ความหมายของ กองทรัสต์ (REIT)
กองทรัสต์ คือ อะไร ? ใครยังสงสัยเรามีคำตอบให้ กองทรัสต์ หรือ REITs ย่อมาจาก Real Estate Investment Trust เป็นกองทรัพย์สินเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่กองทุนเหมือน Property Fund ซึ่งไม่มีสถานเป็นนิติบุคคล โดยกองทรัสต์ต้องลงทุนในอสังหาฯ ไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท และถือกรรมสิทธิโดยทรัสตี (Trustee) ซึ่งมีอำนาจดูแลและบริหารจัดการทรัพย์สินในกอง รวมทั้งดูแลการปฎิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) เพื่อประโยชน์ของผู้ถือใบหน่วยทรัสต์
ขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือ Property Fund เป็นกองทุนรวมที่มีสถานะเป็นนิติบุคคล ซึ่งนำเงินที่ได้จากการขายหน่วยลงทุนไปซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์และบริหารอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ โดยจริงๆแล้วทั้ง 2 อย่างนี้ไม่ได้แตกต่างกันมากนัก เน้นมุ่งให้ผลตอบแทนต่อผู้ลงทุนเช่นเดียว หากแต่แตกต่างกันตรงหลักการและวิธีการลงทุนเท่านั้น
ความแตกต่างระหว่าง REIT และ Property Fund
ปัจจุบัน “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” เข้ามามีบาทบทมากกว่า Property Fund เนื่องจากสามารถลงทุนในอสังหาฯ ได้หลากหลายประเภท และลงทุนในต่างประเทศได้
ประโยชน์การลงทุนใน REIT
แน่นอนว่าทุกคนเวลาจะลงทุนจะต้องนึกถึงประโยชน์ที่จะได้จากการลงทุนก่อนที่จะตัดสินใจเลือกลงทุน มาดูกันว่าเราจะได้ประโยชน์อะไรจากการลงทุนใน กองทรัสต์ หรือ REIT บ้าง?
- ไม่ต้องใช้งานลงทุนจำนวนมาก
- มีสภาพคล่องในการซื้อขายสูงกว่าเมื่อเทียบกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาฯ
- มีผู้เชี่ยวชาญคอยบริหารการลงทุน
- ลงทุนได้หลากหลายประเภทอสังหาฯ ทำให้เรามีตัวเลือกและช่วยกระจายความเสี่ยง
- ได้รับผลตอบแทนสม่ำเสมอ โดยกำไรเฉลี่ยขึ่นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ทำเลของอสังหาฯ ฝีมือของผู้จัดการกองทรัสต์ ความสามารถในการชำระหนี้ของผู้เช่า เป็นต้น
ผลประโยชน์ด้านภาษี
| ภาษีเงินได้นิติบุคคล | ภาษีอื่นๆ | |
| กองทุน | – กองทรัสต์ไม่เสียภาษี | – การขายอสังหาฯ ให้ REIT เจ้าของเสียภาษีตามปกติ – ค่าธรรมเนียมการโอน 2% |
| ภาษีผลประโยชน์ตอบแทน | ภาษีกำไรจากการขายหน่วย | |
| ผู้ลงทุน | – หัก ณ ที่จ่าย 10% สำหรับบุคคลธรรมดา – นิติบุคคล เสียภาษีในอัตราปกติ | – ยกเว้นสำหรับบุคคลธรรมดา – นิติบุคคล เสียภาษีในอัตราปกติ |
ความเสี่ยงของการลงทุนใน REIT
ทุกการลงทุนย่อมมีความเสี่ยง เรามาดูกันว่าความเสี่ยงของการลงทุนใน REIT คืออะไรบ้าง
ความเสี่ยงที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
- การลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาฯ ซึ่งมีมูลค่าลดลงตามระยะการเช่าที่เหลืออยู่
- การแข่งขันที่สูงอาจส่งผลให้ผู้เช่าพื้นที่อาคารมีจำนวนลดลง
- การสูญเสียผู้เช่าหลัก
- การผิดสัญญาของผู้เช่า
ความเสี่ยงที่เกี่ยวกับการดำเนินงานของกองทรัสต์
- ผู้บริหารหรือผู้จัดการ ไม่สามารถดำเนินงานตามกลยุทธ์ได้
- การที่กองทรัสต์กู้ยืมเงิน
- ความขัดแย้งทางผลประโยชน์ที่อาจเกิดขึ้นได้
- กองทรัสต์นำเงินค่ามัดจำค่าเช่าและค่าบริการมาใช้ในการลงทุนในทรัพย์สินหลักเพื่อเพิ่มทุน
ความเสี่ยงที่เกี่ยวการลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ
- การเมืองในประเทศ
- การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจทั้งภายในและนอกประเทศ
- ทรัพย์สินถูกเวนคืน
- ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอสังหาฯที่ลงทุนเพิ่มขึ้น
- ผู้เช่าอสังหาฯ ที่กองทรัสต์ลงทุนอาจไม่ต่ออายุสัญญาเช่าและการจัดหาผู้เช่ารายใหม่
- ภัยธรรมชาติ อุทกภัย เป็นต้น
ความเสี่ยงที่เกี่ยวกับการลงทุนในหน่วยทรัสต์
- มาตรฐานการบัญชีหรือกฎหมายที่เกี่ยวข้องอาจมีการเปลี่ยนแปลง
- ราคาของหน่วยอาจลดลงหลักจากการเสนอขาย
- การลดลงของสัดส่วนการถือหน่วยทรัสต์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิม
- ความสามารถในการจ่ายผลตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์และผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนได้รับจากหน่วยทรัสต์น้อยกว่า ผลตอบแทนที่กองทรัสต์ได้รับจากการดำเนินการของอสังหาฯ ที่ลงทุน
- การยกเลิกการเสนอขายหน่วยสทรัสต์ทั้งจำนวน
- การขาดสภาพคล่องในการซื้อขายหน่วยทรัสต์ในตลาดหลักทรัพย์
- ภาษีและค่าธรรมเนียม
