นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมในภูเก็ตเป็นที่นิยมสำหรับชาวต่างชาติอย่างมากเพราะเป็นการลงทุนที่สามารถซื้อเก็บไว้เพื่อพักผ่อนในช่วงที่มาท่องเที่ยวและปล่อยเช่าในช่วงที่ไม่ได้เข้าพักในระหว่างที่กลับไปประเทศตนเอง ซึ่งภูเก็ตเป็นสถานที่ที่นักท่องเที่ยวรู้จักดีและเป็นจุดหมายปลายทางแห่งการท่องเที่ยวและพักผ่อน แต่ทว่าการมาของโรคระบาดโควิด-19 ตั้งแต่ปลายปี 2562 เป็นผลทำให้ภูเก็ตไร้แสงสีจากการขาดนักท่องเที่ยวเป็นระยะเวลามากว่าเกือบสองปี ทำให้การขับเคลื่อนของภาคอสังหาฯ ที่เป็นตลาดคอนโดมิเนียมซบเซาอย่างมาก เพราะเศรษฐกิจของภูเก็ตยังคงต้องพึ่งพาการท่องเที่ยวเป็นหลัก จึงส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตได้รับผลกระทบโดยตรง
ในขณะที่แผนการเปิดประเทศในรูปแบบ Phuket Sandbox ที่เริ่มต้นขึ้นในเดือนกรกฎาคม 2564 เพื่อกระตุ้นให้นักท่องเที่ยวกลับมาโดยเฉพาะชาวต่างชาติ ซึ่งกลุ่มนักท่องเที่ยวก็ให้ความสนใจและตั้งความหวังที่จะมาเที่ยวในภูเก็ต ซึ่งดูเหมือนว่าโครงการ Phuket Sandbox จะได้รับการตอบรับที่ดีแต่ทว่าแผนการเปิดประเทศดังกล่าวยังคงมีข้อจำกัดในการทำกิจกรรมต่างๆ ทำให้เศรษฐกิจของภูเก็ตยังไม่กลับมาได้ดีเท่าที่ควร ถึงแม้ว่าจะมีทั้งชาวต่างชาติและคนไทยเข้ามาท่องเที่ยวแล้วก็ตามแต่ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมยังคงอยู่ในภาวะที่รอการฟื้นตัวอยู่ ส่งผลให้ผู้ประกอบการเลือกที่ไม่จะเปิดขายโครงการใหม่ในปีนี้เพื่อระบายหน่วยขายที่เหลือและรอประเมินสถานการณ์ต่อไป
อุปทาน
ณ สิ้นปี 2564 อุปทานคอนโดมิเนียมในภูเก็ตมีจำนวนทั้งสิ้น 26,068 หน่วย โดยตลอดทั้งปีที่ผ่านมาพบว่าไม่มีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปี 2564 นี้ การที่ไม่มีอุปทานเปิดขายใหม่อันเนื่องมาจากที่ผู้ประกอบการยังคงรอดูสถานการณ์การท่องเที่ยวของชาวต่างชาติและปัญหาความขัดแย้งที่เกิดขึ้นระหว่างประเทศจึงส่งผลให้ต้องชะลอการแผนการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อน และเนื่องจากไม่มีอุปทานเปิดขายใหม่จึงขอจำแนกอุปทานคอนโดมิเนียมในแต่ละหาดที่ทางฝ่ายวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทยเก็บข้อมูลดังนี้ โดยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2555 ถึง 2564 ที่เปิดขายส่วนใหญ่จะตั้งอยู่บริเวณหาดป่าตองร้อยละ 15 รองลงมาได้แก่บริเวณหาดบางเทาคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 13 ส่วนหาดกมลาและหาดราไวย์มีอัตราส่วนที่เท่ากันคือร้อยละ 12 หาดสุรินทร์ หาดลายันและหาดกะรนคิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 10 ร้อยละ 8 และร้อยละ 7 ตามลำดับ
ในส่วนของหาดกะตะและหาดในยางมีอัตราส่วนที่เท่ากันคือร้อยละ 6 ในขณะที่หาดไม้ขาว หาดในหานและหาดในทอนมีหน่วยเปิดขายที่น้อยที่สุดในอัตราที่ร้อยละ 5 ร้อยละ 4 และร้อยละ 2 ของอุปทานทั้งหมด
อุปสงค์
ณ สิ้นปี 2564 มีจำนวนคอนโดมิเนียมที่ขายไปได้แล้วทั้งสิ้น 20,376 หน่วย จากอุปทานทั้งหมด 26,068 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 78.1 อัตราการขายปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.4 จากปี พ.ศ. 2563 ซึ่งอยู่ที่ร้อยละ 75.7 ปัจจุบันมีหน่วยเหลือขายประมาณ 5,720 หน่วย โดยจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในปี 2564 มีจำนวนหน่วยขายเพียง 615 หน่วยเท่านั้น ซึ่งจำนวนหน่วยขายลดลงจากปี 2563 ที่มีจำนวนหน่วยขายอยู่ที่ 1,956 หน่วย จำนวนหน่วยขายได้ใหม่มีจำนวนลดลงอย่างต่อ เนื่องจากปี 2563 จากภาวะโรคระบาดโควิค 19 ที่ยาวต่อเนื่องมาตลอด 2 ปี แม้ว่าจะมีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามายังภูเก็ตเพิ่มขึ้นแต่ก็ยังถือว่าอยู่ในจำนวนที่ต่ำเมื่อเทียบกับนักท่องเที่ยวที่เข้ามาในปี 2563 อีกทั้งนโยบายของทางภาครัฐที่มีโครงการ Phuket Sandbox เข้ามาส่งเสริมเพื่อช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจแต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะสามารถดึงนักท่องเที่ยวเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมที่เหลืออยู่ได้มากนัก
โดยจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ถูกขายให้กับกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นชาวรัสเซียถึงเกือบร้อยละ 90 มีชาวยุโรปและชาวจีน บ้างเล็กน้อย ซึ่งกลุ่มดังกล่าวจะเป็นกลุ่มที่เข้ามาท่องเที่ยวในภูเก็ตเป็นประจำทุกปีโดยจะซื้อผ่าน Agent ในภูเก็ตที่จะคอยแนะนำโครงการที่น่าสนใจและเชื่อถือได้ เนื่องจากชาวต่างชาติจะเลือกซื้อโครงการที่สามารถบริหารเป็นโรงแรมและให้ผลตอบแทนค่าเช่าในแต่ละปี โดยเจ้าของห้องเองก็สามารถเข้าพักได้ในช่วงเวลาที่มาพักผ่อน ส่วนที่เหลืออีกร้อยละ 10 จะเป็นกลุ่มชาวไทยซึ่งจะซื้อคอนโดในลักษณะอยู่อาศัยเองเป็นบ้านพักหลังที่สองในช่วงเวลาที่มาพักผ่อน
ราคาขาย
ราคาเสนอขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในภูเก็ต ณ ปลายปี 2564 คอนโดมิเนียมที่เห็นวิวทะเลมีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 196,015 บาทต่อตารางเมตร ราคาขายปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปี 2563 ในอัตราร้อยละ 1.6 โดยในปี 2563 ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมที่เห็นวิวทะเล มีราคาเสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ 192,758 บาทต่อตารางเมตร
ส่วนราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมที่เห็นวิวทะเลบางส่วนปี 2564 มีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 97,541 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวลดลงจากปี 2563 ในอัตราร้อยละ 2.2 ซึ่งมีราคาเสนอขายเฉลี่ย ณ ปี 2563 อยู่ที่ 99,745 บาทต่อตารางเมตร และคอนโดมิเนียมที่ไม่เห็นวิวทะเลมีระดับราคาเสนอขายในปี 2564 เฉลี่ยอยู่ที่ 76,526 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปี 2564 ในอัตราร้อยละ 0.45 ซึ่งราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมที่ไม่เห็นวิวทะเลมีราคาเสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ 76,184 บาทต่อตารางเมตร ราคาขายคอนโดมิเนียมที่เห็นวิวทะเลและไม่เห็นวิวทะเลมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยอันเนื่องมาจากผู้ประกอบการมองว่าสถานการณ์กำลังจะเริ่มกลับมาดีขึ้นแม้อาจจะต้องใช้เวลา อีกทั้งหลายโครงการก็มีแผนที่กำลังจะสร้างเสร็จ ส่งผลให้ราคามีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยและคาดว่าหากสถานการณ์กลับมาเป็นปกติราคาขายเฉลี่ยจะปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอีกประมาณ 10-15% โดยเฉพาะบริเวณที่เห็นวิวทะเลซึ่งสะท้อนได้จากหน่วยขายได้ในปีนี้ที่มีจำนวนมากกว่าบริเวณอื่น
ในขณะที่คอนโดมิเนียมบริเวณเห็นวิวทะเลบางส่วนกลับมีราคาเฉลี่ยติดลบ แม้บางโครงการใหม่ที่เกิดขึ้นในพื้นที่นี้ ที่มีทิศทางในแง่บวกจะมีการปรับราคาขึ้นบ้างแล้วก็ตาม แต่โครงการคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้บางส่วนที่มีการเปิดขายมานานและยังไม่สามารถระบายหน่วยขายออกได้จึงจำเป็นต้องให้ส่วนลดโครงการสูงถึง 40% จึงเป็นผลที่ทำให้ภาพรวมราคาเฉลี่ยบริเวณนี้ค่อนข้างติดลบ
แนวโน้ม
การกลับมาฟื้นตัวของตลาดคอนโดมิเนียมยังคงเผชิญกับความท้าทาย จากปัจจัยด้านเศรษฐกิจของภูเก็ตที่ขึ้นอยู่กับการท่องเที่ยว อย่างไรก็ตามสถานการณ์การท่องเที่ยวเริ่มกลับมาอีกครั้งจากนโยบายของรัฐบาลที่เปิดประเทศที่ต้อนรับนักท่องเที่ยวด้วยระบบ Test & Go ที่ส่งผลให้นักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเลือกที่จะเข้ามายังประเทศได้ง่ายขึ้นและกระตุ้นเศรษฐกิจของภูเก็ตให้ก้าวต่ออีกครั้ง ซึ่งส่งผลแง่บวกของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต โดยคาดว่าในช่วงครึ่งปีแรก 2565 ตลาดคอนโดมิเนียมจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น จากกำลังซื้อของต่างชาติโดยเฉพาะนักลงทุนชาวรัสเซียที่เริ่มกลับมาซื้อตั้งแต่ในช่วงปลายปี 2564 ที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มชาวรัสเซียนั้นจะเป็นกำลังซื้อหลักในช่วงเวลานี้ อย่างไรก็ดีตลาดคอนโดมิเนียมอาจจะต้องรอระยะเวลาการฟื้นตัวสักพัก
โดยที่ผ่านมาจะเห็นว่ากำลังซื้อหลักจะเป็นนักลงทุนชาวจีนแต่เนื่องจากการจำกัดการเดินทางและตลาดรัสเซียที่หดหายไปในช่วงสภาวะสงครามที่ลากยาวขึ้น รวมถึงข้อจำกัดในการโอนเงินระหว่างประเทศ ส่งผลให้นักท่องท่องเที่ยวและนักลงทุนกลุ่มนี้หายไปเกือบหมด แต่หากกลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้กลับมาก็จะดึงความเชื่อมันในการซื้อที่อยู่อาศัยกลับมาให้กับผู้ประกอบการได้อีกครั้งเนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพที่จะทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมกลับมาฟื้นตัวได้เร็วขึ้น แต่ในอนาคตหากมีสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างประเทศเกิดขึ้นอาจต้องรอประเมินสถานการณ์กันเป็นช่วงๆ ต่อไป
