ปฏิเสธไม่ได้ว่า โครงการรถไฟฟ้ามีส่วนสำคัญในการเปิดโอกาสการพัฒนาที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใหม่ๆ แต่ขณะเดียวกันก็ดันราคาที่ดินอันเป็นวัตถุดิบสำคัญของการพัฒนาโครงการให้เพิ่มสูงขึ้นแบบไม่มีขีดจำกัด
ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน เช่น ย่านหลังสวน ติดอันดับแพงที่สุดในประวัติศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ไทย ตารางวาละ 3.1 ล้านบาท โดยค่ายเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ชนะประมูลไปเมื่อปลายปี 2560 ได้จุดประกายให้ที่ดินย่านสุขุมวิท อีกหนึ่งศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพมหานคร ราคาวิ่งไปที่ 2 ล้านบาทต่อตารางวา
ที่แพงขยายวงชานกรุง
เมื่อรัฐเร่งขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ เพิ่ม ทำให้ผู้ประกอบการต่างชิงพื้นที่ผลิตโปรดักต์รองรับความต้องการ ราคาที่ดินขยับร้อนแรง ขยายวงไปทำเลชานกรุง ที่ดินแปลงใหญ่ตลาดเก่าแก่ ตึกรามบ้านช่องอาคารพาณิยช์ดั้งเดิมถูกทุบทิ้งเพื่อขึ้นตึกสูง
บิ๊กทุนกวาดที่แปลงใหญ่
ทำเลที่เปลี่ยนแปลงมากสุด ได้แก่ ถนนลาดพร้าว เมื่อรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ก่อสร้าง การซื้อขายที่ดินแปลงใหญ่เริ่มขยับ เจ้าของตลาดเก่าบนถนนลาดพร้าว 3 แห่ง ทนความเย้ายวนไม่ไหว ประกาศขายที่ให้กับดีเวลอปเปอร์ อาทิ ตลาดโชคชัย 4 ประกาศขายที่ดินส่วนตึกแถว 16 ไร่ กว่า 2,000 ล้านบาท อีกรายตลาดสดแฮปปี้แลนด์ ขายที่ดินกว่า 10 ไร่ ให้กับค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท ในราคา 2,500 ล้านบาท ขึ้นคอนโดมิเนียมหรู 2,000 หน่วย ไม่ห่างกันมาก ตลาดบางกะปิ ส่งเสียงแว่วในเวลาไล่เลี่ย ว่าต้องการขายที่ดิน และมีนายทุนเจรจาหลายเจ้า
อีกหนึ่งทำเล โซนราม คำแหง ติดสถานีดับเพลิงหัวหมาก ปัจจุบันมีสถานีราชมังคลา สายสีส้มอยู่ด้านหน้าแปลงที่ดิน ค่าย ศุภาลัย ซื้อ 15 ไร่ กว่า 2,000 ล้านบาท ขึ้นคอนโดมิเนียมกว่า 2,000 หน่วย ไม่ห่างกันทำเลแยกลำสาลี จุดตัดรถไฟฟ้าสายสีเหลือง-สีส้ม ทุนยักษ์อันดับต้นๆ ของฮ่องกง ไรส์แลนด์ ประเทศไทย ซุ่มซื้อที่ดินกว่า 10 ไร่ เตรียมขึ้นคอนโดมิเนียมกว่า 2,000 หน่วย ในปี 2562
ขณะสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ร้อนแรงเฉพาะทำเลแจ้งวัฒนะ เมืองทองธานี ส่วน รามอินทรา, มีนบุรี ยังเน้นบ้านแนวราบมากกว่า
รามฯ-ลาดพร้าวที่พุ่งเท่าตัว
ส่วนราคาที่ดิน เฉลี่ยทั้งลาดพร้าว ยันรามคำแหง จาก 1-2 แสนบาทต่อตารางวา วิ่งไปที่ 4 แสนบาทต่อตารางวา ราคาขายต่อหน่วยสำหรับคอนโดมิเนียมย่านรามคำแหง ตํ่าๆ 2 ล้านบาทซัพพลายทะลักกว่า 10,000 หน่วย และคาดว่าจะเติมเข้ามาเรื่อยๆ จากการประเมินของดีเวลอปเปอร์บางรายระบุว่า อาจซํ้ารอยสายสีม่วง แต่บางค่าย ออกมายืนยันว่า สามารถทยอยดูดซับไปได้จากความต้องการของกลุ่มคนทำงานในละแวกนั้น และนักศึกษา
และหากมุ่งหน้าไปจากแยกลำสาลี ตรงไปศรีนครินทร์ บริเวณถนนพัฒนาการตัดกับพระราม 9 จะพบกลุ่มโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่เกิดขึ้น โดยเฉพาะ บริเวณสถานีหัวหมากรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ ที่จะเป็นจุดตัดสายสีเหลือง และสายสีแดงอ่อน (ในเมือง) ซึ่งทำเลนี้ราคาที่ดินพุ่งไป 2-3 เท่า จากเดิม ตารางวาละ 2 แสนบาท
อีกทำเลจาก ตึกแถวบ้านอยู่อาศัยเรียบง่าย กลายเป็น คอนโดมิเนียมขึ้นแทนที่ ราคา วิ่งไปแตะที่ 3 ล้านบาท ต่อหน่วย คือ จรัญสนิทวงศ์ แนวเส้นทางสายสีนํ้าเงิน ที่ใกล้เปิดให้บริการ เนื่องจาก เชื่อมเข้าใจกลางเมืองได้ง่าย ราคาที่ดิน 3 ปีก่อน ค่ายพฤกษาเคยซื้อไว้ที่ 3 แสนบาทต่อตารางวา ปี 2561 แต่ปี 2562 คงไม่ต้องพูดถึง ทั้งแพงและหายาก ที่น่าสนใจ และเป็นที่จับตา คงหนีไม่พ้น ชุมทางตลิ่งชัน จะมีรถไฟฟ้าหลายเส้นทาง ทั้งสายสีส้ม แดงเข้ม แดงอ่อน และสีนํ้าเงิน ซึ่งปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมปักหมุดขายรอแล้ว
ปี 2562 เชื่อว่าราคาที่ดินจะขยับต่อ ตราบใดที่ความต้องการยังมี แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นอย่าลืมว่าปัจจัยเสี่ยงมีอยู่มาก หากบริหารจัดการไม่ดี …อุตสาหกรรมนี้อาจพังพาบได้
ปรับใหญ่ผังกทม.รับระบบราง
นโยบายรัฐบาล ใช้มาตรการทางผังเมืองจูงใจให้ คนหันมาใช้ระบบรางเดินทางระยะสั้น ใกล้ที่อยู่อาศัยและแหล่งงานทั้งนี้ทันทีที่ข้อสรุปลงตัว ปลายปี 2561 กรุงเทพมหานคร ได้ยกร่างกฎกระทรวงผังเมืองรวมฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ก่อนเปิดรับฟังความคิดเห็นใหญ่ ในปี 2562
หลายทำเลกลายเป็นโอกาส ราคาที่ดินขยับแรงอีกระลอก เนื่องจากมีการเปิดลายแทงทำเลดาวรุ่ง โดยระบุชัดว่า พื้นที่ไหนพัฒนาแล้วคุ้มค่า
โฟกัส โซนตะวันออก ทำเลจุดตัดรัชดาฯ- ลาดพร้าว-บางกะปิ-ลำสาลี-รามคำแหง กระทั่งศรีนครินทร์ แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) และสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) อีกทั้งทางตอนเหนือของกรุงเทพมหานคร เริ่มต้นจาก จตุจักร-รัชโยธิน แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ถือว่ามีการเปลี่ยนแปลงมากที่สุด
อีกทำเลที่เปลี่ยนแปลงแบบพลิกฝ่ามือ คือชุมทางตลิ่งชัน ตั้งแต่ถนนราชพฤกษ์-พุทธมณฑลสาย 1 ถึงถนนวงแหวน เดิมเป็นพื้นที่เขียวลายอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม สร้างบ้านเดี่ยว 100 ตารางวา ขยับเป็นพื้นที่สีส้ม ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง พัฒนาคอนโดมิเนียม นอกจากนี้ยังเปิดพื้นที่รอบสถานี พัฒนาเป็นศูนย์พาณิชยกรรมแห่งใหม่ ประเมินว่าที่ดินทำเลนี้มีโอกาสปรับตัวสูง แต่คาดว่าน่าจะอยู่ในมือนายทุนหมดแล้ว
แม้ผังกทม.ใหม่จะเพิ่มความหนาแน่นและให้สิทธิประโยชน์ใหม่ๆ มากมาย แต่เสียงสะท้อนของผู้ประกอบการต่างบอกว่ายังห่างชั้นกับราคาที่ดิน
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ
