ภาพรวมตลาดสำนักงานไตรมาส 3 ปี 2565

2184

นาย ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหารและหัวหน้าส่วนงานตัวแทนนายหน้าพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ตลาดอาคารสำนักงานในไตรมาส 3 มีความเคลื่อนไหวมากขึ้น เนื่องจากปริมาณการซื้อขายมากขึ้นกว่าไตรมาสที่แล้ว ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานเกิดจากหลายๆ บริษัทกลับเข้ามาทำงานในออฟฟิศ และการยกเลิกอาคารสำนักงานทำให้อัตราการครอบครองตลาดกลับมาอยู่ที่ 81% ในขณะเดียวกันเราเห็นความต้องการอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมเพิ่มมากขึ้น สอดคล้องกับธุรกิจส่วนใหญ่ทั่วโลก

เศรษฐกิจไทยในไตรมาส 3 ปี 2565 ปรับดีขึ้นเล็กน้อยท่ามกลางสถานการณ์ที่ไม่แน่นอน

จากข้อมูลของธนาคารโลก การบริโภคภาคเอกชนปรับตัวดีขึ้น โดยได้รับแรงหนุนจากสภาวะตลาดแรงงานที่ดีขึ้นและฐานที่ต่ำในปีที่แล้ว อัตราการว่างงานลดลงเหลือ 1.2% ในเดือนสิงหาคม เทียบกับ 2% ในช่วงมีที่สถานการณ์โควิดรุนแรง นอกจากนี้ยังมีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเพิ่มขึ้นเป็นระยะเวลา 9 เดือนติดต่อกัน โดยในเดือนกันยายน จำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นเป็น 1.3 ล้านคนต่อเดือน (+11% เดือนต่อเดือน) แต่ยังคงคิดเป็นแค่ 45% ของเดือนกันยายน 2562 ระบบธนาคารพาณิชย์ยังคงแข็งแกร่งเนื่องจากเงินกองทุนต่อสินทรัพย์เสี่ยง (CAR) อยู่ที่ 19.9% โดยมีอัตราส่วนความสามารถในการครอบคลุมสภาพคล่องอยู่ที่ 186% ในเดือนสิงหาคม ในขณะที่ข้อกำหนดด้านกฎระเบียบขั้นต่ำเท่ากับ 8.5% และ 100% ตามลำดับ สินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ลดลงเหลือ 2.9% ซึ่งต่ำกว่า 3.1% ณ สิ้นปี 2562

อัตราเงินเฟ้อในเดือนสิงหาคมอยู่ที่ 7.9% เพิ่มขึ้น 0.3% เดือนต่อเดือน โดยได้รับแรงหนุนหลักจากเงินเฟ้อในปัจจัยอุปทานต่างๆ เช่น ราคาอาหารและพลังงานที่พุ่งสูงขึ้น ราคาน้ำมันดีเซลที่พุ่งสูงขึ้นทำให้รัฐบาลต้องขยายเวลาโครงการช่วยเหลือ กดดันให้หนี้สาธารณะพุ่งเกิน 60% ของ GDP ส่วนการส่งออกสินค้าหดตัวลดลงจากอุปสงค์ทั่วโลกที่ลดลง ทำให้ขาดดุลบัญชีเดินสะพัดเพิ่มขึ้นเกือบ 10% ของ GDP และค่าเงินบาทอ่อนค่า

ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจ (BSI) ในไตรมาสที่ 3 ลดลงเหลือ 49.6 จาก 50.5 ในไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นความเชื่อมั่นน้อยลงในแนวโน้มธุรกิจโดยรวม แม้ว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้นเพียงเล็กน้อยก็ตาม แต่ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจในช่วง 3 เดือนนี้จะไม่เปลี่ยนแปลงมากนักจากไตรมาส 2 โดยอยู่ที่ 53.8 ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนหลักจากความเชื่อมั่นในภาคการท่องเที่ยวและการบริการ

Advertisement

อุปทาน

อุปทานอาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ลดลงไปประมาณ 31,000 ตร.ม. หรือ 0.5% ไตรมาสต่อไตรมาส มีอาคารสำนักงานใหม่ 1 แห่งสร้างแล้วเสร็จ ขณะที่มีอีก 3 อาคารที่ถูกถอดออกจากตลาดสำนักงานให้เช่า ส่วนพื้นที่อาคารสำนักงานสีเขียว (Sustainble Green Office Building) ขยายตัวเพิ่มขึ้น อยู่ที่ 992,000 ตร.ม. คิดเป็น 12.7% ปีต่อปี ค่าเฉลี่ยเติบโตต่อปีอยู่ที่ 13.4%

อุปทานในอนาคต

ไม่มีอาคารสำนักงานเปิดใหม่ในช่วงสามเดือนที่ผ่านมา เนื่องด้วยความล่าช้าในการก่อสร้าง ทำให้บางโครงการที่กำหนดจะแล้วเสร็จภายในสิ้นปี 2565 ถูกเลื่อนออกไปเป็นช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ดังนั้นอุปทานเข้ามาใหม่ในช่วงปลายปี 2565-2567 จึงคาดว่าจะอยู่ที่ 208,000, 583,000 และ 295,000 ตร.ม. ตามลำดับ ขนาดพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดจะเพิ่มขึ้นเป็น 1.75 ล้านตร.ม. คิดเป็น 30% ของระดับสำนักงานในปัจจุบัน โดยประมาณ 65% ของอุปทานใหม่จะอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ

อุปสงค์

อัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก จาก 80,000 ตร.ม. เป็น 147,000 ตร.ม. ขณะที่พื้นที่ว่างเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จาก -36,000 ตร.ม. เป็น -103,000 ตร.ม. การดูดซับสุทธิ 44,000 ตร.ม. ในไตรมาส 3 ซึ่งเปลี่ยนแปลงไม่มากจากไตรมาส 2 อย่างไรก็ตามปริมาณการเช่าในไตรมาส 3 เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจากไตรมาส 2 จากข้อมูลของเราพบว่าพื้นที่เช่าในไตรมาสนี้ครอบครองโดยผู้เช่าที่ย้ายพื้นที่จากทำเลอื่นมากกว่าผู้เช่าใหม่

ความเคลื่อนไหวตลาดตามแต่ละกลุ่ม

อัตราการครอบครองของอาคารทุกเกรดปรับเพิ่มขึ้นไตรมาสต่อไตรมาส โดยมีการดูดซับสุทธิเป็นบวก เว้นแต่เกรด C

จำนวนพื้นที่ปล่อยเช่าแล้วทั้งหมดเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 4.57 ตร.ม. ในไตรมาส 2 ปี 2565 เป็น 4.62 ตร.ม. ในไตรมาส 3 ปี 2565 โดยเพิ่มขึ้นเป็น 81% สำนักงานเกรด A กลายเป็นกลุ่มที่มีประสิทธิภาพดีที่สุดในไตรมาส 3 โดยอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น 1.3% ไตรมาสต่อไตรมาส อัตราการครอบครองสำหรับสำนักงานเกรด B ดีดกลับขึ้น 1.2% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 80% ขณะที่สำนักงานเกรด C เป็นกลุ่มที่อ่อนไหวต่อสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงน้อยที่สุดในช่วงสองปีที่ผ่านมา มีประสิทธิภาพต่ำกว่าสำนักงานเกรดอื่น ๆ แต่ก็ยังมีอัตราการเช่าที่ประมาณ 80% เมื่อดูที่การดูดซับสุทธิหรือการเปลี่ยนแปลงทั้งหมดในพื้นที่ปล่อยเช่าแล้ว ผลงานรายไตรมาสและรายปีมีผลลัพธ์ที่คล้ายคลึงกัน โดยสำนักงานทุกเกรดมีการดูดซับสุทธิเป็นบวก ยกเว้นเกรด C ที่ – 5,000 ตร.ม. ไตรมาสต่อไตรมาส และ -27,000 ปีต่อปี เมื่อเทียบกับเกรดอื่นๆ ความต้องการของสำนักงานเกรด B อยู่ในจุดสูงสุดในไตรมาสนี้ที่ 32,000 ตร.ม. รองลงมาคืออาคารสำนักงานสีเขียว และสำนักงานเกรด A ที่ 22,000 และ 16,000 ตร.ม. ตามลำดับ

ค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 802 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือนในไตรมาส 3 ซึ่งต่ำกว่าการเติบโตของค่าเช่าในรอบ 10 ปี เฉลี่ย 3.6% ต่อปี การเติบโตของค่าเช่ารายไตรมาสตามเกรดคละกัน เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าสำหรับอาคารสำนักงานสีเขียวและสำนักงานเกรด A มีค่าเป็นลบ ในขณะที่สำนักงานเกรด B และ C เป็นบวก ส่วนการเติบโตของค่าเช่าอาคารสำนักงานสีเขียว ต่ำที่สุดในไตรมาส 3 โดยลดลง -1.3% ไตรมาสต่อไตรมาส และ -0.5% ปีต่อปี ค่าเช่าสำนักงานเกรด A และ B เปลี่ยนแปลงเล็กน้อยในไตรมาสนี้ แต่เพิ่มขึ้นมากกว่า 2% เมื่อเทียบเป็นรายปีจากฐานที่ต่ำในปีที่แล้ว และสำนักงานเกรด C มีการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าเป็นบวกทั้งไตรมาสต่อไตรมาสและปีต่อปี ที่ 0.4% และ 0.9% ตามลำดับ

ความเคลื่อนไหวตลาดตามแต่ละพื้นที่

อัตราค่าเช่าในทุกพื้นที่เปลี่ยนแปลงเป็นเชิงบวกเมื่อเทียบเป็นรายปี ขณะที่อัตราการครอบครองส่วนใหญ่เติบโตไตรมาสต่อไตรมาส แต่ก็ยังไม่แตะระดับไตรมาส 3 ปี 2564

การเติบโตของค่าเช่าสำหรับอาคารสำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจเติบโตอย่างช้าๆ 0.2% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 911 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน โดยอัตราการครอบครองเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 0.8% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 84% เขตเพลินจิต – ชิดลม – วิทยุ มีอัตราค่าเช่าและอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้นในที่ 0.2% และ 0.6% ตามลำดับ เขตนานา – อโศก – พร้อมพงษ์ มีอัตราค่าเช่าลดลงเล็กน้อย 0.3% ไตรมาสต่อไตรมาส แต่มีอัตราการเช่าเพิ่มขึ้นอย่างมากที่ 1.9% ไตรมาสต่อไตรมาส ในขณะที่เขตสีลม – สาทร – พระราม 4 มีการเปลี่ยนแปลงของการดูดซับสุทธิมากที่สุดที่ 24,000 ตร.ม. และอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเนื่องจากอาคารสำนักงานใหม่ที่สร้างเสร็จ สำหรับอาคารสำนักงานนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจมีค่าเช่าเฉลี่ยลดลง 0.4% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 658 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ในขณะที่อัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น 1.7% ไตรมาสต่อไตรมาสอยู่ที่ 77% เขตเพชรบุรี – พระราม 9 – รัชดา มีการเติบโตน้อยที่สุดในไตรมาส 3 เนื่องจากค่าเช่าและอัตราการครอบครองลดลง 1.2% ไตรมาสต่อไตรมาส อัตราการเช่าพื้นที่ในเขตพหลโยธิน-วิภาวดี เพิ่มขึ้นกว่าสูง 3.7% ไตรมาสต่อไตรมาส ขณะที่การดูดซับสุทธิติดลบเป็นผลมาจากอาคาร 2 แห่งในบริเวณดังกล่าวถูกถอดออกจากตลาดเช่า และเขตบางนา-ศรีนครินทร์เป็นพื้นที่เพียงแห่งเดียวในไตรมาส 3 ที่มีค่าเช่าเพิ่มขึ้น อัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น และการดูดซับสุทธิเพิ่มขึ้นทั้งรายไตรมาสและรายปี

ประสิทธิภาพอาคารสำนักงานระดับซุปเปอร์ไพร์ม

อาคารสำนักงานเกรด A เป็นอาคารระดับสูงสุดที่เราจัดประเภทไว้ นอกจากนี้เรายังติดตามของอาคารสำนักงานให้เช่าที่ดีที่สุดในกรุงเทพฯ โดยอาคารสำนักงานทั้ง 10 แห่งนี้ได้รับการคัดเลือกจากอาคารที่มีค่าเช่าสูงสุดในตลาด และมีอัตราการครอบครองอย่างน้อย 50% ซึ่งการศึกษามีวัตถุประสงค์เพื่อดูผลดำเนินงานเมื่อเทียบกับเกรด A ทั่วไปและตลาดโดยรวม ทางบริษัทฯ เรียกอาคารสำนักงานเหล่านี้ว่า ‘ซุปเปอร์ ไพร์ม’ โดยมีรายชื่อดังนี้

  1. Gaysorn Tower
  2. Park Ventures
  3. Athenee Tower
  4. Bhiraj at Emquartier
  5. Siam Piwat Tower
  6. T1
  7. Singha Complex
  8. The ParQ
  9. Mitrtown Office Tower
  10. Interchange 21

ตารางด้านล่างจะแสดงสถิติที่สำคัญของอาคารสำนักงานระดับซุปเปอร์ ไพร์ม, เกรด A, และภาพรวมตลาด พื้นที่ให้เช่าสุทธิของระดับซุปเปอร์ ไพร์ม อยู่ที่ 419,000 ตร.ม. คิดเป็น 37% ของเกรด A และ 7% ของภาพรวมตลาด อัตราการครอบครองปัจจุบัน อยู่ที่ 93% สูงกว่าเกรด A (87%) และสูงกว่าตลาดมาก (81%) เมื่อพิจารณาตัวบ่งชี้ด้านอุปสงค์ อาคารในระดับซุปเปอร์ ไพร์ม มีการดูดซับสุทธิเฉลี่ยต่อปีที่ 29,000 ตร.ม. ในขณะที่อาคารระดับเกรด A และตัวเลขตลาดอยู่ที่ 25,000 ตร.ม. และ 52,000 ตร.ม. ตามลำดับ เห็นได้ชัดว่าความต้องการอาคารระดับซุปเปอร์ไพร์มนั้นสูงกว่าเกรด A และคิดเป็นประมาณ 60% ของภาพรวมตลาด

ภาพรวมและแนวโน้มตลาด

ถึงแม้จะมีนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นและการจ้างงานเพิ่มขึ้น แต่เศรษฐกิจไทยและดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจก็ยังขยายตัวอย่างช้าๆ ในไตรมาส 3 เนื่องจากความไม่แน่นอนทั่วโลกที่มีมากขึ้นและความหวาดกลัวว่าจะเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอย ผลประกอบการของตลาดอาคารสำนักงานปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจอย่างค่อยเป็นค่อยไป อุปทานรวมอยู่ที่ 5.68 ล้านตร.ม. ลดลง 0.5% ไตรมาสต่อไตรมาส เกิดจากอุปทานที่ถูกถอดออกจากตลาด อุปทานในอนาคตยังคงอยู่ที่ 1.76 ล้านตร.ม. และเหลืออีกประมาณ 200,000 ตร.ม.ที่จะแล้วเสร็จในปีนี้ ส่วนอัตราการครอบครองโดยรวมปรับเพิ่มขึ้นเป็น 81.3% จาก 80.1% ในไตรมาสก่อน โดยอาคารสำนักงานทุกเกรดมีอัตราการดูดซับสุทธิในเชิงบวก ยกเว้นอาคารสำนักงานเกรด C

อาคารสำนักงานระดับซุปเปอร์ไพร์ม 10 อันดับแรก มีอัตราการครอบครองสูงกว่าเกรด A และคิดเป็น 60 % ของความต้องการในช่วงสิบปีที่ผ่านมา

ในไตรมาส 3 ปี 2565 มีปริมาณธุรกรรมการเช่าเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับไตรมาส 2 อย่างไรก็ตามการดูดซับสุทธิยังคงที่ ซึ่งหมายความว่ามีการย้ายพื้นที่สำนักงานจำนวนมาก จากฐานข้อมูลของเราพบว่า พื้นที่ให้เช่าขนาดเล็กถึงขนาดกลางที่มีพื้นที่น้อยกว่า 500 ตร.ม. เป็นขนาดที่ได้รับความนิยมมากที่สุด บริษัทเทคโนโลยีต่างชาติและบริษัทให้บริการต่างๆ เช่น กฎหมาย การบัญชี และที่ปรึกษาทางการเงิน เป็นกลุ่มที่มีปริมาณธุรกรรมการเช่ามากที่สุดในไตรมาส 3

Advertisement
Haus23
Haus23
Haus23