ผลการวิจัยของ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัดเกี่ยวกับธุรกิจโรงงานสำเร็จรูปให้เช่า ณ ครึ่งปีแรก พ.ศ. 2558 อุปทานโรงงานสำเร็จรูปให้เช่ามีพื้นที่รวมทั้งสิ้น 2,607,014 ตารางเมตร โดยมีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 58,927 ตารางเมตร มีพื้นที่โรงงานถูกเช่าไปแล้วประมาณ 2,010,098 ตารางเมตร คิดเป็นอัตราการเช่าที่ ร้อยละ 71.1 อัตราการเช่าลดลงจาก ร้อยละ 77.6 จาก กลาง ปี พ.ศ. 2557
รูปภาพ 1 กราฟแสดงอุปทานอุปสงค์ และ อัตราเช่า พื้นที่โรงงานสำเร็จรูป พ.ศ. 2554-กลางปี พ.ศ. 2558
ที่มา: บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัดเปิดเผยว่า ถึงแม้ว่าอัตราเช่าลดลง แต่พบว่ามีพื้นที่ อยู่ 3 บริเวณที่มีจำนวนพื้นที่เช่าโรงงานเพิ่มขึ้น กล่าวคือ บริเวณอยุธยา สมุทรปราการ และ ชลบุรี โดยบริเวณอยุธยามีพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปถูกเช่าเพิ่มขึ้น 16,643 ตารางเมตร ส่วนสมุทรปราการมีพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปถูกเช่าเพิ่ม 12,774 ตารางเมตร และ บริเวณชลบุรีมีพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปถูกเช่าเพิ่ม 12,631 ตารางเมตร ทั้งนี้เนื่องจากบริเวณทั้งสามแห่ง เป็นบริเวณที่ตั้งอยู่ใกล้กรุงเทพมหานคร อีกทั้ง แต่ละบริเวณยังเป็นบริเวณที่อยู่ใกล้โรงงานซึ่งเป็นแหล่งผลิต กล่าวคือ สมุทรปราการ และ ชลบุรี มีนิคมอุตสาหกรรมต่างๆอยู่มากมาย และ ยังใกล้กับท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบัง ในส่วนอยุธยา ยังเป็นบริเวณที่มีโรงงานที่ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมอีกเป็นจำนวนมาก ทำให้โรงงานขนาดเล็กที่เป็นผู้ผลิตชิ้นส่วนย่อย หรือ spare part สนใจที่จะเลือกเช่าโรงงานในบริเวณดังกล่าวเนื่องจากสะดวกในการส่งสินค้าให้กับโรงงานขนาดใหญ่เพื่อทำการผลิตต่อไป บริเวณที่มีพื้นที่ว่างโรงงานสำเร็จรูปสูงที่สุด คือ จังหวัดระยองมีพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปว่างถึง 197,499 ตารางเมตร รองลงมาได้แก่ บริเวณจังหวัด อยุธยา มีพื้นที่ว่างราว 167,762 ตารางเมตร ส่วนจังหวัดชลบุรี และ สมุทรปราการมีพื้นที่ว่างโรงงานสำเร็จรูปเพียง 41,457 ตารางเมตร และ39,661 ตารางเมตร ตามลำดับ
ในส่วนของอุปทานใหม่โรงงานสำเร็จรูป ที่เพิ่มขึ้น ในระยะเวลา 6 เดือนแรกของปีพ.ศ. 2558 มีพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปเพิ่มขึ้นราว 53,968 ตารางเมตร โดยทำเลที่มีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นสูงที่สุด คือ บริเวณสมุทรปราการ กล่าวคือ มีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นราว 29,058 ตารางเมตร รองลงมาได้แก่บริเวณสระบุรี และ ปราจีนบุรี
ในส่วนของราคาค่าเช่าโรงงานสำเร็จรูปพบว่า บริเวณที่มีราคาค่าเช่าโรงงานสำเร็จรูปค่อนข้างสูง ประกอบด้วยบริเวณจังหวัด สมุทรปราการ ชลบุรี และ ฉะเชิงเทรา โดยมีราคาค่าเช่าอยู่ระหว่าง 230-250 บาท ต่อ ตารางเมตร หากเป็นโรงงานสำเร็จรูปที่มีสถานที่ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม เนื่องจากได้รับสิทธิพิเศษต่างๆ หากโรงงานสำเร็จรูปในจังหวัดดังกล่าว แต่มิได้ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมมักมีราคาค่าเช่าที่ต่ำกว่าราคาดังกล่าว คือ อยู่ที่ราว 150-170 บาท ต่อ ตารางเมตร แต่หากโรงงานสำเร็จรูปตั้งอยู่นอกนิคมแต่อยู่ในพื้นที่สีม่วง มักมีราคาค่าเช่าที่สูงกว่า คือ ราว 200 บาท ต่อ ตารางเมตร
นางสาวริษิณี ได้กล่าวถึงธุรกิจคลังสินค้าให้เช่า ณ กลางปีพ.ศ. 2558 ว่า จำนวนพื้นที่คลังสินค้าให้เช่ารวมมีทั้งสิ้น 3,468,530 ตารางเมตร โดยมีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นราว 101,327 ตารางเมตร มีพื้นที่คลังสินค้า 2,713,114 ตารางเมตร คิดเป็นอัตราครอบครองการเช่าที่ ร้อยละ 78.2อัตราการเช่าลดลงจาก ร้อยละ 79.8 ณ ปลายปี พ.ศ. 2557 แต่จำนวนพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นจากปลายปีพ.ศ. 2557 ราว 21,199 ตารางเมตร ส่วนการที่อัตราเช่าลดลงอันเนื่องมาจากการเพิ่มขึ้นของคลังสินค้าในบริเวณจังหวัดชลบุรีและอยุธยา ที่มีพื้นที่คลังสินค้าเพิ่มขึ้นสูงถึง 83,050 ตารางเมตร และ 30,000 ตารางเมตร ตามลำดับ
นางสาวริษิณี ให้ความคิดเห็นว่า บริเวณจังหวัดสมุทรปราการเป็นบริเวณที่น่าสนใจสำหรับคลังสินค้าให้เช่า เนื่องจาก อัตราการเช่าของคลังสินค้าในจังหวัดสมุทรปราการมีอัตราการเช่าเพิ่มขึ้นจากปีพ.ศ. 2557 ซึ่งอยู่ที่ ร้อยละ 78 มาเป็นอัตราเช่าที่ ร้อยละ 83.5 ณ กลางปีพ.ศ. 2558 และ มีพื้นที่เช่าคลังสินค้าถูกเช่าใหม่ราว 47,249.5 ตารางเมตร ในระยะเวลา 6 เดือนแรกของปีพ.ศ. 2558 โดย ณ กลางปีพ.ศ. 2558 มีอุปทานคลังสินค้าใหม่เพิ่มขึ้นในจังหวัดสมุทรปราการ ราว 18,277 ตารางเมตร
ส่วนจังหวัดชลบุรี มีพื้นที่คลังสินค้าถูกเช่าใหม่ราว 22,090 ตารางเมตร หากแต่อัตราเช่าลดลงจากปลายปีพ.ศ. 2557 ซึ่งอยู่ในอัตราร้อยละ 67 มาเป็นอัตราเช่าที่ร้อยละ 63.1 ณ กลางปีพ.ศ. 2558 ทั้งนี้เนื่องจากจำนวนอุปทานที่เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมากในจังหวัดชลบุรี ในส่วนจังหวัดอยุธยา พบว่าอัตราเช่าลดลงอย่างมาก จากเดิมปีพ.ศ. 2557 อยู่ในอัตราร้อยละ 84.9 ลดลงมาอยู่ที่อัตราร้อยละ 74.9
ในส่วนของระดับราคาค่าเช่าคลังสินค้า บริเวณทางตะวันออกของกรุงเทพมหานคร ซึ่งได้แก่บริเวณลาดกระบัง ถนนบางนา-ตราด และรวมถึงบริเวณจังหวัดสมุทรปราการ ระดับราคาค่าเช่าคลังสินค้ามีระดับราคาที่สูงที่สุดอยู่ที่ราว 162.7-169.7 บาท ต่อ ตารางเมตร ส่วนบริเวณอีสเทิร์นซีบอร์ด อันได้แก่บริเวณชลบุรี และ ระยอง มีระดับราคาค่าเช่าเฉลี่ยต่ำที่สุด กล่าวคือ ราว 148.9 บาทต่อ ตารางเมตร อย่างไรก็ดี ระดับราคาค่าเช่าคลังสินค้าค่อนข้างนิ่ง ราคาไม่ค่อยปรับตัวสูงขึ้นเนื่องจากพื้นที่คลังสินค้าที่เพิ่มเข้ามาในอุปทานค่อนข้างมากส่งผลให้เกิดภาวะการแข่งขันในตลาดคลังสินค้า
รูปภาพ 2: กราฟแสดงระดับค่าเช่าคลังสินค้าเฉลี่ย
ที่มา: บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
