นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตามอุปสงค์ที่ลดลงของผู้ซื้อทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติ นักพัฒนาโครงการเริ่มไตร่ตรองมากขึ้นในการเปิดตัวโครงการใหม่ และมีการปรับเปลี่ยนแผนกลยุทธ์เพื่อให้เหมาะสมกับสภาวะเศรษฐกิจ
นักพัฒนาโครงการรายใหญ่หลายแห่งรายงานว่ามูลค่าของยอดจองคอนโดในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ลดลง รวมไปถึงความต้องการในการลงทุนเพื่อการเก็งกำไรก็ลดลงเช่นกัน เนื่องจากตลาดชะลอตัว ขณะที่อุปสงค์จากนักลงทุนต่างชาติอ่อนลงเนื่องจากค่าเงินบาทยังคงแข็งค่าเมื่อเทียบกับเงินหยวนและดอลลาร์สหรัฐฯ ซึ่งเกิดจากปัญหาความไม่แน่นอนของสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีน และเศรษฐกิจโลกชะลอตัว โดยไนท์แฟรงค์คาดการณ์ว่าราคาขายคอนโดจะไม่ปรับลดลง เนื่องจากเราไม่เห็นถึงความเป็นไปได้ที่ราคาที่ดินจะลดลงแต่อย่างใด
อุปทาน
จากผลวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พบว่า อุปทานในกรุงเทพฯ ช่วงครึ่งแรกของปี 2562 มีจำนวนทั้งหมด 594,453 ยูนิต โดยมีอยู่ประมาณ 27,870 ยูนิตที่เปิดตัวไปแล้วในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ลดลงไปร้อยละ 19 เมื่อเทียบกับโครงการที่เปิดตัวใหม่ในช่วงเดียวกันในปีที่แล้ว โดยคาดว่าอุปทานใหม่ตลอดทั้งปีจะมีไม่เกิน 50,000 ยูนิต ซึ่งลดลงจากปีก่อนร้อยละ 27 และมีประมาณร้อยละ 74 ของอุปทานที่เปิดตัวใหม่จากนักพัฒนาโครงการรายใหญ่ๆ
อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในพื้นที่เขตชานเมืองกรุงเทพฯ คิดเป็นร้อยละ 53 ของอุปทานใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ตามมาด้วยพื้นที่รอบนอกและย่านศูนย์กลางธุรกิจ ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 32 และร้อยละ 15 ตามลำดับ จากยูนิตทั้งหมดของอุปทานที่เปิดตัวในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ร้อยละ 55 ตั้งอยู่ในตามแนวรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการอยู่ในปัจจุบัน ในขณะที่ร้อยละ 42 ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มของนักพัฒนาโครงการที่มักจะพัฒนาในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ซึ่งเป็นที่ที่มีผลตอบรับที่ดี ประกอบกับราคาที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้านั้นค่อนข้างสูงส่งผลให้การพัฒนาอาคารในรูปแบบต่างๆ ไม่คุ้มค่า นอกจากพัฒนาเป็นอาคารสูง อย่างไรก็ดีตามแนวพื้นที่เส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการต่อเติมหรือก่อสร้างก็เป็นที่สนใจของนักพัฒนาโครงการและผู้ซื้อ เนื่องจากเป็นราคาที่สมเหตุสมผล ทั้งยังมีคอนโดคุณภาพที่มีราคาจับต้องได้ โดยมีราคาต่ำกว่า 120,000 บาทต่อตารางเมตรอยู่ในบริเวณดังกล่าวอีกด้วย
กราฟที่ 1
อุปทานเดิมและอุปทานใหม่ของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2553 – ครึ่งปีแรก 2562
กราฟที่ 2
อุปทานใหม่ แบ่งตามพื้นที่ในครึ่งปีแรก 2562
อุปสงค์
อุปสงค์ช่วงปลายปี 2561 ยังคงทรงตัว มีประมาณ 501,638 ยูนิตที่ขายออกไปแล้ว จากจำนวนทั้งหมด 594,453 ยูนิต คิดเป็นร้อยละ 84 ในขณะที่จำนวนยูนิตที่เปิดขายอยู่ยังคงเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยมีอยู่ประมาณ 92,815 ยูนิตที่ยังขายอยู่ ส่วนด้านอุปทานใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 มีอยู่ 27,870 ยูนิต ซึ่งขายออกไปเพียง 5,257 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 19
สำหรับอัตราขายโครงการคอนโดที่เปิดตัวใหม่ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 ลดลงไปจากร้อยละ 22.6 ในไตรมาสแรก ไปอยู่ที่ร้อยละ 15.7 ในไตรมาสที่ 2 นับเป็นอัตราขายที่ต่ำที่สุดที่เคยมีมา สาเหตุเพราะการจำกัดวงเงินกู้ยืม (Loan to Value หรือ LTV) รวมถึงเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและค่าเงินบาทแข็ง โดยปกติอัตราขายต่อไตรมาสของอุปทานเปิดตัวใหม่อยู่ที่ประมาณร้อยละ 40-50 แต่ข้อกำหนดวงเงินกู้ยืม (LTV) ที่เข้มงวดขึ้นจากธนาคารแห่งประเทศไทย และค่าเงินบาทแข็งเมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐฯและเงินหยวนส่งผลกระทบต่ออุปสงค์จากนักลงทุนต่างชาติ ทำให้ยอดจองโครงการใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ลดลง
ตลาดอสังหาฯ กำลังเผชิญกับความท้าทาย เนื่องจากอุปสงค์จากทั้งในประเทศและต่างประเทศลดลง จากปัจจัยที่กล่าวมาข้างต้น ทั้งค่าเงินบาทที่แข็งและนโยบายวงเงินกู้ยืม (LTV) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยคาดหวังว่าจะสามารถหยุดนักเก็งกำไรคอนโดได้ส่งผลกระทบรุนแรงต่อผู้ซื้อไม่ใช่เพียงในกรุงเทพฯ แต่ยังส่งผลกระทบถึงในต่างจังหวัดอีกด้วย นักพัฒนาโครงการจึงเริ่มหันมาเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้นอย่างเช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ เนื่องจากตลาดคอนโดชะลอตัวลงในช่วงครึ่งแรกของปี นักพัฒนาโครงการที่ยังคงมีแผนจะเปิดโครงการใหม่ อาจจะเผชิญกับความท้าทายมากยิ่งขึ้น เพราะอัตราขายไม่ดีอย่างที่คาดหวังไว้และยิ่งจะทำให้มีอุปทานคงเหลือในตลาดมากยิ่งขึ้น
กราฟที่ 3
อุปทาน อุปสงค์ และอัตราขายของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2553 – ครึ่งปีแรก 2562
กราฟที่ 4
อุปทาน อุปสงค์ และอัตราขายของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ไตรมาส 1 – 2 ปี 2562
แนวโน้มด้านราคา
ราคาขายของโครงการคอนโดยังคงปรับสูงขึ้นทั่วกรุงเทพฯ หลายเท่าขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง โดยราคาขายเฉลี่ยในย่านศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 267,281 บาทต่อตารางเมตร ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.5 จากสิ้นปี 2561 ส่วนราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ เพิ่มขึ้นร้อยละ 2 โดยมีราคาอยู่ที่ 148,466 บาทต่อตารางเมตร และราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่เขตชานเมืองกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.5 อยู่ที่ 80,312 บาทต่อตารางเมตร ถึงแม้ว่าราคาขายจะถูกปรับเพิ่มขึ้นในทุกพื้นที่ นักพัฒนาโครงการก็ยังคงพยายามนำเสนอส่วนลดและโปรโมชั่น ซึ่งบางโครงการลดสูงสุดถึงร้อยละ 20 จากราคาขาย การแข่งขันกันด้วยราคาขายในตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ได้เริ่มขึ้นตั้งแต่ช่วงกลางปี
กราฟที่ 5
ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2553 – ครึ่งปีแรก 2562
ภาพรวมตลาด
ภาพรวมตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ช่วงเดือนที่เหลือของปียังไม่มีความชัดเจน นักพัฒนาโครงการส่วนใหญ่จัดโปรโมชั่นส่งเสริมการขายและร่วมมือกับบริษัทวางแผนกลยุทธ์การตลาดอื่นๆ เพื่อยื่นเสนอการขายให้กับผู้ซื้อมากขึ้น เพื่อที่จะกระตุ้นยอดขายในช่วงครึ่งปีหลัง แม้ว่ายังคงมีโอกาสสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ๆ แต่จะมีความท้าทายมากขึ้นจากกลุ่มผู้ซื้อ จำนวนผู้ซื้อที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าจะน้อยลง เนื่องจากอัตราผลตอบแทนค่าเช่าและการเติบโตของผู้เช่าต่างชาติที่ลดลง
อย่างไรก็ตามเราเชื่อว่าภาษีที่ดินฉบับใหม่ที่จะมีผลบังคับใช้ในปี 2563 แทบจะไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อคอนโด เพราะค่าภาษีไม่สูงนัก และคาดว่าจำนวนอุปทานใหม่ในปี 2562 จะชะลอตัวลง เนื่องจากนักพัฒนาโครงการเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป รวมถึงการเข้าซื้อพื้นที่เพื่อพัฒนาที่พักอาศัย ซึ่งพวกเขาจะมุ่งเน้นไปที่การขายห้องที่เหลืออยู่ในตลาดแทน อีกทั้งจะยื่นข้อเสนอส่วนลดและโปรโมชั่นพิเศษ เพื่อที่จะขายทั้งยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วและที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างไปพร้อมๆกัน
