตัดสินใจซื้อเก็บไว้ก่อนเพราะเชื่อมั่นว่าโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคตและตั้งอยู่บนทำเลที่ดีขนาดนี้ค่อนข้างหายากและน้อยลงไปทุกที
คอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณสุขุมวิท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 46 รองลงมาได้แก่บริเวณลุมพินี และ บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 28 และ 21 ตามลำดับ บริเวณสาทรและสีลม มีคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มเพียงร้อยละ 5 เท่านั้น
ส่วนคอนโดมิเนียมระดับไพร์มส่วนใหญ่จะอยู่บริเวณสุขุมวิท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 37 รองลงมาได้แก่บริเวณสาทรและสีลม และ ลุมพินี คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 29 และ 26 ตามลำดับ ขณะที่บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา มีคอนโดมิเนียมระดับไพร์มเพียงร้อยละ 8
ระดับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์ม ณ ปลายปี 2563 มีระดับราคาขายอยู่ที่ 382,301 บาท ต่อตารางเมตร ปรับตัวลดลงจากปี 2562 ในอัตราร้อยละ 3.2 ซึ่งราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มในปี 2562 มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 395,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมระดับไพร์ม ณ ปลายปี 2563 มีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 278,330 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวลดลงจากปี 2562 ในอัตราร้อยละ 5.7 ซึ่งราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 295,000 บาทต่อตารางเมตร เนื่องมาจากผู้พัฒนาโครงการลดราคาเพื่อต้องการปิดการขาย โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอน
ในขณะที่บางโครงการก็ไม่ได้มีการปรับลดราคาขายลง เพียงแต่ชะลอการปรับราคาขายขึ้นออกไปจนกว่าโครงการจะสร้างเสร็จ เหตุผลที่ผู้พัฒนาโครงการบางส่วนไม่ยอมลดราคา เพราะมองว่ายังอยู่ในช่วงสถานการณ์ที่คลุมเคลือและไม่แน่นอน ซึ่งในอนาคตหากเศรษฐกิจฟื้นตัวราคาขายก็จะสามารถปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นตามราคาของที่ดินได้ เพราะโครงการอยู่ในทำเลที่ถือว่าดีที่สุดของกรุงเทพฯ อีกทั้งราคาค่าก่อสร้างที่ผู้พัฒนาโครงการมุ่งเน้นมาตรฐานการก่อสร้างที่ใช้วัสดุที่มีคุณภาพ นำเข้าจากต่างประเทศ รูปแบบโครงการที่ออกแบบฟังก์ชั่นให้ตอบโจทย์การใช้งานทั้งภายนอกและภายใน รวมไปถึงห้องพักอาศัยของโครงการและการบริหารอาคารจากเครือโรมแรมระดับสากลเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับผู้ซื้อ ส่งผลให้คอนโดมิเนียมระดับระดับซุปเปอร์ไพร์มและไพร์มยังเป็นที่ต้องต้องการอย่างมากของกลุ่มคนมีเงินเพราะมีกำลังซื้อค่อนข้างสูง
แนวโน้ม
นายณัฎฐา สรุปว่า ตลาดคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มและไพร์มยังคงได้รับผลกระทบค่อนข้างน้อย จากการเปลี่ยนแปลงของภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวที่เกิดจากสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิด 19 กลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมระดับนี้เป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ในปัจจุบัน แต่กลุ่มผู้ซื้อนี้ก็พยายามระมัดระวังการใช้จ่าย โดยการใช้เงินสดซื้อน้อยลงและกู้สินเชื่อจากสถาบันการเงินประมาณ 50%-70% ของราคาขาย เพราะต้องการเก็บเงินสดไปต่อยอดธุรกิจอื่น
ในส่วนของการขยายตัวในแง่อุปทานของคอนโดมิเนียมระดับนี้ พบว่าชะลอตัวลงเนื่องจากผู้ประกอบการชะลอการลงทุนใหม่ อีกทั้งที่ดินที่จะสามารถพัฒนาโครงการลักษณะนี้มีจำกัดและหาได้ยากแต่ก็ไม่ได้หมายความว่าโครงการระดับนี้จะลดหรือหายไป เพราะหากเศรษฐกิจดีขึ้นก็จะมีความต้องการของคอนโดระดับนี้อย่างต่อเนื่อง ด้านระดับราคาขายมีแนวโน้มที่จะปรับตัวขึ้นเรื่อยๆ สาเหตุมาจากการปรับขึ้นของราคาที่ดินในทำเลที่ตั้งที่อยู่บนพื้นที่ไพร์มซึ่งมีอยู่อย่างจำกัด ทำให้ความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้สูงยังคงมีอยู่ในตลาด ตัวแปรสำคัญที่จะทำให้คอนโดมิเนียมระดับนี้น่าสนใจมากขึ้นนอกจากทำเลที่ตั้งแล้วนั้น
สิ่งสำคัญอีกด้านคือผู้พัฒนาโครงการต้องตอบสนองความต้องการของคนกลุ่มนี้ให้ได้มากที่สุด ด้วยการพัฒนาฟังก์ชั่นภายในห้องพัก วัสดุก่อสร้างที่ประหยัดพลังงาน รวมไปถึงนวัตกรรมและเทคโนโลยีภายในโครงการที่ทันสมัย รวมไปถึงสิทธิพิเศษต่างๆ ที่อำนวยความสะดวกให้กับผู้พักอาศัย หรือแม้กระทั่งการนำเชนโรงแรม (Branded Residences) เข้ามาบริหารโครงการ ซึ่งตอนนี้ยังมีไม่มากนัก เพื่อให้ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ในการใช้ชีวิตเพราะเหตุผลในการซื้อส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อลงทุนเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยและเก็บเป็นสินทรัพย์ โดยไม่ได้หวังผลตอบแทน และกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในระดับนี้ก็เป็นเพียงกลุ่มเล็กๆ เท่านั้น
