ผลวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทยพบว่า เมื่อเร็วๆนี้ตลาดคอนโดมิเนียมซุปเปอร์ไพร์มและไพร์มในกรุงเทพฯกำลังเป็นที่ต้องการมาก ด้วยปริมาณที่น้อยกว่าร้อยละ 5 จากจำนวนอุปทานคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯทั้งหมด ตลาดมียอดขายที่อยู่ในระดับดี เนื่องจากมีที่ตั้งอยู่ในใจกลางกรุงเทพฯที่มีความสะดวกด้านระบบขนส่ง ง่ายต่อการเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ และด้วยปัญหาการขาดแคลนพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจในเขตกรุงเทพฯ ส่งผลให้อุปทานใหม่ๆในภาคตลาดนี้ ทำการปรับราคาขายได้สูงลิบหากเทียบกับราคาคอนโดมิเนียมระดับล่างในกรุงเทพฯ สำหรับราคายูนิตซูเปอร์ไพร์มเพิ่มขึ้นจาก 303,250 บาทต่อตร.ม.ในช่วงท้ายปี 2558 ปรับขึ้นไปที่ 319,095 บาทต่อตร.ม.ในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 ในขณะเดียวกัน ราคาขายของคอนโดระดับไพร์มเพิ่มขึ้นจาก 226,350 บาทต่อตร.ม.ในปี 2558 ปรับขึ้นไปที่ 242,313 บาทต่อตร.ม. นอกจากนี้โครงการระดับไพร์มที่ยังไม่ได้เปิดตัว มีการคาดการณ์ว่าราคาขายโดยเฉลี่ยจะเพิ่มขึ้น แม้ตลาดแสดงสัญญาณการชะลอตัวในปี 2559 ก็ตาม
กราฟที่ 1: อุปทานและอุปทานสะสมของคอนโดมิเนียมไพร์มและซูเปอร์ไพร์ม 2008-H1 2016
ซูเปอร์ไพร์ม
ไพร์ม
สำหรับตลาดซูเปอร์ไพร์มยังไม่มียูนิตใหม่เพิ่มเข้ามาในตลาดในช่วงนี้ ดังนั้นจึงมีเพียง 1,960 ยูนิตรวมจากทั้งหมด 10 โครงการ เดอะ เรสซิเดนซ์ แอท แมนดาริน โอเรียนเต็ล กรุงเทพฯมีที่ตั้งบริเวณริมแม่น้ำ เป็นโครงการล่าสุดในตลาดซูเปอร์ไพร์มที่เปิดตัวไปในครึ่งปีหลัง ปี2015 มีจำนวน 146 ยูนิต ส่วนแบ่งทางตลาดที่แบ่งตามเขตที่ตั้ง มีปริมาณเท่าๆกันโดยย่านสุขุมวิทที่มีส่วนแบ่งสูงสุดอยู่ที่ร้อยละ 29 มีจำนวน 578 ยูนิตในระดับซูเปอร์ไพร์ม
สำหรับตลาดระดับไพร์ม โครงการ KRAAM บนถนนสุขุมวิท ซอย 26 เป็นโครงการระดับไพร์มแห่งเดียวที่เปิดตัวไปในช่วงระยะเวลาเดียวกัน มี 126 ยูนิตเพิ่มเข้ามาในตลาดคอนโดมิเนียมไพร์มในกรุงเทพฯ ตลาดระดับไพร์มในปัจจุบันมีจำนวนอุปทานรวม 2,674 ยูนิต โดยย่านสาทรยังคงมีส่วนแบ่งตลาดใหญ่ที่สุดของอุปทานคอนโดมิเนียมไพร์ม คิดเป็นร้อยละ 37 และตามติดมาด้วยย่านสุขุมวิทที่มีการเติบโตอย่างรวดเร็วอยู่ที่ร้อยละ 28
กราฟที่ 2: อุปสงค์และอัตราขายสะสมของตลาดไพร์มและซูเปอร์ไพร์ม 2008-H1 2016
ซูเปอร์ไพร์ม
ไพร์ม
ตลาดคอนโดมิเนียมซูเปอร์ไพร์มมีความต้องการสะสมเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 มีประมาณ 69 ยูนิตที่ถูกครอบครอง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นของโครงการที่เพิ่งเปิดตัวไปเร็วๆนี้ การซื้อ-ขายส่วนใหญ่ที่มีในช่วงนี้เป็นยูนิตที่ถูกนำกลับมาขายเข้าตลาดอีกครั้ง และเป็นยูนิตเก่าจากปี 2558 ที่ขายโดยผู้ซื้อที่ต้องการเก็งกำไรการลงทุนก่อนการแล้วเสร็จของโครงการและวันโอนยูนิตจริง ซึ่งยังบอกไม่ได้ว่าเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไรหรือไม่ เนื่องจากผู้ซื้อจำนวนมากในตลาดนี้ชี้แจงว่าเป็นการซื้อไว้เพื่ออยู่อาศัยเอง อัตราการขายสะสมโดยรวมมีปริมาณเพิ่มขึ้นเล็กน้อย จากร้อยละ 63.4 เมื่อหกเดือนก่อน โดยเพิ่มขึ้นไปที่ร้อยละ 66.9 สำหรับตลาดไพร์มมี 190 ยูนิตที่ถูกขายออกไปในช่วงนี้ ซึ่งส่วนใหญ่มาจากสองโครงการที่พึ่งเปิดตัวไป ได้แก่ BEATNIQ บนถนนสุขุมวิท (ใกล้ซอย 32) และ KRAAM บนถนนสุขุมวิทซอย 26 มี 190 ยูนิตที่ถูกครอบครอง คิดเป็นร้อยละ 3.8 เพิ่มขึ้นของอัตราการขายสะสม เนื่องจากมีอุปทานใหม่เพิ่มเข้ามาในตลาด ยอดขายของโครงการเก่าๆยังคงชะลอตัวอยู่ซึ่งเป็นเพราะปริมาณความต้องการในปี 2558 มีสูงมาก
อย่างไรก็ตาม คุณริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ให้ความเห็นว่า “เราสังเกตเห็นจำนวนที่เพิ่มขึ้นของผู้ซื้อชาวต่างชาติที่สนใจคอนโดมิเนียมซูเปอร์ไพร์มและไพร์มในกรุงเทพฯ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาสัดส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติโดยเฉลี่ยมีประมาณร้อยละ 5-10 และในขณะนี้ เราเชื่อว่าตัวเลขอาจเพิ่มขึ้นไปที่ประมาณร้อยละ 10-15”
ในขณะที่ คุณอัญชลี เกษมสุขธวัช ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาด้านที่พักอาศัย บริษัทไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวเสริมว่า ลูกค้าที่สนใจซื้อยูนิตคอนโดมิเนียมซูเปอร์ไพร์มต้องการสิทธิพิเศษและการบริการระดับโลกที่เทียบเท่ากับโรงแรมระดับ 5 ดาวตลอด 24 ชั่วโมง เช่น มีพนักงานคอยต้อนรับ มีพื้นที่ห้องอาหารส่วนตัวสำหรับเชฟเพื่อปรุงอาหาร ซึ่งเป็นบริการที่นอกเหนือไปจากการมีทำเลที่ตั้งในย่านไพร์มที่สะดวกสบายและเป็นส่วนตัว ผู้ซื้อชาวไทยส่วนใหญ่ซื้อยูนิตคอนโดฯซูเปอร์ไพร์มเพื่อเป็นทรัพย์สินไลฟ์สไตล์และเป็นบ้านหลังที่สองในการดำเนินชีวิตสุดพิเศษของพวกเขา สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่มาจากฮ่องกง สิงคโปร์ และไต้หวันที่มีธุรกิจในประเทศไทย
กราฟที่ 3: ราคาขายโดยเฉลี่ยต่อตารางเมตร
เราเริ่มจะเห็นการเติบโตที่ชะลอตัวลงของราคาขายโดยเฉลี่ยต่อตารางเมตรในตลาดไพร์มและซูเปอร์ไพร์ม ในช่วงท้ายของครึ่งแรกของปี 2559 ราคาต่อตารางเมตรอยู่ที่ 319,095 บาท และ 242,313 บาท สำหรับคอนโดมิเนียมซูเปอร์ไพร์มและไพร์มตามลำดับ ในตอนนี้ ตลาดไพร์มมีราคาขายเพิ่มขึ้นแบบครึ่งแรกของปีนี้ต่อครึ่งหลังของปีก่อนหน้า (HoH) เมื่อเทียบกับราคาในตลาดซูเปอร์ไพร์ม อยู่ที่ร้อยละ 7.05 HOH กับร้อยละ 5.23 แม้มีการเติบโตช้า การขาดแคลนที่ดินเขตไพร์มและจำนวนที่จำกัดของทั้งสองตลาดนี้ จะช่วยผลักราคาให้สูงขึ้นแม้ในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวก็ตาม
ผลวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทยคาด ภาวะเศรษฐกิจไทยเริ่มส่งผลกระทบต่อภาคตลาดอสังหาฯระดับไฮเอ็นในกรุงเทพฯ นักพัฒนาเริ่มชะลอการเปิดตัวโครงการไฮเอ็นใหม่ในขณะนี้ ที่ดินย่านไพร์มที่นักพัฒนาซื้อและเริ่มต้นพัฒนาไปแล้วบางส่วนหยุดชะงักไว้ ความเสี่ยงด้านอุปทานต่างๆ เช่น ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลงและภาวะฝืดเคือง ส่งผลให้การครอบครองยูนิตมีปริมาณน้อยลง ในขณะที่การเก็งกำไรยังคงมีอยู่สังเกตจากยูนิตที่ยังไม่แล้วเสร็จจำนวนมากถูกนำกลับมาขายในตลาดอีกครั้งอย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมซูเปอร์ไพร์มและไพร์มในกรุงเทพฯ ยังคงเติบโตกว่าตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวมในกรุงเทพฯ เพราะยังมีจำนวนอุปทานน้อย ในช่วงนี้ของปีจะมีโครงการไฮเอ็นด์หลายแห่งที่สร้างเสร็จ และประเด็นที่น่าสนใจคือที่จำนวนผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยด้วยตนเองจะมากกว่าผู้ซื้อเพื่อการลงทุน เช่น ปล่อยเช่า
