มร. มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า “ประเทศไทยเป็นประเทศที่มีเศรษฐกิจใหญ่เป็นอันดับสองในอาเซียน และมีการใช้สื่อออนไลน์มากที่สุดในภูมิภาค โดยมีผู้ใช้อินเทอร์เน็ตเกือบ 60 ล้านคน ดังนั้นจึงไม่น่าแปลกใจว่าทำไมความต้องการภาคอีคอมเมิร์ซจึงเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องในปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในแพลตฟอร์มต่างๆ เช่น Lazada, Shoppee, Rakuten และ 11Street ซึ่งพบว่ามีฐานผู้ใช้เพิ่มขึ้นอย่างมาก
การเติบโตนี้ส่วนหนึ่งมาจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนความต้องการที่สำคัญสำหรับคลังสินค้า ไม่ใช่แค่จากแพลตฟอร์ม แต่ยังรวมถึงพาร์ทเนอร์จัดส่งปลายทางด้วย เช่น Flash Express ยูนิคอร์นของไทย บริษัทมีอายุเพียง 3 ปีแต่มีมูลค่ามากกว่า 1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ หลังจากที่เพิ่งได้รับเงินทุน D&E มากกว่า 150 ล้านเหรียญสหรัฐ ช่วยให้บริษัทเติบโตและขยายจุดส่งสินค้ากว่า 5,000 แห่งทั่วประเทศ โดยส่งพัสดุมากกว่าหนึ่งล้านชิ้นต่อวัน
อย่างไรก็ตาม เราคาดว่าจะเห็นการเติบโตทั่วทั้งตลาดโลจิสติกส์ในปี 2564 แม้ว่าประเทศต่างๆ ทั่วโลกยังคงอยู่ในสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 แต่องค์กรการค้าโลกคาดการณ์ว่าการค้าโลกจะฟื้นตัว เนื่องจากความต้องการสินค้าสามารถเติบโตได้มากถึง 8% ในปี 2564 หลังจากร่วงลง 5.3% ในปี 2563 โดยสินค้าอิเล็กทรอนิกส์ (สินค้าส่งออกสำคัญของไทย) เป็นที่ต้องการสูง”
ตัวชี้วัดตลาดโลจิสติกส์
ภาพรวมเศรษฐกิจ
ในไตรมาส 4 ปี 2563 จีดีพีของไทยลดลง 4.2% ปีต่อปี โดยปรับตัวดีขึ้นจากการหดลง 6.4% ในไตรมาสก่อน โดยเศรษฐกิจไทยทั้งปีหดตัวลง 6.1% หลังจากการขยายตัวที่ 2.3% ในปี 2562
รายจ่ายด้านอุปโภคบริโภคของเอกชนเพิ่มขึ้น 0.9% ปรับตัวดีขึ้นจากการหดลงที่ 0.6% ในไตรมาส 3 ทั้งนี้เป็นผลมาจากการดำเนินการตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล สำหรับด้านรายจ่ายของรัฐบาล มีการปรับเพิ่มขึ้น 1.9% จากการเพิ่มขึ้นในภาคการซื้อสินค้าและบริการและค่าตอบแทนพนักงาน อัตราการเบิกจ่ายงบประมาณของภาครัฐก็ปรับตัวขึ้นด้วย ในขณะที่ภาคการลงทุนทั้งหมดปรับลดลง 2.5% ตามการลดลงที่ 2.6% ในไตรมาส 3 ปี 2563
การลงทุนของภาคเอกชนปรับลดลง 3.3% โดยเพิ่มขึ้นจากหดลงที่ 10.6% ในไตรมาสก่อน ในขณะเดียวกันการลงทุนของภาครัฐเพิ่มขึ้น 0.6% ลดลงจากการขยายตัวที่ 17.6% ในไตรมาส 3 เนื่องจากภาคการลงทุนของรัฐวิสาหกิจลดลง 21.8% สำหรับภาคการส่งออกและนำเข้าสินค้าและบริการลดลง 21.4% และ 7.0% ตามลำดับ ภาคการส่งออกสินค้าหดตัวลง 1.5% ซึ่งปรับตัวดีขึ้นจากการลดลง 7.5% ในไตรมาส 3 เนื่องจากการส่งออกข้าว ยาง และผลิตภัณฑ์อิเล็กทรอนิกส์เพิ่มขึ้นตามการผ่อนคลายมาตรการล็อกดาวน์และข้อกำหนดมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในประเทศคู่ค้าในบางประเทศ
สำหรับภาคการผลิต การขนส่งและคลังสินค้าปรับลดลง 21.1% ในไตรมาส 4 โดยเกิดขึ้นต่อเนื่องจากการลดลงที่ 22.2% ในไตรมาสก่อน ส่วนภาคการขนส่งทางอากาศ การขนส่งทางบก การขนส่งใต้ดิน และบริการขนส่งทางน้ำลดลง 68.1% 12.7% และ 17.7% ตามลำดับ
นอกจากนี้ ภาคบริการสนับสนุนการขนส่งหดลง 22.1% อย่างไรก็ตามบริการขนส่งทางไปรษณีย์สามารถขยายตัวเพิ่มขึ้น 27.2% ขณะที่ปริมาณตู้คอนเทนเนอร์ที่ผ่านท่าเรือแหลมฉบังในปี 2563 ปรับลดลง 6% เหลือเพียง 7.6 ล้าน TEU ปริมาณตู้คอนเทนเนอร์ลดลงทั้งขาเข้าและขาออก ทั้งนี้สะท้อนถึงการส่งออกและนำเข้าสินค้าที่ปรับตัวลดลง รวมถึงการขาดแคลนของตู้คอนเทนเนอร์ทั่วโลก ซึ่งตู้คอนเทนเนอร์จำนวนมากมักถูกเก็บไว้ในคลังเก็บสินค้าภายในประเทศ ในขณะที่ตู้คอนเทนเนอร์อื่นๆ ที่เหลือถูกเก็บไว้ที่ท่าเรือขนส่งสินค้า ตามข้อจำกัดการ ล็อกดาวน์ภายในประเทศ ตู้คอนเทนเนอร์เหล่านี้จึงยังไม่ได้ถูกส่งออกไปยังประเทศที่เริ่มกลับมามีการขนส่งอีกครั้ง ส่งผลให้เกิดการขาดแคลนตู้คอนเทนเนอร์ โดยคาดว่าประเทศไทยขาดแคลนตู้คอนเทนเนอร์มากถึง 1.5 ล้านตู้ในปี 2563
อุปทาน
ตามการวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทยในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 อุปทานรวมคลังสินค้าสำเร็จรูปในประเทศไทยเพิ่มขึ้น 0.7% ครึ่งปีต่อครึ่งปี รวมเป็น 4.57 ล้านตร.ม. สำหรับอุปทานทั้งปีทั้งหมดเพิ่มขึ้น 2.5% แม้จะมีการหยุดชะงักของห่วงโซ่อุปทานที่เกิดจากการระบาดของโควิด-19 ซึ่งปกติแล้วนักพัฒนาในตลาดจะสร้างอุปทานตามความต้องการจริง แต่พวกเขาชะลอการเปิดตัวคลังสินค้าสำเร็จรูปใหม่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จึงมีโอกาสต่ำที่จะเกิดอุปทานล้นตลาด
กราฟที่ 1
อุปทานคลังสินค้าสำเร็จรูปในประเทศไทย
ตารางเมตร
เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจโลกและภายในประเทศที่ยังไม่ค่อยดีนัก ประกอบกับปริมาณคลังสินค้าที่ว่างอยู่ในตลาด นักพัฒนาหลายรายอาจให้ความสำคัญไปที่การรักษาและปรับปรุงประสิทธิภาพของคลังสินค้าในปัจจุบันมากกว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ เว้นแต่จะมีความต้องการจากผู้เช่าจริงๆ
การกระจายของอุปทาน
คลังสินค้าในประเทศไทยกระจุกตัวอยู่ในหลากหลายภูมิภาค ซึ่งมีข้อได้เปรียบแตกต่างกันหากมองในแง่ของโลจิสติกส์ ภูมิภาคที่มีส่วนแบ่งการตลาดมากที่สุด คือ กรุงเทพฯและปริมณฑล โดยส่วนใหญ่จะอยู่ในกรุงเทพฯและสมุทรปราการ กรุงเทพฯเป็นจุดศูนย์กลางของเศรษฐกิจไทย โดยคิดเป็นสัดส่วน GDP ของประเทศอยู่ที่ประมาณ 30% ในขณะเดียวกัน สมุทรปราการทำหน้าที่เป็นตัวเชื่อมโยงพื้นที่ที่สำคัญระหว่างกรุงเทพฯ สนามบินสุวรรณภูมิ และโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC)
มีอุปทานคลังสินค้ารวมประมาณ 2.07 ล้านตร.ม. อยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยคิดเป็น 45.3% ของตลาด ตลาดอีคอมเมิร์ซที่กำลังตื่นตัวและการเติบโตในภาคขนส่งสินค้ายังคงเป็นตัวขับเคลื่อนการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ด้านโลจิสติกส์ในกรุงเทพฯและปริมณฑล
อย่างไรก็ตาม อุปทานใหม่ยังคงมีอย่างจำกัดในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 เนื่องจากอุปทานเพิ่มขึ้นเพียง 0.1% ครึ่งปีต่อครึ่งปี ส่วนในเขตอีสเทิร์นซีบอร์ด มีสัดส่วนแบ่งตลาดใหญ่เป็นอันดับ 2 คิดเป็น 38% เขตอีสเทิร์นซีบอร์ดได้รับประโยชน์จากในฐานะศูนย์กลางการผลิตและการกระจายสินค้า และยกให้เป็นโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่มีสิทธิพิเศษในการลงทุนมากมาย อุปทานทั้งหมดในเขตอีสเทิร์นซีบอร์ดเพิ่มขึ้น 0.8% ครึ่งปีต่อครึ่งปี ในขณะเดียวกันอุปทานในภาคกลางสามารถขยายตัวได้มากที่สุด โดยเพิ่มขึ้น 2.4% ครึ่งปีต่อครึ่งปี คิดเป็นส่วนแบ่งตลาดอยู่ที่ 16.2%
กราฟที่ 2
การกระจายตัวของคลังสินค้าสำเร็จรูปในประเทศไทย โดยแบ่งตามภูมิภาค
อุปสงค์
ในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 การเช่าเริ่มฟื้นตัวแม้จะอยู่ในขอบเขตจำกัดในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 การครอบครองพื้นที่เพิ่มขึ้น 60.8% รวมเป็น 133,000 ตร.ม. จากเดิมที่มีประมาณ 83,000 ตร.ม.ในช่วงครึ่งปีแรก อย่างไรก็ตามระดับการเติบโตนี้ยังคงต่ำกว่าระดับค่าเฉลี่ยการครอบครองพื้นที่ในช่วง 5 ปีที่อยู่ที่ 207,600 ตร.ม.
ดังนั้น อัตราการดูดซับสุทธิเพิ่มขึ้นเป็น 50,000 ตร.ม. จากเดิมที่ 18,000 ตร.ม. การเติบโตของตลาดแสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นของตลาดอสังหาฯ ด้านโลจิสติกส์เมื่อต้องเผชิญกับสถานการณ์โควิด -19 ความต้องการของตลาดเพิ่มสูงขึ้นแม้ว่าจะช้ากว่าปีที่แล้วก็ตาม การครอบครองพื้นที่รวมเพิ่มขึ้น 1.8% ครึ่งปีต่อครึ่งปี รวมเป็น 3.83 ล้านตร.ม. แต่ก็อยู่ในอัตราการดูดซับสุทธิที่ดี
ความต้องการพื้นที่ได้แรงหนุนหลักจากภาคอีคอมเมิร์ซและผู้ให้บริการขนส่งและโลจิสติกส์ (3PL) ผู้ซึ่งได้รับประโยชน์อย่างมากจากการนำเอาเทคโนโลยีไปใช้อย่างรวดเร็ว โดยภาระค่าใช้จ่ายตกไปอยู่ที่ร้านค้าแบบเดิม ปัจจัยขับเคลื่อนความต้องการอีกประการหนึ่งมาจากผู้ส่งออกที่ได้รับผลกระทบจากการขาดแคลนตู้คอนเทนเนอร์ เนื่องจากบริษัทขนส่งให้ความสำคัญกับประเทศเพื่อนบ้านมากกว่า อย่างประเทศจีนหรือเวียดนาม นักพัฒนาบางรายสามารถทำกำไรจากการทำสัญญาระยะสั้นกับผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบในการจัดหาพื้นที่จัดเก็บสินค้าที่รอการจัดส่งต่อไป
อย่างไรก็ตามความต้องการพื้นที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปสู่คลังสินค้าแบบสร้างตามความต้องการของผู้เช่า (build-to-suit) เนื่องจากความต้องการของผู้เช่ามีความเฉพาะเจาะจงมากขึ้น ประกอบกับประสิทธิภาพงานมีค่ามากกว่าการประหยัดค่าเช่าเพียงอย่างเดียว คลังสินค้าแบบสร้างตามความต้องการจึงช่วยให้นักพัฒนาลดความเสี่ยงจากการเช่าได้ เนื่องจากจะต้องมีการลงนามในสัญญาเช่าก่อนการเริ่มต้นก่อสร้างโครงการ และผู้เช่ามีแนวโน้มที่จะต่ออายุสัญญาเช่าเนื่องจากมีตัวเลือกจำกัด
นอกจากนี้สัญญาเช่าคลังสินค้าแบบสร้างตามความต้องการเป็นสัญญาเช่าระยะยาวที่ช่วยให้นักพัฒนาสามารถรักษาความมั่นคงด้านรายได้จากค่าเช่าอย่างต่อเนื่องและคาดการณ์ทางการเงินได้อย่างแม่นยำ บริษัท Frasers Property และ บริษัท WHA เป็น 2 ผู้พัฒนารายใหญ่ที่สุด ตามส่วนแบ่งของตลาด โดยให้ความสำคัญไปที่การพัฒนาโครงการคลังสินค้าแบบสร้างตามความต้องการของผู้เช่า โดยจะจัดสรรโครงการรวมกว่า 200,000 ตร.ม. ในปี 2564
กราฟที่ 3
ไดนามิกส์ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ของคลังสินค้าแบบสร้างตามความต้องการของผู้เช่าในประเทศไทย
ตารางเมตร
กราฟที่ 4
อุปทาน อุปสงค์ และอัตราการครอบครองคลังสินค้าสำเร็จรูปในประเทศไทย
ตารางเมตร
เนื่องจากการดูดซับสุทธิมีมากกว่าการเติบโตของอุปทาน อัตราการครอบครองพื้นที่ในตลาดจึงเพิ่มขึ้น 0.5% จากช่วงครึ่งปีก่อนอยู่ที่ 83.7% กรุงเทพฯและปริมณฑลเป็นบริเวณเดียวที่มีอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น 1.5% รวมเป็น 91.1% ในขณะที่อัตราการครอบครองลดลงเล็กน้อยทั้งในอีสเทิร์นซีบอร์ดและภาคกลาง โดยลดลง 0.2% และ 0.4% ตามลำดับ
ตารางที่ 1
อัตราการครอบครองคลังสินค้าสำเร็จรูปในประเทศไทย โดยแบ่งตามภูมิภาค
อัตราค่าเช่า
ราคาค่าเช่าเฉลี่ยของคลังสินค้าในประเทศไทยเพิ่มขึ้นเล็กน้อย อยู่ที่ 158 บาท/ตร.ม./เดือน ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ราคาเช่าปรับเพิ่มขึ้นเพียง 3 บาท เนื่องจากอัตราว่างที่มีอยู่และความแตกต่างเพียงเล็กน้อยของคลังสินค้าสำเร็จรูปแบบมาตรฐาน ส่งผลให้การปรับค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้นอาจเป็นเรื่องยาก ในทางกลับกัน แทนที่จะลดราคาค่าเช่าเพื่อปรับตัวให้เข้ากับความต้องการที่ลดลงจากโควิด-19 นักพัฒนารายใหญ่ๆ เลือกที่จะเลื่อนการจ่ายค่าเช่าออกไปหรือให้ลดราคาค่าเช่าสำหรับผู้เช่าเดิม
ในระดับภูมิภาค ราคาค่าเช่าในกรุงเทพฯ ปริมณฑลและเขตอีสเทิร์นซีบอร์ดปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยเพิ่มขึ้น 0.1% ครึ่งปีต่อครึ่งปี และ 0.2% ครึ่งปีต่อครึ่งปี ตามลำดับ ราคาค่าเช่าในภาคกลางปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด อยู่ที่ 1.8%
กราฟที่ 5
ราคาค่าเช่าเฉลี่ยของคลังสินค้าสำเร็จรูปในประเทศไทย โดยแบ่งตามภูมิภาค
บาท/ตร.ม./เดือน
แม้ว่ามีความแตกต่างในด้านราคาค่าเช่าเฉลี่ย แต่ค่าเช่ายังค่อนข้างใกล้เคียงกันในหลายพื้นที่ คลังสินค้าที่มีราคาแพงที่สุดสามารถกำหนดราคาค่าเช่าได้มากเป็นสองเท่าของคลังสินค้าราคาถูกที่สุด ส่งผลให้เกิดส่วนต่างของค่าเช่าเฉลี่ยระหว่าง 80 – 100 บาท ทั้งนี้แสดงให้เห็นว่าในทั้งสามภูมิภาคนั้นมีคลังสินค้าคุณภาพที่หลากหลาย ตั้งแต่คลังสินค้าเก่า คลังสินค้าที่มีราคาใกล้เคียงกัน ไปจนถึงคลังสินค้าระดับพรีเมียม เพื่อรองรับกลุ่มผู้เช่าที่แตกต่างกันออกไป
กราฟที่ 6
ราคาค่าเช่าเฉลี่ยของคลังสินค้าในประเทศไทย
บาท/ตร.ม./เดือน
ภาพรวม
ตลาดอสังหาฯ ด้านโลจิสติกส์มีความยืดหยุ่นมากขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 แม้ว่าผลกระทบจากโควิด-19 ที่มีผลต่อเศรษฐกิจไทยและซัพพลายเชนทั่วโลกจะยืดเยื้อ ตามที่คาดการณ์ไว้ การเช่าจะเริ่มฟื้นตัวเล็กน้อยในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 เนื่องจากภาคการผลิตได้กลับมาดำเนินการอีกครั้ง และบริษัทต่างๆ ได้นำกลยุทธ์ด้านอสังหาฯ มาปรับใช้ใหม่โดยอิงจากผลกระทบในปัจจุบันและผลกระทบที่คาดการณ์ไว้ต่อการดำเนินธุรกิจ หากสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้และผลวัคซีนเป็นไปตามแผนที่วางไว้ เราคาดว่าความต้องการจะเริ่มฟื้นตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปี 2564
การเติบโตอย่างรวดเร็วของภาคอีคอมเมิร์ซและผู้ให้บริการขนส่งและโลจิสติกส์ได้ผลักดันอัตราการเช่าในเชิงบวกในปี 2563 ความต้องการใหม่จะยังคงเติบโตและชดเชยความต้องการที่หายไปของร้านค้าปลีกที่มีแต่หน้าร้าน พื้นที่ที่จะได้รับประโยชน์สูงสุดจากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปคือกรุงเทพฯ และปริมณฑล เนื่องจากกรุงเทพฯ เป็นพื้นที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจของไทยและความสำคัญของธุรกิจส่งสินค้าที่เข้ามามีบทบาทมากขึ้น การเพิ่มขึ้นของอัตราการครอบครองพื้นที่คลังสินค้าสำเร็จรูปแม้จะมีการแพร่ระบาดของโควิด-19 บ่งชี้ได้อย่างดีถึงความต้องการที่มีความยืดหยุ่น หากการขาดแคลนตู้คอนเทนเนอร์ในทั่วโลกยังคงเป็นปัญหาอยู่ อาจมีความต้องการคลังสินค้าในระยะสั้นเพิ่มมากขึ้นเนื่องจากผู้ส่งออกต้องใช้เวลาในการปรับตัวและปรับการเก็บสินค้าในคลัง
ส่วนแบ่งทางตลาดของคลังสินค้าแบบสร้างตามความต้องการผู้เช่ายังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง อีกทั้งยังมีความแตกต่างระหว่างประเภทของคลังสินค้าแบบสร้างตามความต้องการผู้เช่า ด้วยการนำเทคโนโลยีที่แตกต่างกันมาใช้พัฒนา ซึ่งแผนการพัฒนาคลังสินค้าแบบสร้างตามความต้องการผู้เช่าในปี 2564 มีตั้งแต่ศูนย์กระจายสินค้าในระดับภูมิภาคไปจนถึงคลังเย็นและคลังสินค้าอัตโนมัติเต็มรูปแบบ
เนื่องจากอาคารที่สามารถเก็งกำไรได้มีอย่างจำกัด โอกาสการเกิดภาวะอุปทานล้นตลาดจึงค่อนข้างต่ำ เว้นแต่สถานการณ์จะเลวร้ายขึ้นอีกและหลายๆบริษัทจำต้องปิดตัวลง ซึ่งนั้นทำให้ราคาค่าเช่าเฉลี่ยคาดว่าจะยังคงที่ต่อไป ในขณะที่อัตราการครอบครองของคลังสินค้าสำเร็จรูปค่อยๆ เติบโตขึ้นในปี 2564
