หลังรัฐบาลคลายล็อกให้ภาคธุรกิจต่าง ๆ กลับมาเปิดบริการได้ตามปกติ ภายใต้ชีวิตวิถีใหม่ (new normal) แต่หลายธุรกิจยังซวนเซ ล้มลุกคลุกคลาน โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และโรงแรม “ประชาชาติธุรกิจ” มีโอกาสสัมภาษณ์ “จักรรัตน์ เรืองรัตนากร” กรรมการผู้จัดการ บริษัท รัตนากรแอสเซท จำกัด ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และโรงแรมในจังหวัดชลบุรี ภูเก็ต กระบี่ เกาะสมุย คนหนุ่มรุ่นใหม่ไฟแรง ดีกรีวิศวะโยธาวัย 35 ปี ผู้ถือบังเหียนธุรกิจ 1,600 ล้านบาท จะมาฉายภาพปัญหา อุปสรรค ที่คนในแวดวงกำลังเผชิญ และการปรับตัวในการฝ่าวิกฤตครั้งนี้
หลังเดียววนขาย 10 รอบ
“จักรรัตน์” บอกว่า ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โชคร้ายจริง ๆ ปี 2562 เจอมาตรการ LTV-loan to value ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่บังคับวางเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 กระทบกำลังซื้อคนไทยที่เก็งกำไร และปล่อยเช่า พอเกิดสงครามการค้าระหว่างสหรัฐกับจีนกระทบกำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะจีนหายไป 50% ปี 2563 มาเจอโรคติดเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำลายกำลังซื้อต่างชาติที่เหลืออีก 50% ให้หมดไป ส่งผลให้กำลังซื้ออสังหาฯทั่วประเทศหายไปประมาณ 40-60% เหลือกำลังซื้อเต็มที่ไม่ถึง 50% สถานการณ์อสังหาฯตอนนี้จะขายใคร คนซื้อเสี่ยงว่าจะไปขอกู้เงินจากธนาคารผ่านหรือไม่ และจะตกงานหรือเปล่า
ในจังหวัดชลบุรีผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯพูดเป็นเสียงเดียวกันว่า ขายบ้านและคอนโดฯไม่ได้ ส่วนที่ขายได้ ลูกค้าไม่มีเงินผ่อนจ่าย โอนไม่ได้ และบางรายที่ขายได้ ลูกค้ากู้ธนาคารไม่ผ่าน บ้านหลังเดียววนขายกันเป็น 10 รอบ กว่าจะได้โอนกัน เนื่องจากลูกค้าส่วนใหญ่ประกอบอาชีพในภาคโรงแรม กับภาคบริการ ซึ่งได้รับผลกระทบมาก
ยกตัวอย่าง พื้นที่ศรีราชา ลูกค้าที่ซื้อบ้านหายไป 75% เพราะติดมาตรการ LTV กู้แบงก์ไม่ผ่าน ส่วนลูกค้าต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯหายไป 85% ที่ซื้อไว้ก็ทิ้ง โอนไม่ได้ ทำให้ผู้ประกอบการทุกคนปรับตัว ชะลอเปิดโครงการ ชะลอการขาย ลดการก่อสร้าง หรือเทขายตัดราคากัน โครงการที่จับลูกค้าต่างชาติเปลี่ยนมาจับลูกค้าคนไทย
คอนโดฯร้างต่างชาติเทขาย
“จักรรัตน์” บอกต่อไปว่า ทั้งจังหวัดชลบุรีมีคอนโดฯว่างที่ไม่มีคนอยู่อาศัยจำนวนมาก โดยเฉพาะบริเวณพัทยา ศรีราชา สร้างเสร็จตั้งแต่ช่วงปี 2560-2561-2562 ปัจจุบันมียอดโอนไม่ถึง 30% ส่วนบ้านว่างมีน้อย คอนโดฯโอเวอร์ซัพพลายมากกว่าบ้าน ผู้ประกอบการคอนโดฯค่อนข้างวิกฤตไม่ค่อยดี สต๊อกคอนโดฯในจังหวัดชลบุรีน่าจะเหลือสัก 80,000-90,000 ยูนิต ตอนนี้เหลือเยอะมาก จำนวนนี้อยู่ในพัทยาประมาณ 70% ของจังหวัดชลบุรี
ตอนนี้มีคนต่างชาติจำนวนมากเอาห้องมาขอทำจำนอง หรือเอาทั้งโปรเจ็กต์มาจำนอง มาขอขายฝาก หรือบอกขายมีทุกทำเลจำนวนมาก โดยต่างชาติที่มาบอกจำนอง เช่น รัสเซีย อิสราเอล ยุโรป ส่วนคนไทยมีบ้างเหมือนกัน การขอจำนองมีทั้งเป็นห้อง จำนองยกทั้งชั้น จำนองทั้งตึก หรือขอทำขายฝากหรือขอโอนกลับ ขายทั้งโปรเจ็กต์ มีหมดทุกรูปแบบ แต่คอนโดฯไม่ค่อยมีคนอยากซื้อทั้งโครงการ เพราะต้องรับภาระของลูกบ้านมาทั้งหมด ต้องมาสร้างให้เสร็จ จึงไม่นิยมซื้อยกโครงการ นิยมรับจำนองมากกว่า ตอนนี้การบอกจำนองส่วนใหญ่เสนอให้นายทุน ช่วงนี้ไม่มีโบรกเกอร์เข้าไป
ส่วนทิศทางราคาก่อนเกิดโควิดตอนนี้บอกจำนองลดลงมา 50-70% และมีแนวโน้มราคาจะลดลงอีก ตอนนี้มีคนแห่เอามาจำนองกันจำนวนมาก แต่ไม่ค่อยมีคนรับ เพราะต้องรับภาระมา มีปัญหาเยอะ หากเข้ากฎหมายจัดสรรต้องรับสิทธิ์รับภาระมาด้วยคนไม่นิยมทำกัน
“จักรรัตน์” บอกว่า อีกภาพที่สะท้อนคือตอนนี้ราคาที่ดินในพัทยาเริ่มลงแล้ว เพราะไม่รู้จะขายใคร แต่ยังลงไม่มาก เพราะคนซื้อซื้อมาในราคาแพง ต้นทุนค้ำคออยู่ ก็เลยขายขาดทุนไม่ได้ แต่ราคาที่ดินในพัทยาเริ่มลง 10-20% แล้ว มั่นใจว่าราคาที่ดินจะลงอีก มีอยู่ 2 แบบ มีพวกที่ทนพิษบาดแผลไม่ไหวต้องหนีตาย ยอมขายขาดทุนไปเลย กับมีพวกที่ยังยื้ออยู่ ยังหวังว่าอนาคตจะมีโอกาสรอด แต่ถ้ายื้อไม่ไหวก็ต้องขายถูก ๆ
เอเย่นต์ปล่อยข่าวจีนกลับมา
กรณีที่มีกระแสข่าวว่า ทุนจีนกลับมาลงทุนอสังหาฯในไทยแล้ว และมั่นใจระบบสาธารณสุขของไทย “จักรรัตน์” บอกว่า ผมเห็นแต่กระแสข่าว แต่ไม่เห็นเม็ดเงินลงทุนจากนักลงทุนต่างชาติ (fund flow) ที่บอกมีกระแสข่าวจีนสนใจจะย้ายมาอยู่เมืองไทย คนพูดคือใคร เอเย่นต์จีน แต่สิ่งที่เห็นคือ ผู้ประกอบการที่ขายคอนโดฯให้จีนได้ข่าวว่า มีการไปกู้เงินนอกระบบกันจำนวนมาก ถ้าไม่เดือดร้อนจริงจะไปกู้เงินนอกระบบกันทำไม คงเป็นคำตอบว่า ถ้ามีเงินหมุนเวียนเข้ามา คงไม่ต้องไปกู้เงินนอกระบบ ผมทราบแต่ตอนนี้คอนโดฯที่ขายจีนโอนกันไม่ได้เลย
ที่ผ่านมาคล้ายกับเอเย่นต์ไทยก็โดนเอเย่นต์จีนหลอก เอเย่นต์ไทยก็ไปหลอกผู้ประกอบการต่อ ผู้ประกอบการก็ไปหลอกแบงก์ต่อ เรียกว่าหลอกกันไปหลอกกันมา รวมไปถึงหน่วยงานเก็บข้อมูลต่าง ๆ
ผมถามตรง ๆ ระหว่างคนจีนเลือกอยู่บ้านในเมืองจีน กับมาอยู่ในประเทศไทย คนจีนจะเชื่อมั่นรัฐบาลประเทศไหนมากกว่ากัน ระหว่างบ้านตัวเองกับไทย มั่นใจได้อย่างไรว่า โควิด-19 ในไทยเบากว่าจีน แล้วมั่นใจได้อย่างไรว่า ไทยจะไม่มีโควิดอีก แล้วระหว่างติดเชื้อในประเทศตัวเอง กับติดเชื้อในต่างประเทศ อยากติดเชื้อที่ไหน
ส่วนคนรวยในจีนถ้ามีเงินอยู่ที่ไหนก็ได้ ความเห็นส่วนตัวผมคิดว่า คนรวยจีนก็อยู่จีน ไม่มาไทย ดูบริษัทจีนขนาดใหญ่ที่ไปซื้ออสังหาฯในต่างประเทศก็เจ๊งกันไปเยอะมาก จนรัฐบาลจีนต้องเข้ามาอุ้มจีนไม่ได้มีเงินมากมายเหมือนเมื่อ 5 ปีก่อน มันเปลี่ยนไปแล้ว คนฮ่องกงมาเที่ยวไทยมากินมาใช้ แต่ผมไม่เชื่อคนฮ่องกงจะมาซื้ออสังหาฯในไทย ผมยังไม่เชื่อคนฮ่องกงอยากมาอยู่เมืองไทย คนฮ่องกงน่าจะเลือกไปอยู่ออสเตรเลียมากกว่า คนฮ่องกงจะมาไทยเป็นไปได้ แต่ไม่มากพอจะดูดซัพพลายของไทยที่เหลือไปได้มากมาย จำสมัยเมืองทองธานีสร้างคอนโดฯเพื่อรับคนฮ่องกงได้หรือไม่ ตอนฮ่องกงจะกลับไปเป็นของจีน กลายเป็นร้างไปบางส่วน
อสังหาฯหนักกว่าโรงแรม
สำหรับภาพรวมการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ “จักรรัตน์” บอกว่า ตอนนี้ต้องดูกันวันต่อวัน เพราะเกี่ยวเนื่องกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 สถานการณ์ตอนนี้เริ่มน่าเป็นห่วงอีกครั้ง ตอนนี้หลายประเทศทั่วโลกการระบาดยังไม่จบ อเมริกาใต้ อเมริกาเหนือ แอฟริกา และพบการระบาดรอบ 2 ในจีน ญี่ปุ่น เกาหลี วันละ 100 คน ประเทศไทยเช่นเดียวกัน การระบาดรอบ 2 กลับมาแน่ แต่ขึ้นกับว่ารุนแรงมากน้อยเพียงใด
ในอนาคตเราต้องยอมรับว่า โควิดจะอยู่กับเรา โจทย์คือ “เราต้องอยู่กับมันให้ได้” ไม่ใช่ในลักษณะโรคระบาด แต่อยู่ลักษณะเหมือนกับเชื้อไข้หวัดใหญ่ตามฤดูกาล มีมาเรื่อย ๆ สถานการณ์โควิดค่อนข้างหาจุดจบยากมาก ไม่รู้จะจบยังไง รู้แต่จะยาวไปอย่างนี้ไปอีกระยะหนึ่ง ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อภาวะเศรษฐกิจ สิ่งที่จะเกิดขึ้นตอนนี้ชัดเจนมาก คือ ต่อให้โควิดหายไป 100% เศรษฐกิจก็ไม่ได้ฟื้นทันที
ธุรกิจอสังหาฯโดยเฉพาะคอนโดฯ ตอนนี้วิกฤตหนักมากกว่าธุรกิจโรงแรมด้วยซ้ำ พูดตรง ๆ กระทบยาวกว่าโรงแรม ธุรกิจโรงแรมผมมองว่าจะฟื้นภายใน 1 ปีครึ่งถึง 2 ปี แต่คอนโดฯจะกระทบยาว 3-5 ปีเลย ต่อไปจะเห็นภาพคอนโดฯร้าง และบอกขายเยอะ คอนโดฯหาง่ายมากกว่าโรงแรมอีก ทางออกต้องถือไปอีก 3-5 ปี เพื่อดีขึ้นค่อยมาเปิดขายกันใหม่
ทั้งนี้ หากมีการระบาดรอบ 2 เกิดขึ้นในไทย ต้องนับจากการระบาดรอบ 2 จนสงบ และต้องดูจะมีรอบ 3 อีกหรือไม่ ภาพรวมที่เคยคาดการณ์เศรษฐกิจจะฟื้นภายใน 1 ปีครึ่งถึง 2 ปี อาจจะใช้เวลาฟื้นตัว 2-3 ปี ต้องบวกไปอีก 1 ปี ที่นี่การฟื้นตัวเศรษฐกิจ แต่ละประเภทแตกต่างกันไป หากมองดูธุรกิจโรงแรมจะฟื้นตัวช้า แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะช้ายิ่งกว่า อสังหาฯกระทบแรงเกี่ยวเนื่องกับทุกตัว ถ้าทุกอย่างไม่ฟื้น อสังหาฯไม่ฟื้น อสังหาฯเป็นตัวสุดท้าย เพราะทุกตัวเป็นตัวซัพพอร์ตธุรกิจอสังหาฯ
ผมกล้าบอกเลยว่า คนทำอสังหาฯจะอยู่ก็ยาก จะโตก็ยาก จะกำไรก็ยาก หากถามแล้วเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร คำตอบไม่ดี จริง ๆ รอบนี้ ต่างชาติไม่ฟื้น ยังมองไม่ออกว่าเราจะฟื้นเมื่อไหร่
ในภาคการเงินตอนนี้มันเกิดภาวะที่แปลกมาก คือ เงินเฟ้อและเงินฝืดเกิดพร้อม ๆ กัน คือ สถาบันการเงินคนนำเงินไปฝากจนล้น เพราะคนไม่รู้จะนำเงินไปทำอะไร ธนาคารมีต้นทุนเงินฝาก แต่ไม่กล้าปล่อยกู้ ส่วนภาคที่เกิดเงินฝืดอยู่ในเรียลเซ็กเตอร์ คนที่ต้องการเงินซื้อบ้าน แบงก์ไม่ปล่อยกู้ เพราะแบงก์กลัวไม่ได้เงินคืน ตอนนี้สิ่งที่เกิดขึ้น ธุรกิจไม่ดี แต่ตลาดหุ้นขึ้น แบงก์หนี้เสียเยอะ ทำให้แบงก์ต้องตั้งสำรองเยอะขาดทุนเยอะ ตอนนี้ทุกอย่างมันผิดทิศทางไปหมด
ที่มา : www.prachachat.net
